【正文】 裝、玩具到機械、紡織、 印染、釀造，形成了較強大的工業(yè)陣容。 龍崗街道辦 坪地街道辦 坑梓街道辦 坪山街道辦 橫崗街道辦 坑梓用地現狀 —— 從上可以看到，目前用地主要有 4類： 工業(yè)用地：占到坑梓已用地的 70% ，用量最大。 科研用地：作為一些企業(yè)建立研發(fā)基地用。 深汕高速 深汕公路 龍興路 坑梓印象 成片的工業(yè)區(qū) +廠房 +農民房 19年來沒有開發(fā)過商品住宅 2023年，第一個商住項目 —— 金田風華苑問世 項目概況 ? 項目位置：深汕路和龍興南路交匯。 ? 用地面積：總用地面積為 ㎡ ，分為 2個地塊。 ? 2用地面積 —— ㎡ ，可用占地 18500 ㎡ 。 永泰百貨 1 金田風華苑 5分鐘生活圈 光祖中學 福萬佳購物廣場 2 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 S（ Strength） 劣勢 W(Weekness) ? 靠近坑梓傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)（步行 5分鐘） ? 周邊配套齊全 ? 項目周邊道路交通便利 ? 位于深汕公路旁，又處于坪山 — 坑梓的首站，昭示性強 ? 發(fā)展商 具有開發(fā)經驗。 企業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展及擴張階段。 ? 項目地塊被龍興南路分割成兩塊，不利形成規(guī)模，地塊周邊整體規(guī)劃較差 ? 1較小，不利于住宅的布置 ? 2沿深汕公路有近 250米，不利于噪音的規(guī)避 ? 緊靠深汕公路，噪音干擾非常大 ? 深汕公路一路之隔，商業(yè)氛圍差距巨大 ? 舊城改造， 2地塊需要拆遷， 2在開發(fā)時間的協(xié)調上有一定困難 ? 舊改的成本相對較高 機遇 O(Opportunity) 威脅 T(Threaten) ? 高新技術、家具和自行車基地、沃爾瑪物流的入駐帶來的機遇 ? 外環(huán)高快路即將開工，地鐵 3號線可能延長帶來新的機會 ? 地產市場供應的緊缺 ? 第二個舊城改造項目，借鑒成功經驗，規(guī)避市場風險 ? 項目所在片區(qū)未來規(guī)劃為住宅區(qū)，商業(yè)發(fā)展有較大的空間 ? 整體區(qū)域市場不成熟，處于起步階段 ? 整體區(qū)域檔次形象較差，沒有形成市場關注 ? 龍崗、惠陽等周邊區(qū)域競爭激烈，尤其是龍崗，分流部分高端客戶 關于項目的思考 ? 我們的項目究竟面臨怎樣的 市場環(huán)境 ？ ? 未來的市場 發(fā)展趨勢 如何？ ? 我們的項目所擁有得 核心資源 是什么？ ? 我們應該采用什么樣的 開發(fā)策略 來贏得市場？ ? 我們的 客戶 在哪里，他們需要怎樣的 產品 ？ ? 未來項目 價格 能夠是多少？ ? 如何結合開發(fā)策略，合理利用地塊資源，做到 價值最大化 利用？ ? 由于區(qū)域市場發(fā)展的極度不成熟，常規(guī)的房地產區(qū)域性研究可行嗎？ ? 僅僅通過對本地考察就足夠了嗎？ 我們在思考。 ?各大品牌開發(fā)商云集（招商、天健等）。 ?建筑多為小高層和高層，戶型以大面積的 3房和 4房為主。 ?片區(qū)氛圍日益成熟，交通便利，片區(qū)形象高檔。 惠陽房地產概況 ?在沉寂了 10年之后，隨著南海殼牌項目的開工和大亞灣開發(fā)區(qū)的建設，再次成為人們的關注焦點。但同時也具有 10000元 /平米的產品，區(qū)域可塑空間較大。 ?在惠州的房地產大開發(fā)的背景下，房地產發(fā)展逐步受到市場的關注。 ?以本地客戶為主，有輻射周邊區(qū)域的趨勢。特別受到深圳客戶的關注。 坪山房地產概況 ?長期以工業(yè)為支柱產業(yè)發(fā)展，房地產起步較晚，發(fā)展速度較快。 ?目前銷售價格已經攀升至 4000元左右。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山、坑梓等。） 坪地房地產概況 ?以工業(yè)為經濟支柱產業(yè)發(fā)展，房地產起步較晚。 ?目前小高層銷售價格為 4200元左右。 ?主要為本地客戶，有輻射周邊區(qū)域的趨勢。受到關內投資客戶的關注。重點發(fā)展商業(yè)服務業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)等，就房地產遠景來看，受益于相對成熟的龍崗老鎮(zhèn)及龍崗中心城的帶動 。 ?長期以來以工業(yè)為主的發(fā)展模式， 19年來房地產的發(fā)展為零。 ?目前客戶基本為坑梓本地客戶，近 7成以上為自用，近 3成為投資?？梢钥吹?，這次規(guī)劃將居住、商業(yè)、工業(yè)區(qū)域作了較好的有機結合。以深汕路為界，分為南北 2個片區(qū)。 ? 高新技術產業(yè)加快提升步伐 。 ? 優(yōu)勢傳統(tǒng)產業(yè) “ 強勢集聚 ” 。 發(fā)展前景 震雄工業(yè)園，占地 56萬㎡ 天時達產業(yè)園， 3園合一 家具及自行車產業(yè)基地，占地 130萬㎡ 沃爾瑪物流配送中心項目； 投資 10億元 發(fā)展前景 寶安龍崗 2023— 2023組團功能規(guī)劃 組團范圍 總面積 2023人口控制 2023建設用地 功能定位 龍 崗 區(qū) 布吉平湖橫崗 ㎞ 2 98萬 ㎞ 2 物流基地 龍城龍崗坪地 ㎞ 2 74萬 ㎞ 2 東部發(fā)展軸的綜合服務中心 坪山坑梓 167㎞ 2 50萬 ㎞ 2 先進制造業(yè)基地 葵涌大鵬南澳 289㎞ 2 25萬 ㎞ 2 區(qū)域性濱海旅游度假和自然生態(tài)保護區(qū) 寶 安 區(qū) 沙井松崗福永北 ㎞ 2 76萬 ㎞ 2 先進制造業(yè)基地 公明光明石巖 ㎞ 2 75萬 ㎞ 2 高新技術產業(yè)基地和生態(tài)旅游基地 新安西鄉(xiāng)福永南 ㎞ 2 100萬 ㎞ 2 西部發(fā)展軸的綜合服務中心，物流基地 龍華觀瀾扳雪崗 ㎞ 2 99萬 ㎞ 2 市中心區(qū)的配套綜合服務區(qū) 寶安中心組團 （福永南部、西鄉(xiāng)、新安）、 西部工業(yè)組團 （沙井、松崗、福永北部）、 西部高新組團 （公明、光明、石巖）、 中部服務組團 （龍華、觀瀾、坂雪崗）、 中部物流組團 （平湖、布吉、橫崗）、 龍崗中心組團 （龍城、龍崗、坪地）、 東部工業(yè)組團 （坪山、坑梓）和 東部生態(tài)組團 （葵涌、大鵬、南澳） 發(fā)展前景 ? 總投資 75億元的 外環(huán)高快路 ，全長 ，設計速度 100公里／小時，預計 06年底動工，09年底通車。目前在軌道建設上已經預留了與惠州城際鐵路接駁的條件。 ? “ 南坪快速路 ”、 橫坪公路 改擴建、沙灣連接大工業(yè)區(qū)寶荷路段的 沙荷路 、正在施工中的 深惠路 、 沿海高速公路 等對坑梓房地產市場的影響來得最為直接。 項目開發(fā)策略 ?以本地客戶資源為主體，挖掘引導潛在客戶。 ?以商業(yè)作為開發(fā)商的未來長期收益以及增值點。 ?搶占坑梓市場空白點，盡早啟動項目，占領市場先機。 項目開發(fā)策略 尋找我們的客戶 我們的客戶 總人口 15萬人，其中本地戶籍人口 本地居民 （原居民、私營業(yè)主、公務員） 企業(yè)員工 私營業(yè)主 ＋ 坑梓主要人口構成 ＋ 本地居民 ?戶籍人數約在 ，戶數近 3000戶。一般一家人住在一起。 2023年人均可支配收入達到 27072元。有部分人會購買龍崗中心城的高檔物業(yè)，但是數量較少。 私營業(yè)主 ?目前坑梓各類法人企業(yè)近 300多家。 ?消費力比較強。 ?（我司代理的龍城國際、東方御花園、羅馬公元，均有坑梓客戶購買，大多數為私營業(yè)主）。 公務員 ?在本地有較高的社會地位，有著深厚的社會基礎。 ?有改善居住環(huán)境的需求，已經有少量人購買龍崗中心城的高檔物業(yè)。 （工商 + 行政 +稅務 +公安 +政法 +工業(yè)區(qū)管理處+6個村委等） 企業(yè)員工 管理 /技術人員 （基層、中層） 高管 /專家 普通員工和工人 ?為片區(qū)主要人員組成部分人數約在 ； ?月收入在 600—1000元之間； ?該群消費者薪金待遇低，消費能力較低； ?行走工具主要為公交車 /步行，故多在廠區(qū)周邊活動 ?工作流動性較大 ?為片區(qū)第二大組成人員，人數約在 2800人左右（ 1： 50）； ?具有較好專業(yè)技能或受過較高的教育程度，對生活有一定的追求，相當一部分人與家