【文章內(nèi)容簡介】 辦每季度定期公布。第三十八條 拆遷經(jīng)批準未到期的臨時建筑，只給予貨幣補償。補償金額根據(jù)臨時使用土地合同或者臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可文件規(guī)定的使用性質(zhì)和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地開發(fā)成本、收益等實際情況，經(jīng)評估后確定。但臨時使用土地合同對處理方式已有約定的，按約定辦理。（3）物業(yè)補償方案及初步測算本項目的拆遷內(nèi)容包括永久性建筑物和臨時性建筑物，依據(jù)保守原則，本項目補償方案制定如下：216。 全部采取貨幣補償；216。 永久性建筑與臨時性建筑考慮拆除費、過渡安置費、物業(yè)補償費以及停業(yè)損失費的補償。其中住宅物業(yè)補償費暫按區(qū)域商品房交易均價計算（最新公布第三季度的某片區(qū)交易均價為4500元/㎡），其它按照市場重置價格計算。具體建筑物拆遷補償標準如下表所示：某商業(yè)中心項目拆遷補償標準序號補償明細補償單價（元/㎡）補償金額合計（萬元）住宅商業(yè)無證加建1拆除費453030562過渡安置費15000913物業(yè)補償費4500100050022584停業(yè)損失費04501375合計469510755302542經(jīng)過初步核算，本項目貨幣補償總額為2,542萬元。地價初步測算本項目為舊村（城中村）改造，符合享受舊村（城中村）的地價優(yōu)惠政策相關(guān)規(guī)定。測算方案如下：216。 地價測算在深圳市2006年公布的公告基準地價標準的基礎(chǔ)上，按照相應(yīng)的地價優(yōu)惠進行測算。某商業(yè)中心項目參考基準地價及舊改優(yōu)惠政策列表標 準單位基準地價統(tǒng)一按深圳國土資源局公布的地區(qū)基準樓面地價計；A）住宅： 810元/㎡；B）商業(yè)：1324元/㎡；C）酒店、辦公：參考商業(yè)樓面地價。舊改優(yōu)惠政策寶安城中村改造優(yōu)惠政策：——免收地價；——按現(xiàn)行地價標準的20%收取地價；——按現(xiàn)行地價標準收取地價（無優(yōu)惠）。216。 考慮三種容積率方案下，即R=；216。 根據(jù)深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局2004年發(fā)布的地價測算說明，住宅容積率存在地價修正問題，*R。具體地價測算結(jié)果如下表所示：容積率R物業(yè)類型建筑面積（㎡）基準地價（元/㎡）修正系數(shù)地價（萬元）優(yōu)惠后地價（萬元）住宅85608 8107281 6084商業(yè)56088 132417426 相關(guān)配套5904 810502 合計147600 　115209 住宅95120 81017705 7584商業(yè)62320 132418251 相關(guān)配套6560 8101531 合計164000 　116487 住宅104632 8108051 9002商業(yè)68552 132419076 相關(guān)配套7216 810555 合計180400 　　17683 注：其中配套物業(yè)相應(yīng)地價測算根據(jù)地價測算容積率修正政策規(guī)定，納入住宅范圍內(nèi)進行地價測算。通過測算得出，、7584萬元、9002萬元。七、項目整體經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價說明本項目為舊改項目，其經(jīng)濟接近平衡是可操作的基礎(chǔ)性前提之一。對于經(jīng)濟評價的衡量標準，根據(jù)寶安區(qū)舊城改造相關(guān)資料，一般舊改項目的稅后利潤率約為13%18%。因此，本報告的測算將以此為衡量標準。另外，項目根據(jù)要求須配備8%的政策性住房，因此，本報告在進行經(jīng)濟分析時將以配備政策性住房情況下的稅后成本利潤率為主要評價對象。不同容積率下項目的測算指標序號項 目指 標指標指標備注1用地面積(㎡)328003280032800　2容積率5　3計容積率總建筑面積(㎡)147600164000180400　其中：總住宅 (㎡)85608 95120 104632 占總建面58%，其中政策性用房占住宅面積的8%　　可售商品房 (㎡)78759 87510 96261 政策性住房 (㎡)6849 7610 8371 商業(yè)辦公(㎡)56088 62320 68552 占總建面38%其中：酒店(㎡)20000 20000 20000 　酒店式公寓(㎡)25000 30000 30000 　商業(yè)(㎡)11088 12320 18552 　其它配套(㎡)5904 6560 7216 占總建面4%4地下車庫(㎡)36800 41000 45000 根據(jù)政府規(guī)劃指標初步核算三種容積率下各類型物業(yè)面積配比 建筑面積（元/㎡）序號容積率高層住宅酒店公寓酒店商業(yè)配套地下車庫185608 25000 20000 11088 5904 36800 2595120 30000 20000 12320 6560 41000 3104632 35000 20000 18552 7216 45000 不同容積率下的投資估算與資金籌措（1）不同容積率下的投資估算根據(jù)測算，預(yù)計總投資在6458579402萬元之間（含拆遷補償以及土地成本），成本構(gòu)成詳見下表。序號項目名稱金額(萬元）R=R=R=一土地成本862610126115441地價成本6084758490022貨幣補償254225422542二前期工程費218424272670三建筑安裝工程費4791153180580471土方及樁基礎(chǔ)2103234325692地下室工程7912881596753主建成本2307725641280554水電安裝1737193021135消防1181131214436空調(diào)8008008007電梯2409267728198通訊2923253579有線電視14816418010煤氣管道23026028011室外配套44284920541212智能系統(tǒng)73882090213裝修工程285631733441四管理費用176219722168五不可預(yù)見費150316681821六其他費用150316681821七合計（不含土地成本）548626091666527八公用設(shè)施專用基金109712181331九總開發(fā)成本645857226079402總投資估算說明：說 明費用土地及貨幣補償本項目的土地及貨幣補償包括需交納的地價以及現(xiàn)有建筑物的拆遷補償費用。8626－11544萬前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費等，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目實際情況。2184－2670萬元建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。根據(jù)《深圳建設(shè)工程價格信息》中相關(guān)指標核算。4791158047萬元管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)展的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，項目管理費按前述土地成本、前期工程費、建安工程費之和的3%收取。17622168萬元不可預(yù)見費不可預(yù)見費按前述前期工程費與建安工程費之和的3%計較為合理。15031821萬元其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。15031821萬元財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。銷售費用包括廣告及代理費，參考目前深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和同類中高檔房地產(chǎn)項目的具體情況，取銷售費用為銷售額的5%。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》：“有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交付時，應(yīng)當按規(guī)定將專用基金劃拔到市、區(qū)管理部門指定的銀行專戶。專用基金交納標準按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）1999年6月30日以后竣工交付的項目，按除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例執(zhí)行。（二）特區(qū)外：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項目，均按建設(shè)（物業(yè)）總投資2%的比例執(zhí)行?！?0971331萬元（2）不同容積率下的資金籌措項目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。項目前期需要銀行融資，后續(xù)各期均可通過自籌資金以及項目前期和當期實現(xiàn)的銷售收入解決資金問題。其中，自籌資金總投資比例均須超過35%，滿足銀行貸款對自籌資金的要求。經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售回款，其中自籌資金2300027000萬元，銀行融資12000－16000萬元，銷售回款2935533164萬元。具體指標如下表：項目資金來源單位：萬元序號資金明細R=R=R=1自籌資金2300025000270002銀行融資1200014000160003銷售回款2935531483331644總投資643557048376164（3）不同容積率下的財務(wù)評價216。 收益估算根據(jù)項目設(shè)計指標及市場分析，預(yù)計銷售凈收入為83358－105211萬元。銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的5%），教育費附加（營業(yè)稅的3%），城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%），%，項目銷售稅金及附加為萬元。根據(jù)深圳房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售收入金額項目。各期的銷售收入詳見下表： 銷售收益測算標準：標 準單位銷售價格估算依據(jù)：純住宅：8000元/㎡酒店式公寓：8500元/㎡商業(yè)：10000元/㎡，其它酒店經(jīng)營收入暫不計入集中商業(yè)招商租金低廉，本次核算不包括租金收入項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目名稱金額(萬元)R=R=R=1銷售收入88915100589112225高層住宅銷售收入598576650873159銷售面積（㎡）748218313591448平均售價（元/㎡）800080008000銷售率%95%95%95%酒店公寓銷售收入201882422524225銷售面積（㎡）237502850028500平均售價（元/㎡）850085008500銷售率%95%95%95%商業(yè)銷售收入8870985614842銷售面積（㎡）8870985614842平均售價（元/㎡）100001000010000銷售率%80%80%80%2當期銷售回款889151005891122253銷售稅金及附加466852815892營業(yè)稅444650295611城市建設(shè)維護稅445056教育費附加133151168印花稅4450564土地增值稅預(yù)征889100611225銷售凈收入8335894302105211216。 政策性住房回收所得政策性住房成本價測算標準：標 準政策性住房比例及計算辦法本次測算中政策性住房比例測算標準：住宅建筑總面積的8%計算辦法：開發(fā)成本價回收成本價=地價及拆遷成本+開發(fā)成本成本支出見下表：成本價回收所得：約29973684萬元之間R總建面（㎡）總開發(fā)成本（萬元）開發(fā)成本單價（元/㎡）政策性住房面積（㎡）成本金額（萬元）R=14760064585437668492997R=16400072260440676103353R=18040079402440183713684216。 土地增值稅核算土地增值稅：約6507－8758萬元之間序號項目金額(萬元)R=R=R=1銷售收入88915 100589 112225 2政策用房政府成本價回購2997 3353 3684 3扣除項目金額70223 78715 86715 總開發(fā)成本64585 72260 79402 銷售費用4446 5029 5611 財務(wù)費用1192 1425 1702 4增值額21689 25227 29194 5增值額占