【正文】 ：休閑娛樂 5－ 10元 15元以上 新街口商圈 湖南路商圈 湖南路商圈 新街口商圈 其它商圈 經(jīng)營者對地段的要求最高，其次是面積 ? 地段：經(jīng)營者普遍高度關(guān)注的是店鋪地段；對于地段的關(guān)注點集中于： 1）是否為鬧市區(qū)，人流量是否大； 2）是否位于交通干道； ? 面積：盡管經(jīng)營者對不同的經(jīng)營項目都有理想的面積要求，但對面積的要求會因地段的改變而有所變化，為了在好的地段經(jīng)營，寧愿犧牲面積。 ?購物吧，購物和餐飲，要講最強(qiáng)可能是餐飲吧，因為這邊廣告也做的也比較多。 －－劉海平 ?做吃的能打出名字來，一說做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去 1912，這樣一個概念，要能形成概念。 －－孫丹丹 個人投資店鋪面積有限 ? 在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，個人所投資的地段較好的店鋪，面積多在 50平方米以下，主要原因是單價較貴，個人的承受能力有限。 －－戚建林 投資者皆傾向于投資成熟商圈中的店鋪 ? 要是再買的話，我會買再比較成熟的商圈，像湖南路這邊。 －－洪嫻 ? 要是有 2個 25平米的和 1個 50平米的店鋪，我會選前者，這樣風(fēng)險比較小。 業(yè)態(tài)類型 信心度 訪問具體類別 購物 項目信心 品牌服裝、飾品、箱包、鞋帽等等，覆蓋新街口、湖南路、中央門商圈，以中高端為主 關(guān)注動向 租購意向 餐飲 項目信心 獨立中餐館、西餐、商務(wù)簡餐、茶社、連鎖型中餐館，以新街口和湖南路商圈及周邊為主 關(guān)注動向 租購意向 休閑娛樂 項目信心 KTV、酒吧、迪吧、婚慶、健身場館，涉及湖南路商圈、新街口商圈、五臺山和 1921酒吧街 關(guān)注動向 租購意向 經(jīng)營者最佳推薦業(yè)態(tài)為餐飲 ? 不僅餐飲經(jīng)營者首選餐飲，購物和休閑娛樂的經(jīng)營者也看好餐飲，認(rèn)為餐飲是最穩(wěn)妥最有利的選擇，理由主要有： 1）湖南路的餐飲遠(yuǎn)沒有飽和； 2）餐飲是湖南路的強(qiáng)勢業(yè)態(tài)，已形成氣候； 3）湖南路現(xiàn)有的餐飲檔次一般，類型（以中餐居多）比較單一。 ? 消費群體：消費群體整體比較穩(wěn)定，并且有較高的消費水平和購買潛力。面積小的話比較靈活。 ? 在各個商圈中，消費者對購物、餐飲和休閑娛樂場所各自的停車條件的評價沒有顯著差別。 % % % % % % % 口碑相傳是重要的宣傳途徑 不大可能 % 一般 % 有可能 % 非?？赡? % 肯定去 % 圖 :專程去新餐飲場所的可能性（ N=183） 專程去新餐飲場所 的可能性為 ％ 朋友推薦 報紙 電視廣告 戶外廣告 雜志 街頭派送廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 逛的時候看 電臺廣播廣告 電梯廣告 普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56 圖 :獲得餐飲信息的途徑（多選） ? 消費者獲得餐飲信息最主要是通過朋友推薦，其中普通消費者的比例更高； ? 除了朋友推薦外，報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告對高端消費者影響更大，而普通消費者對戶外廣告、街頭派送廣告等印象比較深。 圖 :獲得購物信息的途徑（多選） 朋友推薦 電視廣告 雜志 網(wǎng)絡(luò)廣告 逛的時候自己看 電臺廣播廣告 電梯廣告 手機(jī)短信 普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者 N＝ 54 川菜和淮揚(yáng)菜最受消費者歡迎 中式正餐 中式快餐 西式正餐 西式快餐 咖啡茶座 圖 :通常就餐選擇的風(fēng)味（ N=183多選） ? 川菜（ %） ? 淮揚(yáng)菜（ %） ? 粵菜（ %） ? 魯菜（ %） ? 東北菜（ %） ? 湖南菜（ %） ? 浙菜（ %） ? 安徽菜（ %） ? 韓國料理（ %） ? 巴西烤肉（ %） ? 西式牛排（ %） ? 日本料理（ %） ? 美式快餐（ %） ? 法式西餐（ %） ? 泰國風(fēng)味（ %） 喜歡的西餐口味 （多選） ? 消費者在餐館用餐多數(shù)選擇中式正餐，其中川菜（ %）和淮揚(yáng)菜（ %）最受歡迎； ? 在選擇西餐的消費者中，最喜歡的西餐口味是韓國料理（ %），其次是巴西烤肉（ %）。 ? 有相當(dāng)一部分消費者會同時進(jìn)行購物、餐飲和休閑娛樂三種消費，其中購物與其余兩者結(jié)合的比例更高。以十一黃金周為例，新街口、湖南路、中央門和夫子廟四個地區(qū)的營業(yè)額進(jìn)行比較，新街口地區(qū)實現(xiàn)的消費金額占總消費金額的 ％，隨后依次為湖南路地區(qū)占％，中央門地區(qū)占 ％，夫子廟地區(qū)占 ％。公交線路是到達(dá)湖南路的主要公共交通方式。 經(jīng)營方向 —— 小餐飲，特色服裝店，時尚用品，小商品等等。 特色地下商業(yè) — 溫莎、溫妮服飾廣場 定位： “ 時尚、有品位 ” ，突出個性主營中檔女性服飾及其它女性用品商場 商鋪面積： 815㎡ 不等，可分割 租金： 約 712元 /㎡ /天 經(jīng)營情況： 人氣相當(dāng)一般，經(jīng)營狀況相對較差。 3 中山北路沿街店鋪日租金為 1020元 /平米 圖 :中央路業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 12） 中央路生活配套缺失 ?中央路由于其為交通主干道，雙向四車道，不便行人穿越，因此商業(yè)氛圍較差； ?中央路除了與湖南路交叉拐角處的南京八佰伴、玄武飯店之外，其余均為沿街底商； ?沿街底商零星散布了服飾、食品、銀行等配套商業(yè)，商業(yè)配套總體不足； ?詳細(xì)業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 燕鵬賓館 寵愛人生 玄武飯店 沁園春雪 …… 風(fēng)凰臺賓館 警備司令部 湖 南 路 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 服裝店等日租金為 1015元 /平米 中央路沿街店鋪日租金為 1015元 /平米 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、珠寶首飾 歐泊萊 22 3000 思加圖 38 2023 周大福 30 8000 第二層 職業(yè)女裝、高檔服飾、精品女包 寶姿 80 8000 蔓戈 25 3000 JOYO 40 4000 第三層 淑女裝 vero moda 60 3500 ONLY 65 4000 BLANCE DE 30 2023 第四層 男裝（包括男包、領(lǐng)帶） 卡爾 .丹頓 38 5000 scofield 27 7000 圣大保羅 20 3000 第五層 休閑裝、童裝 bossini 25 1500 SPARKLE 35 2500 APPLE SHOR 32 3500 第六層 運動裝備、健身器材、床上用品、陶瓷器品 Kappa 45 2500 nike 70 4000 lotto 40 3000 百事 35 1500 ? 通過聯(lián)營合作形式，以扣點方式收取費用，包括水電費； ?蘇寧銀河裝修和硬件設(shè)施比較好，人氣較高，在湖南路商圈屬于扣點比較高的； ?定位為中高檔，進(jìn)入商場的品牌首先要經(jīng)過商場嚴(yán)格審核，避免日后更換，給顧客不穩(wěn)定的感覺； ?珠寶、化妝品的扣點最高，在 3035%之間； ?女裝、休閑裝一般品牌約為 3032%，但是知名高檔品牌的扣點可能僅 20%；如 ONLY和班尼路相比，班尼路的扣點高一些； ?由于鞋子都被幾個大品牌壟斷，如百麗、思加圖、達(dá)芙妮等，很多都是一個供貨商，扣點被談得較低，大多在 2228%之間； ?男裝 2025%；皮具 2225%；童裝約 25%； ?運動裝的扣點要比普通服裝低 57%，即 2325%。 湖南路多為品牌專賣店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 蘇寧環(huán)球購物中心 湖南路百貨商店 上海紅星眼鏡公司 新華書店 通靈翠鉆 海瀾之家 …… 湖南路沿街店面日租金大多在 2540元 /平方米 北 湖 街 馬 臺 湖 南 路 1 交通銀行 中 山 路 招商銀行 湖南路商場 路 餐飲店日租金 1525元 /平米，如尹氏雞汁湯包店， 新華書店 百富運動城 服裝專賣店日租金為 2540元 /平米，如百芙倫、卡瑪?shù)取? 經(jīng)營狀況：由于萊迪定位明確，經(jīng)營狀況最好 萊迪時尚街區(qū) 德基地下商業(yè) 大洋地下商業(yè) 新街口地鐵商鋪 珠江路地鐵商鋪 鼓樓地鐵商鋪 規(guī)模 862間 12間 15間 66間 17間 35間 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲、展示為主 檔次 中低檔 中高檔 中高檔 中低檔 中低檔 中低檔 經(jīng)營管理公司 租金水平（元 /平米） 負(fù)一層 3040 負(fù)一層 20 / 負(fù)一層 2022 負(fù)一層 15 負(fù)一層 15 經(jīng)營狀況 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 商圈地理位置： 湖南路商圈西起山西路市民廣場，東至中央路，已從 1100米長的 “ 黃金線擴(kuò)大成了目前的。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 65 紅湯牛肉米線、快吧壽司店、 KAKA港式甜品 玩具 1 6% 世高玩具 服飾 5 29% 淑女屋、玻璃鞋、純粹 〃 布衣 鼓樓地鐵商鋪： 目前在營業(yè)的共計 35個鋪位。 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客，專程過來消費的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃、飾品為主。為東方大唐置業(yè)有限公司制作 南京天啟開啟 2023－ 06 湖南路地下商業(yè)項目市場定位報告 研究內(nèi)容框架 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第三部分 項目定位思考 第四部分 項目招商及模式思考 Contents 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 地下商業(yè)分布 地下商業(yè)形態(tài) 分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站 新街口 珠江路 鼓樓站 南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個站點，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。負(fù)二層僅 9間鋪位，有 5間在營業(yè)。 珠江路地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、服飾為主，同時有少量玩具商鋪。 經(jīng)營狀況：餐飲、服飾經(jīng)營狀況整體好于其他業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營情況 餐飲 服飾 超市 工藝 化妝品 美容美發(fā) 攝影 鞋包 小飾品 藥店 以地鐵沿線的低檔次餐飲、大洋、新百地下為代表的中端餐飲，經(jīng)營情況較好；以萊迪為代表的服飾類商家經(jīng)營狀況也不錯；而超市、工藝等其他地下商業(yè)經(jīng)營狀況相對一般。在湖南路的中段有部分個人經(jīng)營的店鋪； ?品牌專賣店的面積較大，開間要求較高，需要廣告宣傳和形象展示； ?餐飲主要為特色小餐飲，面積較小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等； ?休閑娛樂場所較少，主要蘇寧環(huán)球購物中心等大商場內(nèi)； ?另外湖南路集聚了多家銀行； ?根據(jù)走訪了解，湖南路門面房的租金為 1萬元 /年/平方米左右。 這一側(cè)服裝店每天租金范圍為 715元 /平米，如圣吉奧男褲、上海針織衫、唐之戀等等。 25 4000 喬丹 24 1800 山西路百貨 ?同樣是根據(jù)營業(yè)額進(jìn)行扣點的方式，作為場地租用費，不再收取水電費和管理費，未提及進(jìn)場費； ?商場按月來結(jié)算費用； ?進(jìn)場之前要對品牌進(jìn)行審