溫江項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略(參考版)
2024-07-28 13:13本頁(yè)面
【正文】 70~ 80 80~ 90 90 ~ 100 100 ~ 110 110 ~ 120 120 ~ 130 130 ~ 140 70以下 原配比 建議配比 面積段（㎡） 房型 面積區(qū)間（㎡） 比例 備注 50~60 套一 55左右 5% 71~80 緊湊兩房 74左右 15% 81~90 舒適兩房 85左右 35% 91~100 緊湊三房 95左右 15% 小三房或 ，最好偷面積 101~110 舒居三房 108左右 15% 111~120 115左右 10% 121~140 套四 135左右 5% 合計(jì) 100% 項(xiàng)目戶型配比調(diào)整建議 %%%%%%%%%%南區(qū)戶型比例 北區(qū)戶型比例 項(xiàng)目戶型配比調(diào)整建議 調(diào)整前南北區(qū)戶型配比對(duì)比 調(diào)整后南北區(qū)戶型配比對(duì)比 配比調(diào)整后，項(xiàng)目主力面積段在 70~100㎡，相比調(diào)整前，增加了 70~80㎡段的產(chǎn)品，同時(shí)降低了大部分 100~110㎡段的產(chǎn)品的舒適度，調(diào)整到 90~100㎡，另外大幅減少了 120㎡以上戶型的比例。 各面積段戶型面積以總價(jià)控制為原則，在總價(jià)上一定要具備良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，由于中鐵的北區(qū)將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此對(duì)方的總價(jià)段將是我們明確各面積段戶型面積的直接參考，在同樣價(jià)格情況下，我們的面積略小，在不降低使用性的情況下，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們的總價(jià)略低。 商業(yè)布置在地塊的東南角位置，以兩到三層的集中式商業(yè)出現(xiàn)，便于餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)考慮打造集中式的餐飲娛樂(lè)休閑商業(yè)，作為對(duì)北區(qū)底商的補(bǔ)充。 從商業(yè)價(jià)值來(lái)看，項(xiàng)目南側(cè)和東側(cè)商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。 同時(shí)項(xiàng)目東側(cè)鄰近規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，如果布置商業(yè)能夠借勢(shì)商業(yè)中心。同時(shí)建議對(duì)現(xiàn)有大面積的水景進(jìn)行優(yōu)化中庭水景進(jìn)行優(yōu)化，增加親水性景觀（如無(wú)邊泳池、廣場(chǎng)噴泉），并適當(dāng)減少水景面積； 項(xiàng)目總平調(diào)整建議 商業(yè)調(diào)整建議 天府原里 規(guī)劃商業(yè) 從地塊區(qū)域圖上可以看到，項(xiàng)目不臨主干道，商業(yè)價(jià)值不高。 項(xiàng)目總平調(diào)整建議 景觀調(diào)整建議 景觀上打造主題景觀，建議以 歐式景觀為主 ，來(lái)配合項(xiàng)目新古典主義的建筑風(fēng)格。 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯四戶 兩梯三戶 兩梯三戶 兩梯五戶 兩梯五戶 項(xiàng)目總平調(diào)整建議 建筑外立面調(diào)整建議 項(xiàng)目在建筑立面設(shè)計(jì)上，風(fēng)格與北區(qū)保持一致， 沿用新古典主義風(fēng)格 ，但是在細(xì)節(jié)處理上，注意突出項(xiàng)目的特色。 而增加的建筑面積建議通過(guò)增加部分樓棟（ 18層和 23層）的高度，以及增加部分樓棟的梯戶比的方式進(jìn)行消化。 項(xiàng)目調(diào)整原則 項(xiàng)目總平調(diào)整建議 容積率及天際線調(diào)整建議 南區(qū)現(xiàn)有方案容積率僅為 ，嘉聯(lián)建議，在項(xiàng)目以首置和首改客戶為主要目標(biāo)的情況下，建議項(xiàng)目盡量將容積率做滿 ，以獲得更大利潤(rùn)（容積率增加 ，建筑面積增加約 ㎡，增加產(chǎn)值 2億元以上。 項(xiàng)目現(xiàn)有戶型分析 從項(xiàng)目原方案設(shè)計(jì)的戶型來(lái)看，均好性較強(qiáng)，明顯的缺陷較少，具備較好的舒適度，但是戶型的面積都較大，同時(shí)有些設(shè)計(jì)對(duì)成本的增加明顯，不夠經(jīng)濟(jì)（如廁所帶飄窗）。 缺點(diǎn) 項(xiàng)目現(xiàn)有戶型分析 點(diǎn)評(píng)： 四個(gè)房間分布在戶型的四角，完全沒有做到動(dòng)靜分區(qū)，餐廳部分開口過(guò)多也影響了餐廳的使用性；但是整個(gè)戶型三面完全采光，做到了全直接采光的明廚明衛(wèi)。 項(xiàng)目現(xiàn)有戶型分析 點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目原有套二戶型，比較中規(guī)中矩，動(dòng)線和動(dòng)靜分區(qū)都較好，廚房的生活陽(yáng)臺(tái)和客廳的觀景陽(yáng)臺(tái)，使用性較好，并且整個(gè)戶型兩面采光，衛(wèi)生間都采用了飄窗設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好。 戶型配比對(duì)比 南區(qū)戶型配比 面積段 面積比例 總戶數(shù) 80~90㎡ % 56248㎡ 1636戶 90~110㎡ % 59732㎡ 110~140㎡ % 49666㎡ 大于 140㎡ % 14368㎡ 北區(qū)戶型配比 小于 60㎡ % ㎡ 2784戶 70~80㎡ % ㎡ 80~90㎡ % ㎡ 100~110㎡ % ㎡ 110~120㎡ % ㎡ 120~130㎡ % ㎡ 130~140㎡ % ㎡ 從南北區(qū)戶型配比來(lái)看，北區(qū)戶型偏緊湊，南區(qū)戶型偏舒適；北區(qū)戶型面積分布較廣，南區(qū)面積分布較為集中；北區(qū)小面積戶型較多，南區(qū)中大面積戶型較多。 南區(qū)在總平布置上，水景面積較大，樓層變化豐富，梯戶比較低。但在樓層組合上，北區(qū)產(chǎn)品從 23層到 33層，其中以 29和33層為主。 總平排布對(duì)比 北區(qū) 南區(qū) 從總平規(guī)劃上來(lái)看，南北區(qū)在排布方式上比較類式，都采取了圍合式的布局，并在中庭布置大面積產(chǎn)品。減少了建筑面積約㎡。 地塊綜合評(píng)價(jià) ?地塊整體規(guī)模中等，可考慮單一或復(fù)合物業(yè)形態(tài)的發(fā)展方向； ?不臨城市主干道，但外部自然資源（森林、河、山、公園等）有限； ?城市污染小，空氣質(zhì)量較好 ?政府規(guī)劃：地塊比鄰海峽科技園，位于大學(xué)城配套區(qū)，為片區(qū)內(nèi)不可多得的商住區(qū)域； ?交通通達(dá)性：周邊道路網(wǎng)基本成熟，但公交線路相對(duì)較少； ?周邊配套現(xiàn)狀：目前周邊住居氛圍較弱，人氣較低，配套匱乏； ?大學(xué)園區(qū)：項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰兩所高校，人文氣息濃厚。 商業(yè)區(qū) 溫江市場(chǎng)產(chǎn)品研究 溫江購(gòu)房客戶研究 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 南北區(qū)規(guī)劃對(duì)比 地塊本體分析 地塊四至分析 成都中醫(yī)大學(xué) 西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 項(xiàng)目地塊 天府原里 ?？泼? ?地塊方正，內(nèi)部平坦，利于建筑擺布； ?周邊緊鄰兩所高校，和兩個(gè)在售樓盤； ?右側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)，左側(cè)為住宅用地。規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)和?？泼堑葮潜P的商業(yè)還沒有呈現(xiàn)。 交通配套 : 309路、 752路、 105路（溫江） 從區(qū)域的現(xiàn)狀來(lái)看，道路等市政配套已經(jīng)比較完備，但是生活配套仍然嚴(yán)重匱乏。 區(qū)域交通便捷，通達(dá)性良好。 溫江市場(chǎng)產(chǎn)品研究 溫江購(gòu)房客戶研究 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 南北區(qū)規(guī)劃對(duì)比 地塊本體分析 區(qū)域交通分析 柳臺(tái)大道 南熏大道 學(xué)府路 金府路 項(xiàng)目
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