【正文】 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/2/242023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 10:19:34 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/24 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/242023/2/24Friday, February 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 成本適當(dāng)控制。 目前客戶已購買的項(xiàng)目都在 18層以下，對小高層有較好的接受度。（政府舊改進(jìn)程、風(fēng)華苑經(jīng)營等） 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的 1層商鋪銷售價(jià)格為： 12023— 14000元 /㎡ 預(yù)期租金水平： 85— 90元 /㎡ 地塊價(jià)值（容積率指標(biāo)） 如何規(guī)劃將能夠達(dá)到我們的地塊價(jià)值最大化 數(shù)據(jù)對比分析 總用地面積 容積率 建筑面積 戶數(shù) 容積率 建筑面積 戶數(shù) 容積率 建筑面積 戶數(shù) 230 401 572 655 843 1030 備注 本表只測算住宅指標(biāo)， 1地塊 3層商業(yè)， ，均未計(jì)入上述層數(shù)和建筑面積指標(biāo)，但容積率是住宅 +商業(yè)面積來計(jì)算的最終結(jié)果。 ?業(yè)態(tài)的合理化搭配及招商控制。 ?商業(yè)布局的合理規(guī)劃。 ? 2023年 1月推出， 97%的銷售率，效果非常好。 ? 銷售均價(jià)在 15000元 / ㎡ 左右，價(jià)格最高的街鋪為 20230元 / ㎡ 。 ? 商鋪面積在 39— 201 ㎡ ，主力面積集中在 52— 55 ㎡ 。、 4 層， 1層為商鋪，分為內(nèi)鋪和街鋪 ，其中商鋪近6000 ㎡ ，共 72間商鋪。 級差 20— 30元 /㎡ 30 30— 50 90— 100 110— 120 90— 100 級差 10元 /㎡ 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 ? 商業(yè)面積 ㎡ ，包括集中商業(yè)和商鋪。 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 商業(yè)的地域性非常明顯，只能夠從本地的商業(yè)進(jìn)行參考 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 從商業(yè)租金區(qū)域級差分布可以看到，以人民北路大新百貨一帶為中心，租金級差呈現(xiàn)較大差異。 集購物、休閑、飲食、娛樂為一體的中高檔商業(yè)綜合體 坑梓北區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)定位（初步） 樓層 業(yè)態(tài) 面積 經(jīng)營方式 備注 1樓 精品、服裝、電子 餐飲 6700㎡ 直接銷售 內(nèi)鋪 + 街鋪 高檔西餐廳 300㎡ 招租，帶租約銷售 2樓 超市 7000㎡ 整體招租 前期開發(fā)商收取租金，等待經(jīng)營狀況好后可再 考慮銷售 3樓 家電 /日用百貨 4500 ㎡ 整體招租 高檔酒樓 1500 ㎡ 整體招租 /自營 娛樂 1000 ㎡ 整體招租 備注 ?1商業(yè)整體指標(biāo)為 21000平米，層數(shù)在 3層左右。 ?考慮項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間因素。 ?一直沒有商業(yè)銷售，直到 2023年 1月金田風(fēng)華苑商業(yè)的銷售。 ?消費(fèi)群體多為周邊工業(yè)區(qū)員工，消費(fèi)能力不強(qiáng)。 ?商業(yè)業(yè)態(tài) 90%以上都為超市，百貨較少，沒有專業(yè)市場。長期以來政府沒有對商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自然形成。 ?目前整體商業(yè)分布以深汕公路為界，分為南北兩大區(qū)域。 住宅價(jià)格預(yù)測 ? 目前坑梓只有風(fēng)華苑進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售，據(jù)了解將會參照坪山 /坪地的價(jià)格，如果按照該項(xiàng)目在 10月銷售， ? 棲湖苑均價(jià)： 3600( 開盤） — 4100（目前） ? 坑梓房地產(chǎn)整體環(huán)境與發(fā)展前景與坪山比有一定的差距，所以預(yù)計(jì)到風(fēng)華苑 10月銷售時(shí)，價(jià)格會比坪地價(jià)格略低一些，達(dá)到 3700— 3900左右。 有較高的本地情結(jié)。 4房 140 15% 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的私營業(yè)主、公務(wù)員、原居民。 115 20% 經(jīng)濟(jì)能力一般的私營業(yè)主、原居民、公務(wù)員。 長期居住或作為階段性過渡、兼顧投資性質(zhì)。 精品住宅公寓 2地塊定位 ? 總占地面積 ㎡ ， 可建筑用地 18500㎡ 。 投資，用來出租以后轉(zhuǎn)賣。 本地投資客戶，用來出租以后轉(zhuǎn)賣。 抓機(jī)會，回避競爭 快速回籠資金 可能實(shí)現(xiàn)高價(jià) 小量市場 市場缺乏一類產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不清晰 后期市場迅速跟風(fēng) 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場需求方案組合 組合以達(dá)到不同時(shí)期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 穩(wěn)健發(fā)展，分散風(fēng)險(xiǎn)，采用組合策略 1地塊定位 ? 總占地面積 ， 可建筑用地面積 — 6000㎡ ? 退紅線 —— 有較大的商業(yè)廣場， 戶型 面積 比例 客戶群體 /用途 1房 42 35% 企業(yè)中層、高層管理人員，迫切改善現(xiàn)有居住環(huán)境，作為過渡性居住。 走量 市場變化不大 競爭不太激烈 一般大盤必須面向主流市場或微調(diào)市場 規(guī)劃、位置等有競爭力 直面競爭，靠產(chǎn)品實(shí)力說話 走勢平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場微調(diào) 略走大或略走小 510個(gè)平方。 5% 坪地 西湖苑 3期 3房 110— 114 ㎡ 31% 10層 4房 126 ㎡ 44% 5房 135㎡ 15% 坑梓 金田風(fēng)華苑 （未銷售） 2房 75— 84㎡ 45% 11層、 15層、 19層 3房 110— 130㎡ 23% 4房 140㎡ 31% 龍城 東方御花園 2房 84㎡ 5% 11層、 18層 3房 118㎡ 78% 4房 135㎡ 18% 羅馬公元 3房 138㎡ 70% 全部 18層 4房 175㎡ 30% 龍城國際 3房 135㎡ 50% 全部 18層 4房 142— 160㎡ 35% 5房 190㎡ 15% 市場產(chǎn)品分析 ? 通過對周邊市場的調(diào)查，我們可以看到， ? 幾個(gè)市場基本呈現(xiàn)區(qū)域市場特征，即以滿足本地 /區(qū)域?yàn)橹鳎诋a(chǎn)品方面則有一定差異性。另外還有部分坑梓、惠州等客戶。 ? 銷售價(jià)格為 3300— 3500元 /㎡。 ? 整體規(guī)劃為小高層（ 11）。還有部分坑梓、淡水等客戶。 ? 銷售價(jià)格為 2800— 3000元 /㎡。 ? 整體規(guī)劃為多層和小高層（ 12）。 ? 購買客戶本地人占到 50%，私營業(yè)主及企業(yè)人員占到 40%，投資