上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃(文件)
【正文】 公建配套設(shè)施 可建總建筑面積：總建筑面積 住宅建筑面積 =5250049800=2700平方米 幼兒園、托兒所建筑面積： 2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積： 2700*35%=945M2 其他配套設(shè)施建筑面積： 2700*25%=675M2 （ 3）室外附屬設(shè)施 室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng)球場等。地下車位包括分攤車道面積一般為3035M2，本次估算取上限值， 則獨立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2 變電所 : 變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下： 民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為 40W/M2，幼兒園、托兒所為： 30W/M2，便民商店為： 60120W/M2，其他配套設(shè)施為 80W/M2，車庫為 2030W/M2。取每座變電所房屋建筑面積為 50平方米，共計 200平方米。 小區(qū)綠化總面積： 21000*35%=7350M2 網(wǎng)球場占地面積： *=669M2 地面車位占地面積： 24**5=300M2 幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積 1080 M2 居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的 5%，即 21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占地面積： 210006270（建筑物） 7350（綠化） 669（網(wǎng)球場） 300（地面車位） 1080（幼兒園、托兒所室外活動場所） 1050 M2（居民室外活動場所） =4281 M2 小區(qū)道路占有率： 4281/21000*100%=% 小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如下： 供水指標： 住宅： 710升 /M2 排污指標： 住宅： /M2 日；公建配套設(shè)施： 市政建設(shè)配套費 按 120元 /M2標準估算，即： 120元 /M2*52500M2=630萬元 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費： 按 15元 /M2標準估算： 15元 /M2*52500M2=79萬元 小計： 3092萬元 E、不可預(yù)見費 按（ A） （ D）各項費用的 5%估算 （ 9975 9866 1184 3092） *5%=24117*5%=1206萬元 AE小計： 25323萬元 F、建設(shè)期貸款利息 假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的 30%， 25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動銷 售， 45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款 13年貸款利率為 %，貸款資金平均占用時間為 年，則建設(shè)貸款利息為： 25323*45%*[（ 1 %） ]=951萬元 建設(shè)開發(fā)成本匯總表： (見文末表格 ) 三、項目開發(fā)盈利性分析 住宅建設(shè)項目銷售總收入（銷售稅費取 8%）： 住宅商品房： 49800M2*6180 元 /平方米 *（ 18%） =28314萬元 獨立式地下車位： 10 萬元 /個 *136個 *（ 18%） =1251 萬元 小計 29565 萬元 住宅建設(shè)項目開發(fā)成本 26274 萬元 開發(fā)利 潤： 2956526274=3291 萬元 利潤率：開發(fā)利潤 /開發(fā)成本 =3291/26274*100%=% 假設(shè)整個住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用 2 年時間，開發(fā)商自有資金為項目建設(shè)資金的 30%，即 25323*30%=7597 萬元 開發(fā)商自有資金年利潤率：開發(fā)利潤 /（自有資金 *2） *100%=3291/（ 7597*2） *100%=%
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