【正文】 格反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經(jīng)形成明顯倒掛。 物業(yè)增值能力比較 2 0 0 6 2 0 1 0 年嘉定新城各類物業(yè)年度成交均價比較 3 0 0 0202370001202317000單位：元/ ㎡住宅 6056 8542 9977 10971 15226商業(yè) 10320 9961 12501 11577 13991辦公 7423 9995 11334 11343 133112023 2023 2023 2023 2023如圖所示， 2023年之前，嘉定新城區(qū)域的商辦物業(yè)的成交價格，一直超出住宅價格 2025%左右。但在 09年時，住宅與商辦物業(yè)的價格已經(jīng)基本持平。 進入 2023年后，住宅物業(yè)價格已經(jīng)反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經(jīng)形成明顯倒掛。 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商住物業(yè)價格倒掛原因 物業(yè)價格漲幅比較 經(jīng)過研究分析，形成以上現(xiàn)象的原因主要有兩個： 一是 08年金融危機后，上海整體辦公租金行情回落，目前仍與 08年的高峰期租金水平有約 20%的差距。由于 辦公物業(yè)的價格與租金緊密掛鉤，因而影響成交價格 ； 二是 區(qū)域環(huán)境和公建配套的改善，通常使住宅物業(yè)受益最大，商用物業(yè)其次，而辦公物業(yè)由于其價值（租金）主要取決于城市區(qū)位，因此市場價格難以受到區(qū)域環(huán)境改善推動。 Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2023 地塊機能分析 Part 3 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 地塊位處上海市政府在市郊區(qū)域重點打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距離市中心約 23公里，是距離市中心最近的市郊型新城，規(guī)劃成為集生活居住、商務辦公、休閑娛樂等多種功能于一體的生態(tài)型城市綜合區(qū)。 嘉定新城 松江新城 臨港新城 外環(huán)線 市區(qū) 23公里 32公里 54公里 嘉定新城比較優(yōu)勢 距離市中心最近 有完整的整體規(guī)劃 近虹橋綜合樞紐 較強的生態(tài)性 地塊機能分析 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2023 自駕經(jīng)滬宜公路和滬嘉高速可快速通往市區(qū)。通過軌交 11號線， 3040分鐘可快速接駁江蘇路、徐家匯等傳統(tǒng)內(nèi)環(huán)商業(yè)商務區(qū)。但若從商務角度看，地塊對市區(qū)交通仍屬不便。 地塊機能分析 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 地塊位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內(nèi)部的商業(yè)消費人流。但距離軌道交通較遠，對商務客源導入造成一定影響。 地塊機能分析 以 BRT為代表的快速公交系統(tǒng)、公交優(yōu)先道路系統(tǒng)構成了嘉定新城區(qū)域內(nèi)部的公共客運交通系統(tǒng)。 本案 位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內(nèi)部的商業(yè)消費人流。但距離軌道交通較遠，對商務客源導入造成一定影響。 Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從嘉定新城的景觀規(guī)劃看，兩條新城中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務區(qū)）。 地塊機能分析 從景觀規(guī)劃看，伊寧路發(fā)展軸（紫氣東來綠軸）自東向西串起魅力水都、嘉定新城綜合公共中心、 F1賽車中心等。其中 兩條新城中心綠軸均于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務區(qū)）。 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從商業(yè)機能看，地塊所在的遠香湖區(qū)域，將會是未來整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。 地塊機能分析 遠香湖區(qū)域 軌交沿線 本案 從嘉定新城的規(guī)劃商業(yè)用地（橙色地塊）主要集中在軌道 11號線沿線和遠香湖區(qū)域。商務辦公用地（紅色地塊）則高度集中在遠香湖區(qū)域。這意味著地塊所在的 遠香湖區(qū)域，將會是未來整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目優(yōu)勢明顯，商用物業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。劣勢主要集中在辦公物業(yè)增值空間有限，以及中信泰富又一城的競爭威脅。 優(yōu) 勢 S1 紫氣東來綠地與遠香湖交匯，極佳的綠化和濱水景觀 S2 遠香湖區(qū)域良好的商業(yè)及商務規(guī)劃 S3 與未來嘉定新城地標之一的保利大劇院為鄰 S4 位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢 S5 保利家園等大型社區(qū)圍繞，人文良好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大 劣 勢 W1 相對上海市區(qū)，項目所在區(qū)域仍屬偏遠 W2 缺乏軌道交通支持，對外（市區(qū)）交通不便 W3 辦公產(chǎn)業(yè)缺乏良好產(chǎn)業(yè)支持 機會點 O1 濱水景觀與商業(yè)建筑有機結合，打造高檔休閑景觀商業(yè)體 O2依托良好的區(qū)內(nèi)交通，有機會導入新城內(nèi)部商業(yè)消費人流。 O3 保利大劇院由世界級建筑設計大師安藤忠雄擔綱設計，將 成為上海首座“水景劇院”，預計運營后將產(chǎn)生強大的人氣吸附能力。 威脅點 T1 馬陸商務區(qū)可能成為遠香湖區(qū)域辦公項目的潛在有力競爭對手。 T2 辦公類物業(yè)缺乏區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，客源量不足。 T3 中信泰富又一城作為新城軌道樞紐上的商業(yè)巨無霸，對項目商業(yè)定位構成威脅。 項目 SWOT分析 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)品功能選型 Part 4 Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2023 通過比較，建議以“區(qū)域級商業(yè)中心”為本案功能定位，進行繼續(xù)深化 產(chǎn)品功能選型 選型方案 定位特征 可行性分析 推薦指數(shù) 甲級寫字樓 以甲級寫字樓為主力產(chǎn) 品 區(qū)域相對上海位置偏遠，缺乏軌道支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，價值長期低估 ★★ 社區(qū)型商業(yè)中心 以百貨購物和日常生活配套特征的大型商業(yè)體，為主力產(chǎn)品 易與中信泰富又一城形成同質(zhì)業(yè)態(tài)競爭。風險較大可行性不高。 ★★★ 區(qū)域級商業(yè)中心 以休閑娛樂、餐飲為特色的大型商業(yè)體，為主力產(chǎn)品 與地塊自身和遠香湖的濱水景觀有較好結合，能夠凸顯項目自身優(yōu)勢 ★★★★★ 規(guī)模型專業(yè)型賣場 上海首屈一指的規(guī)模型專業(yè)市場，如家具城、皮具城 運營風險較大。一般缺乏區(qū)域客源的項目采用，本項目有區(qū)域客源，不推薦 ★★★ 連鎖加盟基地 在地方政府支持下，吸 引各類連鎖加盟商家 需要地方政府支持，可作為參考 ★ ★ 類住宅 利用五星級酒店，規(guī)劃產(chǎn)權式公寓酒店等類住宅產(chǎn)品 需要與地方政府談判，可能性雖不高，但價值潛力發(fā)掘最大，值得嘗試 ★★★★ Code of this report | 22 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品功能選型 嘉定新城首席高檔休閑時尚中心 Code of this report | 23 169。 Copyright Centaline Group, 2023 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 Part 5 Code of this report | 24 169。 Copyright Centaline Group, 2023 按照嘉定區(qū)人口的增長預測，中方案下， 2023年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到80萬平米，高方案下， 2023年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到 125萬平米。 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 指標 中方案 高方案 說明 總人口 (萬人 ) 125 175 高、中方案按 2023年最終人口在未來 15年的分布 原人口改善需求新增規(guī)模 (萬 M2) 14 14 按人均達到 M2 新增人口需求規(guī)模 (萬