商業(yè)房地產項目的開發(fā)前期調查-文庫吧
2025-07-19 10:33 本頁面
【正文】 ，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網點整體規(guī)劃和布局工作?！ 樵鰪姵鞘猩虡I(yè)網點規(guī)劃管理的科學性、權威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日，在《關于城市商業(yè)網點規(guī)劃工作的指導意見》（國經貿貿易[2001]789號）和《關于進一步做好大中城市商業(yè)網點規(guī)劃工作的通知》（國經貿廳貿易[2002]44號）的基礎上，又下發(fā)了《關于加強城市商業(yè)網點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網點規(guī)劃并報貿易局備案。凡未制定商業(yè)網點規(guī)劃（包括含有網點規(guī)劃內容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網點依法管理體系的建立工作?！ ∧壳鞍ū本┑仁鞘泻陀媱潌瘟惺幸呀浲瓿闪嗽擁椆ぷ?，在對大型商業(yè)房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網點的布局規(guī)劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。例如，北京市商業(yè)委員會關于商業(yè)網點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬人要規(guī)劃建設一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設性要求。四、區(qū)域零售業(yè)結構的市場調查與分析 如果說前面所要調查的內容主要是宏觀經濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結構則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內零售業(yè)經濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經濟效益預測提供定性的參考分析?！ ?地區(qū)間的銷售動向 ◆ 業(yè)種別的銷售動向 ◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況 ◆ 大型主力店的動向 以上內容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經營狀況、存在的問題、發(fā)展和經營動向等進行調查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結論。五、典型性調查與研究 對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎上，除通過哈夫模型和損益計劃等經濟效益分析方法進行預測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結構特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設計業(yè)態(tài)的收益狀況。六、未來商業(yè)地產的供應量分析 在一個區(qū)域內做商業(yè)地產，必須首先調查該區(qū)域未來商業(yè)地產的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。所以，不論是經營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮?！ ≡谇捌谡{查中，首先應考
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