上海某住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃案例_住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃(存儲版)
【正文】 小區(qū)居民室外活動場所占地面積： 1050平方米 總建筑面積： 57260平方米 住宅商品房建筑面積： 49800平方米 公建配套設(shè)施建筑面積： 2700平方米 幼兒園 、托兒所面積： 1080平方米 便民商店面積： 945平方米 其他配套設(shè)施面積： 675平方米 獨(dú)立式地下停車庫建筑面積： 4760平方米 規(guī)劃容積率： （不包括地下停車庫面積） 建筑覆蓋率： % 綠化率： 35% 小區(qū)道路占有率： % 其他娛樂，休閑設(shè)施占有率： % 住宅小區(qū)總用電量： 3105千瓦 住宅小區(qū)最高日用水量： 544立方米 住宅小區(qū)最高日污水排放量： 497立方米 住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量： 2328立方米 住宅小區(qū)電話容量： 774門 總戶數(shù)： 480戶 二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估 算 （一）、開發(fā)成本分析 由于整個開發(fā)建設(shè)項目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類比房地產(chǎn)評估更高層次的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn) 評估人員提供了更廣闊的舞臺。 日；公建配套設(shè)施： 小區(qū)綠化總面積： 21000*35%=7350M2 網(wǎng)球場占地面積： *=669M2 地面車位占地面積： 24**5=300M2 幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積 1080 M2 居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的 5%，即 21000*5%=1050 M2 小區(qū)道路占地面積： 210006270（建筑物） 7350（綠化） 669（網(wǎng)球場） 300（地面車位） 1080（幼兒園、托兒所室外活動場所） 1050 M2（居民室外活動場所） =4281 M2 小區(qū)道路占有率： 4281/21000*100%=% 小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算： 民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下： 供水指標(biāo)： 住宅： 710升 /M2地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為3035M2，本次估算取上限值， 則獨(dú)立式地下停車庫面積為： 136*35=4760M2 變電所 : 變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下： 民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為 40W/M2，幼兒園、托兒所為： 30W/M2，便民商店為： 60120W/M2，其他配套設(shè)施為 80W/M2，車庫為 2030W/M2。一般情況下購房者首付 30%，即 右，余款向銀行按揭分 20年償還，以 （二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付 萬元，余款 20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為 %，每萬元每月還本付息額為 ，每月還款額經(jīng)計算為 2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。 某 房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為 70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為 ，出讓金為 3675萬元。現(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的 50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在 85M2左右，二房二廳面
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