上海某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃(文件)
【正文】 公建配套設(shè)施 可建總建筑面積：總建筑面積 住宅建筑面積 =5250049800=2700平方米 幼兒園、托兒所建筑面積： 2700*40%=1080M2 便民商店建筑面積： 2700*35%=945M2 其他配套設(shè)施建筑面積： 2700*25%=675M2 （ 3）室外附屬設(shè)施 室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為3035M2，本次估算取上限值， 則獨(dú)立式地下停車庫(kù)面積為： 136*35=4760M2 變電所 : 變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下： 民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為 40W/M2，幼兒園、托兒所為： 30W/M2，便民商店為： 60120W/M2，其他配套設(shè)施為 80W/M2，車庫(kù)為 2030W/M2。取每座變電所房屋建筑面積為 50平方米，共計(jì) 200平方米。 小區(qū)綠化總面積： 21000*35%=7350M2 網(wǎng)球場(chǎng)占地面積： *=669M2 地面車位占地面積： 24**5=300M2 幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面積同建筑面積 1080 M2 居民室外活動(dòng)場(chǎng)所：取小區(qū)總占地面積的 5%，即 21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占地面積： 210006270（建筑物） 7350（綠化） 669（網(wǎng)球場(chǎng)） 300（地面車位） 1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所） 1050 M2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所） =4281 M2 小區(qū)道路占有率： 4281/21000*100%=% 小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下： 供水指標(biāo)： 住宅： 710升 /M2 排污指標(biāo)： 住宅： /M2 日；公建配套設(shè)施： 市政建設(shè)配套費(fèi) 按 120元 /M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即： 120元 /M2*52500M2=630萬(wàn)元 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費(fèi)： 按 15元 /M2標(biāo)準(zhǔn)估算： 15元 /M2*52500M2=79萬(wàn)元 小計(jì)： 3092萬(wàn)元 E、不可預(yù)見費(fèi) 按（ A） （ D）各項(xiàng)費(fèi)用的 5%估算 （ 9975 9866 1184 3092） *5%=24117*5%=1206萬(wàn)元 AE小計(jì)： 25323萬(wàn)元 F、建設(shè)期貸款利息 假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的 30%， 25%建設(shè)資金來(lái)源于樓盤的滾動(dòng)銷 售， 45%建設(shè)資金來(lái)源于向銀行貸款，銀行貸款 13年貸款利率為 %，貸款資金平均占用時(shí)間為 年，則建設(shè)貸款利息為： 25323*45%*[（ 1 %） ]=951萬(wàn)元 建設(shè)開發(fā)成本匯總表： (見文末表格 ) 三、項(xiàng)目開發(fā)盈利性分析 住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取 8%）： 住宅商品房： 49800M2*6180 元 /平方米 *（ 18%） =28314萬(wàn)元 獨(dú)立式地下車位： 10 萬(wàn)元 /個(gè) *136個(gè) *（ 18%） =1251 萬(wàn)元 小計(jì) 29565 萬(wàn)元 住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本 26274 萬(wàn)元 開發(fā)利 潤(rùn)： 2956526274=3291 萬(wàn)元 利潤(rùn)率：開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)成本 =3291/26274*100%=% 假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用 2 年時(shí)間，開發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的 30%，即 25323*30%=7597 萬(wàn)元 開發(fā)商自有資金年利潤(rùn)率：開發(fā)利潤(rùn) /（自有資金 *2） *100%=3291/（ 7597*2） *100%=%
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1