上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃-免費(fèi)閱讀
【正文】 本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)主要來(lái)源有以下幾個(gè)方面： （ 1）國(guó)家有關(guān)民用建筑設(shè)計(jì)參考指標(biāo) （ 2）國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標(biāo) （ 3）上海市建設(shè)工程造價(jià)信息資料 （ 4）上海市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) （ 5）中國(guó)人民銀行發(fā)布的存貸款利 率 （ 6）上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù) （ 7）通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)研究得到的信息數(shù)據(jù) （ 8）作者以往在建筑設(shè)計(jì)、工程造價(jià)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所積累的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 日；公建配套設(shè)施： /M2 網(wǎng)球場(chǎng)： 為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂(lè)生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng) 1座。 停車位： 小區(qū)機(jī)動(dòng)車擬 15%停在地面車位上， 85%停在獨(dú)立式地下車庫(kù)內(nèi)。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購(gòu)房戶購(gòu)買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。 一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃 樓盤價(jià)格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的 3980元 /M2至最高的 9980元 /M2，購(gòu)房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。 開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定 開發(fā)方案 : 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層 高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（ 713層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用 12層小高層板式結(jié)構(gòu)。 住宅商品房用電量： 49800*50=2490千瓦 幼兒園、托兒所用電量： 1080*30= 便民商店用電量： 945*120= 其他配套設(shè)施用電量： 675*80=54千瓦 小高層住宅樓本身地下室： *5*2*4幢 *30= 獨(dú)立式地下停車庫(kù)： 4760*30= 用電量小計(jì)： 另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取 5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為： *（ 1 5%） =3105千瓦 選用變壓器容量為 3200KVA（ 1KW視同 1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。 日；綠化： 2升 /M2 電話容量指標(biāo)： 住宅： 100154門 /萬(wàn) M2；公建配套設(shè)施： 25 門 /萬(wàn) M2 小區(qū)日最大用水量為： 10升 /M2*49800M2（住宅） 10升 /M2*2700M2（公建配套） 2升/M2*9450M2（綠化） =544M3 小區(qū)日最高污水排放量為： /0M2*498000M2(住宅 ) 9升 /0M2*27000M22(公建配套 )=497M3 人工煤氣日最大用量： *480戶 27000M2*電話線數(shù)量： 154門 /萬(wàn) M2* M2 25門 /萬(wàn) M2* M2=774門 前期策劃成果匯總?cè)缦拢? 建設(shè)規(guī)模：擬建 4幢地 下 1層地上 12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層 5個(gè)單元，平均每戶建筑面積： ，層高 地塊總面積： 21000平方米 建筑物占地面積： 6270平方米 綠化占地面積： 7350平方米 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積： 669平方米 地面停車位占地面積： 300平方米 小區(qū)道占地面積： 4281平方米 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積： 1080平方米
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