商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期調(diào)查(文件)
【正文】 商業(yè)的能見度也是一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時(shí)，西南面的商業(yè)店鋪會(huì)非常好，因?yàn)楸狈教鞖饫浠驔龅臅r(shí)間長(zhǎng)，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營(yíng)業(yè)額。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)店具備這樣的輻射能力真正的商圈不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。因?yàn)?，一方面只有?jīng)營(yíng)的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購(gòu)物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大?！ 「鶕?jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對(duì)商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對(duì)擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)要達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)或目標(biāo)銷售額?！ 】稻S斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個(gè)城市中間地帶兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，后者表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對(duì)具體的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場(chǎng)調(diào)查是為市場(chǎng)定位服務(wù)或者驗(yàn)證市場(chǎng)定位，市場(chǎng)調(diào)查只是手段，不是最終的目的。 18 / 18。包括經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置、交通條件等許多因素?！ ∫陨细鞣N分析方法其研究的角度不同，所用的市場(chǎng)變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用。零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個(gè)變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。如顧客購(gòu)買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)買頻率又非常低。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競(jìng)爭(zhēng)因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。其輻射的半徑在34公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也非常關(guān)鍵。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費(fèi)人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，玉泉營(yíng)周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。以大家非常熟悉北京國(guó)際展覽中心家樂福為例。像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能?！ ∫粋€(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入探討?！ ?．消費(fèi)水平?！ ?．收入水平?！ ?．家庭戶數(shù)構(gòu)成。 1．人口結(jié)構(gòu)。 所以，我們必須在具體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行
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