溫江項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略-文庫(kù)吧資料
2024-07-30 13:13本頁(yè)面
【正文】 區(qū)域內(nèi)擁有南熏大道、柳臺(tái)大道、學(xué)府路、金府路等多條城市主要道路，交通便捷，通達(dá)性良好。 客戶(hù)小結(jié) ?區(qū)域購(gòu)房客戶(hù)以溫江本地和大城西客戶(hù)為主； ?購(gòu)房客戶(hù)以中青年為主，工作性質(zhì)多樣，教師購(gòu)房群體比較龐大，高端群體比例不高； ?家庭結(jié)構(gòu)以?xún)扇撕腿藶橹?，?gòu)買(mǎi)能力有限； ?區(qū)域購(gòu)房客戶(hù)目前以剛性需求客戶(hù)為主，投資比例不高； ?購(gòu)房客戶(hù)主要需求為 80~90㎡ 套二，以及 110~120㎡ 套三； ?在功能空間上，客戶(hù)普遍重視生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái)，其次則是書(shū)房； ?在購(gòu)房過(guò)程中客戶(hù)最為關(guān)注的依次是，價(jià)格、戶(hù)型、景觀、交通和配套； ?單價(jià) 4200以下，總價(jià) 50萬(wàn)以?xún)?nèi)，客戶(hù)接受程度較高 啟示 面積段 比例 60㎡以下 3% 60~70㎡ 5% 70~80㎡ 16% 80~90㎡ 26% 90~100㎡ 10% 100~110㎡ 12% 110~120㎡ 7% 120~130㎡ 6% 130~140㎡ 3% 140㎡以上 5% 基于客戶(hù)分析得到的產(chǎn)品配比如下： ?在產(chǎn)品配比調(diào)整上，需要大幅增加 70~80㎡面積段的產(chǎn)品，同時(shí)要減少 110㎡以上產(chǎn)品的配比。 從總價(jià)上看， 30~35萬(wàn)總價(jià)段的客戶(hù)比例最高，接近 30%；其次則是 35~40萬(wàn)、 40萬(wàn) ~50萬(wàn)， 50萬(wàn)以上客戶(hù)比例較少。 在購(gòu)房過(guò)程中客戶(hù)最為關(guān)注的依次是，價(jià)格、戶(hù)型、景觀、交通和配套。 購(gòu)房客戶(hù)主要需求為 70~90㎡套二，以及 90~110㎡套三。 購(gòu)房客戶(hù)需求研究 購(gòu)房客戶(hù)戶(hù)型選擇 購(gòu)房客戶(hù)面積段選擇 購(gòu)房客戶(hù)在戶(hù)型選擇上套二占到了近一半，其次是套三，占到38%，套一和套四以上的戶(hù)型需求比例較低。 首次置業(yè)和再次置業(yè)的客戶(hù)分別占到了 33%和 43%，三次以上購(gòu)房的客戶(hù)只占 9%。 家庭年收入集中在 5~10萬(wàn)每年，占到 44%，家庭年收入超過(guò) 20萬(wàn)的僅 9%。 購(gòu)房客戶(hù)特征研究 購(gòu)房客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu) 購(gòu)房客戶(hù)家庭年收入 家庭結(jié)構(gòu)以?xún)扇撕腿藶橹?，?gòu)買(mǎi)能力有限。 意向購(gòu)房客戶(hù)以中青年為主，其中比例最大的為 30~40歲的群體，占到了41%的比例。 區(qū)域購(gòu)房客戶(hù)以溫江本地和大城西客戶(hù)為主。 客戶(hù)研究我們通過(guò)在?？泼恰⒔饛?qiáng)大學(xué)城等的 100組高意向客戶(hù)信息進(jìn)行分析，得到了大學(xué)城片區(qū)客戶(hù)特征和需求上的一些規(guī)律，作為產(chǎn)品調(diào)整建議的部分依據(jù)。 區(qū)域產(chǎn)品供銷(xiāo)狀況研究 重點(diǎn)樓盤(pán)分析 小結(jié) ?目前溫江光華大道片區(qū)住宅供應(yīng)量最大，其次為大學(xué)城片區(qū)，老城區(qū)供應(yīng)量極少； ?在戶(hù)型面積上，大學(xué)城片區(qū)的戶(hù)型面積偏大，但是這主要是由于天府原里這類(lèi)面向特定客戶(hù)群低價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)戶(hù)型較大，面向普通客群的樓盤(pán) 120㎡以下戶(hù)型則占到了絕大多數(shù)； ?在銷(xiāo)售價(jià)格上，大學(xué)城片區(qū)樓盤(pán)在近期價(jià)格有較大調(diào)整的情況下，價(jià)格仍是溫江三大板塊中最低的，且價(jià)格穩(wěn)定性差； ?從供銷(xiāo)比上看，各個(gè)片區(qū)均呈現(xiàn)出戶(hù)型面積越小，供銷(xiāo)比越高的趨勢(shì)； ?從溫江整體供應(yīng)的戶(hù)型來(lái)看 ,以 70~90㎡套二和 100~120㎡套三為主； ?在建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格上，光華大道和老城區(qū)以歐陸風(fēng)格為主，大學(xué)城片區(qū)則以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，品質(zhì)感有所欠缺； 啟示 ?中小戶(hù)型的產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度更好，去化率也高于大面積戶(hù)型； ?在周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍較低，且價(jià)格穩(wěn)定性差的情況下，打造高品質(zhì)樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)較大； ?由于片區(qū)項(xiàng)目外立面風(fēng)格和園林景觀都缺乏特色，本項(xiàng)目可以通過(guò)對(duì)外立面造型和景觀節(jié)點(diǎn)進(jìn)行特色化打造，來(lái)突顯項(xiàng)目風(fēng)格，以小投入來(lái)提升項(xiàng)目在客戶(hù)心中的品質(zhì)感； ?戶(hù)型選擇應(yīng)當(dāng)以套二戶(hù)型為主，同時(shí)套三戶(hù)型要注意控制面積； 面積段 比例 60㎡以下 5% 60~70㎡ 70~80㎡ 20% 80~90㎡ 40% 90~100㎡ 10% 100~110㎡ 10% 110~120㎡ 10% 120~130㎡ 5% 130~140㎡ 140㎡以上 基于市場(chǎng)產(chǎn)品研究的產(chǎn)品配比建議如下： 溫江市場(chǎng)產(chǎn)品研究 溫江購(gòu)房客戶(hù)研究 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議 購(gòu)房客戶(hù)特征研究 購(gòu)房客戶(hù)需求研究 客戶(hù)研究方式及目的 在對(duì)溫江市場(chǎng)，特別是大學(xué)城片區(qū)市場(chǎng)，各個(gè)樓盤(pán)的產(chǎn)品進(jìn)入深入研究分析后。 93% 92% 87% 96% 86% 79% 73% 100% 97% 54% 79% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%41507180819091100101110111120121130141150151160161170171180大學(xué)城片區(qū)住宅供銷(xiāo)比 ?項(xiàng)目所在區(qū)域供應(yīng)集中在 70~90㎡，以及 100~130㎡， 130㎡以上的戶(hù)型供應(yīng)較少； ?成交量最大的是 110~120㎡，其次是 90~100㎡，以及 70~80㎡； ?從供銷(xiāo)比來(lái)看，呈現(xiàn)出面積越小，供銷(xiāo)比越高的態(tài)勢(shì)。大學(xué)城 銷(xiāo)售情況 物業(yè)單價(jià)區(qū)間 差 一般 好 3000 5000 7000 3 2 6000 4000 1 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 榕樹(shù)嶺 金強(qiáng) 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 榕樹(shù)嶺 金強(qiáng) 樓盤(pán) 綠化率 園林風(fēng)格 園林賣(mài)點(diǎn) 天府原里 39% 普通園林 / 海科名城 30% 南國(guó)園林 多以亞熱帶異域植物修飾 金強(qiáng) 樓盤(pán) 建筑層數(shù) 外立面風(fēng)格 建筑形態(tài) 梯戶(hù)比 天府原里 1118層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 小高層、高層 2梯 4戶(hù) ?？泼? 1127層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 小高層、高層 2梯 4戶(hù) 金強(qiáng) 區(qū)域產(chǎn)品供銷(xiāo)狀況研究 050100150200250老城板塊住宅供銷(xiāo)量供應(yīng)量 銷(xiāo)售量93%92%76%70%64%63%69%38%58%61%43%0% 20% 40% 60% 80% 100%60 以下61 7071 8081 9091 100101 110111 120121 130131 140141 150150 以上供銷(xiāo)比供銷(xiāo)比 老城片區(qū)新推樓盤(pán)很少，住宅供應(yīng)量相對(duì)較少，從圖中看出，面積在 110120㎡ 供應(yīng)量和銷(xiāo)售量最大，而供銷(xiāo)比最高的是 70㎡ 以下的套一，其次是 7090㎡ 的套二。 60 80 100
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