【正文】 用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機(jī)會。43 2007年2009年韶關(guān)市商用物業(yè)銷售市場簡析● 城中區(qū)名稱路段項(xiàng)目概況銷售價格點(diǎn)評：● 東河片區(qū)名稱路段項(xiàng)目概況銷售價格點(diǎn)評：● 西河片區(qū)名稱路段項(xiàng)目概況銷售價格點(diǎn)評：● 南郊片區(qū)名稱路段項(xiàng)目概況銷售價格點(diǎn)評：● 東河片區(qū)（本案區(qū)域）名稱路段項(xiàng)目概況銷售價格點(diǎn)評：44 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實(shí)問題441 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格、產(chǎn)品的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目概念和推廣手法的克隆?！?南郊專業(yè)市場競爭格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使南郊批發(fā)市場具有較大的影響力，形成以物流、汽配、家俬、五金等為主的專業(yè)服務(wù)商圈，具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。42 主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)西河一帶南郊專業(yè)市場本案片區(qū)商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體四級商圈商業(yè)覆射范圍整個韶關(guān)以三個區(qū)為主韶關(guān)范圍甚至更大基本為本片區(qū)居民商品檔次高、中、低檔中、低檔全面低檔商業(yè)環(huán)境優(yōu)較優(yōu)走專業(yè)路線較差商業(yè)規(guī)模較大較分散成行成市分散經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售批發(fā)為主批發(fā)為主，兼顧零售食街、酒店、建材目標(biāo)客戶高、中、低品味中、低品味針對性商戶本區(qū)域● 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統(tǒng)老商業(yè)地位，城中區(qū)成為韶關(guān)絕大部分市民購物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味齊全，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，形成吃、喝、玩、樂、住、購物為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)。四、韶關(guān)市商業(yè)環(huán)境分析41 商圈總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所說明城中區(qū)珠寶、精品服飾、通訊、電腦城、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂風(fēng)度名城、華星購物廣場、永安南城、明樂超市、千匯名城、本島等以步行街、解放路一帶為典型東河片區(qū)日雜、五金、建材、干雜、日用品、小型百貨、小食品、酒類、文化用品、酒店等綜合商業(yè)區(qū)啟明食街、建材街、萊斯大酒店、量販KTV以啟明路、湞江中路為代表西河建材、機(jī)電、布藝、電腦城、通訊、大型購物中心等沃爾瑪、益華百貨、紅星美居、雅華建材城、新華北路布藝街、新華南路建材電腦城等以新華南、北路，惠民南路為代表南郊片區(qū)汽車配件、五金交化、建筑材料、加工器械、日用百貨等專業(yè)批發(fā)市場億華物流、香江家私、金海馬家私、韶南大道總結(jié)：從上表可看出，韶關(guān)市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“以城市為核心，向周邊地區(qū)輻射”的特點(diǎn)，經(jīng)營特色呈現(xiàn)“以市中心集購物休閑飲食住宿，南郊專業(yè)市場”的特點(diǎn)。可以看出，本項(xiàng)目商業(yè)面積逾三萬平方米（沒計(jì)入經(jīng)營中五星級酒店），具有大型商廈的特征。城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如深圳東門海味、干果、布匹、時裝專業(yè)街。●商貿(mào)結(jié)合：專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法種類深圳舉例韶關(guān)舉例按市場形式分類大型商廈華潤萬象城、中信廣場益華百貨、風(fēng)度名城專業(yè)市場賽格電子市場、東門白馬服裝城河西機(jī)電專業(yè)市場、前進(jìn)路建材市場小區(qū)商鋪中海陽光棕櫚園、星海名城各商住小區(qū)按物業(yè)用途分類購物中心吉之島、茂業(yè)百貨益華百貨、風(fēng)度名城小區(qū)配套商鋪萬科四季花城商鋪各商住小區(qū)專業(yè)市場百安居紅星美居批發(fā)及商貿(mào)中心羅湖三島中心南郊專業(yè)市場餐館及美食廣場蛇口海上世界啟明路美食街按建筑特征分類商業(yè)大廈金中環(huán)大廈、新世界大廈億和大廈、財(cái)星大廈住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位各商住小區(qū)臨街商鋪即市區(qū)道路、各人行臨街商鋪風(fēng)度路步行街地下商城金光華商業(yè)廣場風(fēng)度路流行前線按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)閣林網(wǎng)苑、東方時代廣場億和大廈、財(cái)星大廈住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位各商住小區(qū)近郊物業(yè)山姆、美凱龍南郊各專業(yè)市場按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項(xiàng)目如大型商廈、小區(qū)商鋪風(fēng)度名城、益華百貨單一經(jīng)營項(xiàng)目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場各專業(yè)市場、步行街按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)寶安電腦商城出租物業(yè)國貿(mào)大廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)各商業(yè)物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪集資、村委物業(yè)22 商用物業(yè)的特征221 大型商廈物業(yè)的主要特征● 經(jīng)營面積過萬平米，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目；● 集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求；● 規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費(fèi)中心。二、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析21 商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。高房價依然是目前阻礙市場健康發(fā)展的最大障礙。%；，%。%，%；其中：空置一年以內(nèi)的（待銷），%，空置一至三年的（滯銷），%，空置三年以上的（積壓），%。其中，%；，%；其中，%；，%。（摘自韶關(guān)市2008年房地產(chǎn)市場分析報告）13 銷售與空置情況伴隨著市場的調(diào)整，房地產(chǎn)市場開始下滑，突出表現(xiàn)在成交量的萎縮，住宅銷售量下挫。%，%；，%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，%%，%（%）。11 投資情況我市房地產(chǎn)市場仍被業(yè)內(nèi)看好，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我市支柱產(chǎn)業(yè)。 站于商業(yè)物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。 結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢。 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店，設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案片區(qū)核心商圈的競爭力。謹(jǐn)呈：韶關(guān)市萊斯房地產(chǎn)有限公司萊斯豪苑項(xiàng)目營銷策略定位思路（初稿）廣州市大名行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（原深圳世邦縱橫地產(chǎn)）二零零九年五月一日目錄前言：第一部分 項(xiàng)目片區(qū)思考第二部分 市場分析一、韶關(guān)房地產(chǎn)市場分析11 投資情況12 施工竣工情況13 銷售與空置情況14 銷售價格情況15 小結(jié)二、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析21 商用物業(yè)的類型22 商用物業(yè)的特征23 小結(jié)三、韶關(guān)市商用物業(yè)的發(fā)展軌跡四、韶關(guān)市商業(yè)環(huán)境分析41 商圈總體分布42 主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析43 2008年2009年韶關(guān)市商用物業(yè)銷售市場簡析44 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實(shí)問題五、韶關(guān)市商業(yè)經(jīng)營及市民消費(fèi)行為分析51韶關(guān)市商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項(xiàng)目銷售額分析52居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析53韶關(guān)市民消費(fèi)心理分析54主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析六、針對性的區(qū)域商情調(diào)查61大潤發(fā)商圈功能分析62 沃爾瑪商圈功能分析63 南郊專業(yè)市場商圈功能分析64 總結(jié)分析七、客戶群體分析71 目標(biāo)客戶群體72 目標(biāo)客戶群的需求分析第三部分 項(xiàng)目分析一、 地理位置二、 項(xiàng)目規(guī)模三、 項(xiàng)目現(xiàn)狀四、 項(xiàng)目的資源整合41 與城市規(guī)劃前景的整合42 與商業(yè)經(jīng)營功能的整合43 與步行街文化的整合44 與旅游、酒店資源的整合45 與電子商務(wù)資源的整合46 與事件營銷策略的整合47 與媒體資源的整合五、項(xiàng)目SWOT分析/應(yīng)對策略51 住宅部分52 商業(yè)部分第四部分 競爭對手分析一、 概述11 區(qū)位因素（商圈因素）12 產(chǎn)品因素（規(guī)模因素）13 經(jīng)營因素（經(jīng)營定位）二、 主要競爭對手分析第五部分 項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目市場定位11 市場定位理念12 市場定位二、 項(xiàng)目形象定位21 形象主題定位22 支持點(diǎn)23 項(xiàng)目名稱建議三、 項(xiàng)目功能定位31 商場區(qū)位劃分32 商場的商品定位及功能定位33 商品定位34 功能定位四、 商場目標(biāo)客戶定位41 租賃使用商場的目標(biāo)客戶群分析42 商場的目標(biāo)消費(fèi)群分析43 商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析第六部分 整體規(guī)劃建議一、設(shè)施配套建議11 商用項(xiàng)目的主要配套12 規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議13 具體配套建議二、商鋪間隔建議21 大、小商鋪間隔的對比分析22 相關(guān)建議23 商鋪間隔具體建議24 商戶組合建議三、物業(yè)管理、商業(yè)管理建議31 物業(yè)管理提前介入的工作32 商業(yè)管理提前介入的工作四、商場其他規(guī)劃建議41 人流引導(dǎo)42 交通組織43 物流輸送44 輔導(dǎo)性服務(wù)設(shè)施五、住宅部分規(guī)劃建議第七部分 總體營銷推廣策略一、 總體推廣戰(zhàn)略思路二、 營銷策略21 總體營銷思路三、 主題宣傳推廣策略31 成立商業(yè)經(jīng)營管理公司，制定招商策略32 “利潤分成”計(jì)劃33 “購鋪易”計(jì)劃四、 事件營銷策略五、 銷售現(xiàn)場的包裝策略51 銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì)52 銷售中心的設(shè)計(jì)、布置53 展示未來經(jīng)營空間六、 項(xiàng)目定價策略61 定價考慮因素62 商業(yè)銷售價格建議63 住宅銷售價格建議七、 招商策略71 策略一：提前介入制定招商政策、招商手冊72 策略二：有意識選擇商戶73 策略三、經(jīng)營商品類別與商場定位一致八、 營銷推廣實(shí)施建議81 銷售條件及銷售時機(jī)82 階段性銷售總體戰(zhàn)略83 銷售實(shí)施計(jì)劃84 銷售控制計(jì)劃85銷售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則86 宣傳推廣策略87 媒體組合宣傳重點(diǎn)第八部分 大名行簡介一、 公司簡介、架構(gòu)二、 我們的作品三、 我們的資源、優(yōu)勢四、 公司理念結(jié)束語：前言： 首先，感謝萊斯房地產(chǎn)有限公司給予本司一個服務(wù)的機(jī)會，此次提案側(cè)重點(diǎn)為商業(yè)項(xiàng)目，住宅僅略作闡析。提案的原則及思路： 充分考慮各商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)整合，既保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)運(yùn)營模式進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。 “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者、租賃經(jīng)營商戶、服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強(qiáng)勢樹立本案品牌形象。 從長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場定位。結(jié)合隔岸步行街優(yōu)勢，打造項(xiàng)目自身品牌。第一部分 項(xiàng)目片區(qū)思考 東河片區(qū)物業(yè)被