商業(yè)房地產項目的開發(fā)前期調查-wenkub
2022-08-31 10:33:22 本頁面
【正文】 及未來的經營產生重要影響?！ ?總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等 ◆ GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構情況 ◆ 全社會消費品零售總額 ◆ 全市商業(yè)增加值 ◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 ◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 通過對統(tǒng)計局和城調隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)35年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發(fā)展的總水平。 從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結構調查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業(yè)地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。商業(yè)房地產項目的開發(fā)前期調查房地產項目在開發(fā)的前期應對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風險。一、經濟環(huán)境的分析和生活結構研究 開發(fā)任何一個項目都涉及到經濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產項目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經濟發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風險很大。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。以上調查必須通過專業(yè)的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網點依法管理體系的建立工作。四、區(qū)域零售業(yè)結構的市場調查與分析 如果說前面所要調查的內容主要是宏觀經濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結構則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結構特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設計業(yè)態(tài)的收益狀況?！ ≡谇捌谡{查中，首先應考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。七、消費者消費行為的調查與研究 消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。除對目前的人口結構調查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領，在短短時間內擴大了人口規(guī)模，而且家庭結構和戶數(shù)完全不一樣。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內容。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經營的影響。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。 2．顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)?！ ?．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設施。商業(yè)建筑能否容易找到即
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