商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期調(diào)查-wenkub
2022-08-31 10:33:22 本頁(yè)面
【正文】 及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響?！ ?總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 ◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 ◆ 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ◆ 全市商業(yè)增加值 ◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)35年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。 從我們?cè)诳蛻舻念檰?wèn)的過(guò)程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。有些資料通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。以上調(diào)查必須通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問(wèn)題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析 如果說(shuō)前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。對(duì)大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來(lái)源等幾個(gè)方面來(lái)分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競(jìng)爭(zhēng)分析，對(duì)以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況?！ ≡谇捌谡{(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開(kāi)發(fā)的時(shí)間等。開(kāi)發(fā)太早，會(huì)由于居住人口規(guī)模沒(méi)有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營(yíng)不理想；開(kāi)發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會(huì)損失商業(yè)機(jī)會(huì)。七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。除對(duì)目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對(duì)過(guò)去人口的集聚、膨脹的速度以及將來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。例如個(gè)人年收入在2萬(wàn)元的消費(fèi)者和5萬(wàn)元的消費(fèi)者相比，他們?cè)谶x擇服裝的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所時(shí)是完全不同的。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的概況。隨著汽車越來(lái)越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為?！ ?．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。 3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。商業(yè)建筑能否容易找到即
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