【正文】 析 / 20 / 08 / 07/ 外部條件 地段和交通 項(xiàng)目位于鞍山市鐵東區(qū)園林路 以西，新華街以南，兩面臨街， 北臨新華街，東靠園林路，有 三條主要公交線路，交通便利 人口條件 項(xiàng)目周邊 3公里范圍內(nèi)有 4個(gè)街道辦， 每個(gè)街道辦事處下面有 6個(gè)社區(qū)， 本項(xiàng)目處于四個(gè)街道辦的中間位置， 周邊共約 33萬(wàn)人口 周邊商業(yè)環(huán)境 體育相關(guān)類商品經(jīng)營(yíng)氛圍較好； 大型餐飲、特色餐飲較多； 缺乏綜合性網(wǎng)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)單一； 社區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)氣氛淡。 ★ 交通、客流量、發(fā)展?jié)摿κ怯绊懮啼佂顿Y者和經(jīng)營(yíng)者決策的主要共同因素。 ★ 整體消費(fèi)支出相對(duì)較為保守。 ★ 消費(fèi)者出行以公共交通系統(tǒng)工具為主，消費(fèi)地主要集中在站前區(qū)域，慣性消費(fèi)較強(qiáng)。 ★ 以滿足日常生活需求為主的購(gòu)物消費(fèi)是市場(chǎng)消費(fèi)的主流，閑暇休閑消費(fèi)活動(dòng)較單一。 （ 2）商業(yè)特點(diǎn) ★ 城市商業(yè)集中度高，站前地區(qū)是核心商業(yè)區(qū)； ★ 低端、傳統(tǒng)商業(yè)是市場(chǎng)主流，高端、復(fù)合型商業(yè)近幾年在鞍山逐漸興起； ★ 鞍山商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)保守，以四隆集團(tuán)為首的本地商業(yè)企業(yè)集團(tuán)實(shí)力雄厚，熟悉本土市場(chǎng)，占據(jù)商業(yè)市場(chǎng)主要份額； ★ 政府規(guī)劃缺位，整體商業(yè)區(qū)規(guī)劃較為凌亂，市場(chǎng)缺乏有效引導(dǎo)； ★ 目前商鋪供應(yīng)較為平衡，隨著未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)量放量增大，供需平衡將被打破，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈； ★ 近幾年，外地知名商業(yè)企業(yè)搶攤鞍山，鞍山商業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期。 宏觀經(jīng)濟(jì)形式特點(diǎn) 市場(chǎng)現(xiàn)狀 / 20 / 08 / 07/ 商業(yè)發(fā)展總結(jié) （ 1）商業(yè)發(fā)展歷程 ★ 鞍山商業(yè)經(jīng)歷了由初級(jí)到高級(jí)，由單一到復(fù)合的螺旋式上升發(fā)展歷程，馬路小攤、夫妻店、連鎖專賣店、大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、步行街、大型綜合商場(chǎng)等不同商業(yè)發(fā)展階段的不同商業(yè)業(yè)態(tài)共存，并形成以站前商業(yè)區(qū)為核心，以鐵西、湖南、立山三大區(qū)級(jí)商業(yè)中心為基礎(chǔ)，以各居民社區(qū)臨街底商為神經(jīng)末梢的呈波浪狀覆蓋的基本格局。 ★ 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速， 2023年末，人均建筑面積達(dá)到 ，已經(jīng)超過(guò)我國(guó)和國(guó)際小康型面積標(biāo)準(zhǔn)。圣利祥城 華洋集團(tuán)遼寧紫云房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)劃布局 / 20 / 08 / 07/ 構(gòu)思模式 第二章 構(gòu)思 模式 / 20 / 08 / 07/ 預(yù)測(cè) 模式 構(gòu)思模式 預(yù)測(cè)的銷售量及其市場(chǎng)占有率 競(jìng)爭(zhēng)因素 企業(yè)內(nèi)部實(shí)力及戰(zhàn)略等因素 預(yù)測(cè)的市場(chǎng)需求量 制約因素 國(guó)民經(jīng)濟(jì)展望 國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù) 經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng) 國(guó)際形勢(shì)變化 交通設(shè)施 文化教育 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 建筑材料價(jià)格 土地成本 資金成本 勞動(dòng)力成本 建房質(zhì)量及類型 需求類型 需求數(shù)量 居民購(gòu)買力 需求狀況 閑置房數(shù)量 企業(yè)技術(shù)實(shí)力 企業(yè)業(yè)績(jī)及戰(zhàn)略 企業(yè)銷售能力 員工業(yè)務(wù)水平 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及國(guó)際等因素 相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)政策因素 地域環(huán)境和人文環(huán)境等因素 產(chǎn)品供應(yīng)及市場(chǎng)需求因素 生產(chǎn)成本因素 制約因素 行業(yè)發(fā)展前景 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參數(shù) 產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng) 競(jìng)爭(zhēng)格局狀況 對(duì)手綜合實(shí)力 對(duì)手經(jīng)營(yíng)成果 對(duì)手戰(zhàn)略計(jì)劃 / 20 / 08 / 07/ 開(kāi)發(fā) 流程 構(gòu)思模式 提出備選方案 ↓ 收集資料 ↓ 選擇預(yù)測(cè)方法 ↓ 進(jìn)行預(yù)測(cè) ↓ 預(yù)測(cè)結(jié)果分析 ↓ 提出預(yù)測(cè)報(bào)告 方案預(yù)測(cè) 確定現(xiàn)金流量圖 ↓ 進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算和經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià) ↓ 確定可行方案 ↓ 編制項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 最優(yōu)項(xiàng)目方案 最優(yōu)方案 可行方案決策 選優(yōu) ↓ 確定最優(yōu)方案 ↓ 方案敏感型分析及盈虧平衡分析 ↓ 編制方案的決策與評(píng)價(jià)報(bào)告 方案決策與評(píng)價(jià) 確定目標(biāo)和任務(wù) ↓ 提出計(jì)劃 ↓ 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 ↓ 整理資料 ↓ 市場(chǎng)分析 ↓ 寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)查與分析 / 20 / 08 / 07/ 形象 定位 構(gòu)思模式 產(chǎn)品 定位 個(gè)性 形象 + + = 產(chǎn)品的特性 與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目標(biāo)市場(chǎng)意義 與差異化特征 自身亮點(diǎn)與 市場(chǎng)潮流 總結(jié)概念飛躍 / 20 / 08 / 07/ 商業(yè)部分 第三章 / 20 / 08 / 07/ 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì) 商業(yè)發(fā)展 消費(fèi)投資經(jīng)營(yíng) / 20 / 08 / 07/ ★ 鞍山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但總量偏小，與沈陽(yáng)、大連等中心城市有一定差距，又明顯高于撫順、本溪等其他地級(jí)市，在遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于中等偏上水平。金色家園 鞍鋼花園 奢侈類型 超大面積房型，超大面積空間，一種“超浪費(fèi)”的大奢侈 33006530元 /㎡ SP221（ 120137㎡ ） SP322（ 135187㎡ ） SP422（ 180289㎡ ） 兩層復(fù)式（ 170320㎡ ） SP221 （ 15%） SP322 （ 65%） SP422 (15%） 兩層復(fù)式 (5%) 高層、塔樓框架結(jié)合 270度景觀陽(yáng)臺(tái)，大景觀水景住宅 翠湖豪庭 都市陽(yáng)光 產(chǎn)品現(xiàn)狀 / 20 / 08 / 07/ 規(guī)劃 現(xiàn)狀 規(guī)劃類型 規(guī)劃特點(diǎn) 交通組織 出入口設(shè)置 代表樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)尚 品牌開(kāi)發(fā)商 軸線式 中軸線為中心，設(shè)置交通流線和景觀點(diǎn) 內(nèi)環(huán)人流，外環(huán)車流依據(jù)市政道路，地面停車，人車分流 中軸線端點(diǎn)，人流出入口 鞍鋼花園 鞍鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 均好式 強(qiáng)調(diào)次空間，縮短與主空間差距，中心景觀共享 內(nèi)環(huán)以人流為主，外環(huán)以市政道路疏導(dǎo)車流，有地下停車場(chǎng) 人車和諧共存，概念主題明顯，出入口設(shè)置標(biāo)志明顯 金色家園 鞍山萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 組團(tuán)式 分團(tuán)塑造景觀點(diǎn)與概念主題，平 衡景觀死角，提升空間價(jià)值 規(guī)則型道路體系，融合在以中心廣場(chǎng)景觀為主整體規(guī)劃中，強(qiáng)化地理優(yōu)勢(shì) 襯托整體規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)原則，主次入口設(shè)置于二級(jí)道路邊緣 第 6樂(lè)章 沿海綠色家園發(fā)展（鞍山）有限公司 本地開(kāi)發(fā)商 概念式 一心兩軸多點(diǎn)，淡化組團(tuán)，強(qiáng)調(diào)院落空間，弧線景觀，緩沖視覺(jué)壓力 中心交通軸線將小區(qū)一分為二，輔道以流線式與主軸線相互穿插 設(shè)置不盡明顯，特色性不強(qiáng)，人車 分流，小區(qū)地面停車，車位比僅有 花園新城 鞍山睿達(dá)房屋綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 錯(cuò)列式 景觀均好為主，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的均量受益，削弱產(chǎn)品價(jià)格差異 依據(jù)市政道路為主，交通網(wǎng)絡(luò)根據(jù)建筑基本排列而定 出入口設(shè)置于市政次干道之上，具備明顯的標(biāo)志，容易判斷 阪夫 城市花園 歐華 小鎮(zhèn) 萬(wàn)圣桃園 大眾類型 產(chǎn)品具備一定特色， 性價(jià)比高，實(shí)用性強(qiáng)， 市場(chǎng)針對(duì)性比較廣 27003400元 /㎡ SP422 （ 125145㎡ ） SP321 （ 98126㎡ ） SP211 （ 4365㎡ ） SP422 （ 30%） SP321 （ 55%） SP211 （ 15%） 多層、小高層、板式機(jī)構(gòu) 中低價(jià)位，小區(qū)園林，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理 花園新城 明達(dá) ★ 大部分消費(fèi)者住的是老房子，具備換房欲望，少部分消費(fèi)者已經(jīng)購(gòu)置新房或者二次置業(yè)，明顯具備投資意味，市場(chǎng)比較活躍，整體趨勢(shì)有待市場(chǎng)挖掘和消費(fèi)者去引導(dǎo)； ★ 消費(fèi)者需求相當(dāng)旺盛，對(duì)居住條件環(huán)境的改善比較迫切，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢固的狀況下完全有能力改變現(xiàn)狀，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大，以兩代為主的家庭結(jié)構(gòu)消費(fèi)需要市場(chǎng)理性考慮； ★ 消費(fèi)者認(rèn)為合理的價(jià)位在 39004100元間，絕大部分消費(fèi)者對(duì)鞍山未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看好，置業(yè)者普遍具備投資眼光，對(duì)投資潛力比較重視，周邊環(huán)境次之，反而比較忽略物業(yè)管理，市場(chǎng)存在一定缺陷。通過(guò)大德集團(tuán)與外商聯(lián)建超市項(xiàng)目、百世特與天津家世界合作項(xiàng)目以及推進(jìn)的在洽談的沃爾瑪?shù)葒?guó)際品牌項(xiàng)目，提升區(qū)域內(nèi)連鎖超市的規(guī)模、檔次和水平，做大做強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的 %提高到“十五”末年 %，上升 百分點(diǎn)，是三大產(chǎn)業(yè)中比重上升最快的行業(yè)； ★ 樓宇經(jīng)濟(jì)崛起，成為引導(dǎo)全區(qū)非公經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年增長(zhǎng) %。重點(diǎn)以“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、臺(tái)灣、香港和日韓、歐美為招商區(qū)域，實(shí)施小團(tuán)組對(duì)口招商，并努力實(shí)現(xiàn)招商資源向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。/ 20 / 08 / 07/ 市場(chǎng)定位報(bào)告 遼寧 鞍山 園林路項(xiàng)目 / 20 / 08 / 07/ 宏觀市場(chǎng) 第一章 宏觀 市場(chǎng) / 20 / 08 / 07/ ★ 以平均 10%的增長(zhǎng)速度計(jì)算，截止到 2023年第三季度，鞍山第一產(chǎn)業(yè)完成 （ 05年為 56億元），第二產(chǎn)業(yè)完成 （ 05年為 776億元），第三產(chǎn)業(yè) （ 05年為 418億元），經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平創(chuàng)歷史新高； ★ 隨著全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，全市消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，保守估計(jì)全市居民消費(fèi)份額總指數(shù)比上年上漲 。其中食品類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類、居住類上漲幅度較大； ★ 截止 2023年三季度為止，鞍山房地產(chǎn)實(shí)際施工的房屋建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 660萬(wàn)平方米，全市累計(jì)完成住宅建設(shè)超過(guò) 200萬(wàn)平方米，住房空置率比 2023年有所上升，但整體未能到達(dá)飽和程度，市場(chǎng)熱度不絲毫沒(méi)有放慢； ★ 有針對(duì)性地開(kāi)展招商引資。繼續(xù)加大項(xiàng)目包裝宣傳和推介力度，積極支持創(chuàng)匯大戶； ★ 社會(huì)固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)， 2023年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %。根據(jù)相關(guān)概率推算，截止 2023年三季度止，社會(huì)固定資產(chǎn)投資超過(guò) 1000億元，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 680億元； 經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)狀 市場(chǎng)現(xiàn)狀 / 20 / 08 / 07/ ★ “ 十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)稅收完成 ，年均增長(zhǎng) %，增幅在各行業(yè)中居首位。鐵東區(qū)針對(duì)自身發(fā)展空間狹小的實(shí)際，揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分利用區(qū)域內(nèi) 43座商務(wù)寫(xiě)字樓的資源，以區(qū)街創(chuàng)業(yè)中心為載體，以創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，提供發(fā)展服務(wù)為切入點(diǎn)，著力吸引省內(nèi)外大集團(tuán)、大公司在鐵東區(qū)建立集團(tuán)分部、研發(fā)中心和銷售機(jī)構(gòu)等，形成高效益商務(wù)研發(fā)群，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)； ★ 通過(guò)中海物流項(xiàng)目、遼南市場(chǎng)改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，培育和壯大南建國(guó)商貿(mào)物流市場(chǎng)，推動(dòng)區(qū)域性物流基地建設(shè)。 經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)狀 市場(chǎng)現(xiàn)狀 / 20 / 08 / 07/ ★ 市場(chǎng)客戶主要以女性消費(fèi)為主導(dǎo)，日常消費(fèi)類型偏重于飲食、服飾、娛樂(lè)、旅游等方面，綜合素質(zhì)高于同質(zhì)城市，具備一定的文化品位和修養(yǎng)，容易接受新生事物，對(duì)外來(lái)新事物接受能力比較強(qiáng)； ★ 消費(fèi)者地域情節(jié)嚴(yán)重，普遍看好鐵東區(qū)居住環(huán)境，意向選房看淡鐵西區(qū)、千山區(qū)和立山區(qū)，其中主力戶型 5575平米轉(zhuǎn)移到 7695平米和 86121平米，面積開(kāi)間注重采光功能分配； ★ 居住要求不高，陽(yáng)臺(tái)設(shè)置在客廳，反而忽略臥室的舒適性，消費(fèi)心理具備特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻擋市場(chǎng)健康發(fā)展，理性思想有待市場(chǎng)完善，因此容易被市場(chǎng)把制弱點(diǎn)，消費(fèi)地位處于弱勢(shì)概念區(qū)； ★ 小戶型逐漸引退，中面積的房型占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，對(duì)大戶型需求也有很大程度的提升，市場(chǎng)由小戶型轉(zhuǎn)移到中大戶型的盤(pán)踞逐漸呈現(xiàn)，從總體居住情況上看，市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛，置業(yè)者居住的幾乎都是老房子，從大戶型比重上分析，鞍山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)規(guī)?；?，市場(chǎng)內(nèi)在潛力極大，換房高潮還未曾拉開(kāi)，消費(fèi)者消費(fèi)需