【正文】 著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。我就這么告訴你們：大家都 已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。 因此，我們 經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷(xiāo)售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。最近這 3 年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。這是一個(gè)很瘋狂的概念。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單 價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)活就叫放線。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。 放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。唉 1預(yù)售許可證 終于 說(shuō)到這個(gè)了。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。 在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤(pán)這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。隨便你怎么公示。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。這個(gè)話題非常敏感。 先從土地抵押說(shuō)起。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。 根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解 押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè) 1 天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。同樣是利用懸空期來(lái)做事。 1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。也只有他們能 搞定。我就講個(gè)電的事情。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。謝謝各位。 這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。 我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。最后一無(wú)所獲。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。連專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么 辛苦。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫(xiě)完了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤(pán)做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這就完成了。 只要 不得罪這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專(zhuān)業(yè)的施工單位的主要原因。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。 規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)?？傊?，辦法都是人想出來(lái)的。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物?，F(xiàn)在 絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了。這就意味著 開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。土地必須在辦理了施 ??許可證之后才能抵押貸款。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押 昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能 力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門(mén)夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。 在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是 2500 元 /平方米。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么 5000 元 /平方米 “起 ”，這種騙人的玩意了。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。 這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。讓他們提前來(lái)做放線。 嘿嘿， 又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。 1放線、驗(yàn)線 這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。這個(gè) 9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。就是讓老百姓沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房子。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。尤其是各類(lèi)招商引資的工業(yè)園區(qū)。 基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面： 減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。 之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了 。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。上級(jí)政府震怒，云云。這是什么概念？這是卡死你的概念。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另