【文章內(nèi)容簡介】 辦每季度定期公布。第三十八條 拆遷經(jīng)批準(zhǔn)未到期的臨時(shí)建筑，只給予貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償金額根據(jù)臨時(shí)使用土地合同或者臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件規(guī)定的使用性質(zhì)和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地開發(fā)成本、收益等實(shí)際情況，經(jīng)評估后確定。但臨時(shí)使用土地合同對處理方式已有約定的，按約定辦理。（3）物業(yè)補(bǔ)償方案及初步測算本項(xiàng)目的拆遷內(nèi)容包括永久性建筑物和臨時(shí)性建筑物，依據(jù)保守原則，本項(xiàng)目補(bǔ)償方案制定如下：216。 全部采取貨幣補(bǔ)償；216。 永久性建筑與臨時(shí)性建筑考慮拆除費(fèi)、過渡安置費(fèi)、物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)以及停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償。其中住宅物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)暫按區(qū)域商品房交易均價(jià)計(jì)算（最新公布第三季度的某片區(qū)交易均價(jià)為4500元/㎡），其它按照市場重置價(jià)格計(jì)算。具體建筑物拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下表所示：某商業(yè)中心項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)序號補(bǔ)償明細(xì)補(bǔ)償單價(jià)（元/㎡）補(bǔ)償金額合計(jì)（萬元）住宅商業(yè)無證加建1拆除費(fèi)453030562過渡安置費(fèi)15000913物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)4500100050022584停業(yè)損失費(fèi)04501375合計(jì)469510755302542經(jīng)過初步核算，本項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償總額為2,542萬元。地價(jià)初步測算本項(xiàng)目為舊村（城中村）改造，符合享受舊村（城中村）的地價(jià)優(yōu)惠政策相關(guān)規(guī)定。測算方案如下：216。 地價(jià)測算在深圳市2006年公布的公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照相應(yīng)的地價(jià)優(yōu)惠進(jìn)行測算。某商業(yè)中心項(xiàng)目參考基準(zhǔn)地價(jià)及舊改優(yōu)惠政策列表標(biāo) 準(zhǔn)單位基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一按深圳國土資源局公布的地區(qū)基準(zhǔn)樓面地價(jià)計(jì)；A）住宅： 810元/㎡；B）商業(yè)：1324元/㎡；C）酒店、辦公：參考商業(yè)樓面地價(jià)。舊改優(yōu)惠政策寶安城中村改造優(yōu)惠政策：——免收地價(jià)；——按現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%收取地價(jià)；——按現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)（無優(yōu)惠）。216。 考慮三種容積率方案下，即R=；216。 根據(jù)深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局2004年發(fā)布的地價(jià)測算說明，住宅容積率存在地價(jià)修正問題，*R。具體地價(jià)測算結(jié)果如下表所示：容積率R物業(yè)類型建筑面積（㎡）基準(zhǔn)地價(jià)（元/㎡）修正系數(shù)地價(jià)（萬元）優(yōu)惠后地價(jià)（萬元）住宅85608 8107281 6084商業(yè)56088 132417426 相關(guān)配套5904 810502 合計(jì)147600 　115209 住宅95120 81017705 7584商業(yè)62320 132418251 相關(guān)配套6560 8101531 合計(jì)164000 　116487 住宅104632 8108051 9002商業(yè)68552 132419076 相關(guān)配套7216 810555 合計(jì)180400 　　17683 注：其中配套物業(yè)相應(yīng)地價(jià)測算根據(jù)地價(jià)測算容積率修正政策規(guī)定，納入住宅范圍內(nèi)進(jìn)行地價(jià)測算。通過測算得出，、7584萬元、9002萬元。七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià)經(jīng)濟(jì)評價(jià)說明本項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)接近平衡是可操作的基礎(chǔ)性前提之一。對于經(jīng)濟(jì)評價(jià)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)寶安區(qū)舊城改造相關(guān)資料，一般舊改項(xiàng)目的稅后利潤率約為13%18%。因此，本報(bào)告的測算將以此為衡量標(biāo)準(zhǔn)。另外，項(xiàng)目根據(jù)要求須配備8%的政策性住房，因此，本報(bào)告在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)將以配備政策性住房情況下的稅后成本利潤率為主要評價(jià)對象。不同容積率下項(xiàng)目的測算指標(biāo)序號項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)備注1用地面積(㎡)328003280032800　2容積率5　3計(jì)容積率總建筑面積(㎡)147600164000180400　其中：總住宅 (㎡)85608 95120 104632 占總建面58%，其中政策性用房占住宅面積的8%　　可售商品房 (㎡)78759 87510 96261 政策性住房 (㎡)6849 7610 8371 商業(yè)辦公(㎡)56088 62320 68552 占總建面38%其中：酒店(㎡)20000 20000 20000 　酒店式公寓(㎡)25000 30000 30000 　商業(yè)(㎡)11088 12320 18552 　其它配套(㎡)5904 6560 7216 占總建面4%4地下車庫(㎡)36800 41000 45000 根據(jù)政府規(guī)劃指標(biāo)初步核算三種容積率下各類型物業(yè)面積配比 建筑面積（元/㎡）序號容積率高層住宅酒店公寓酒店商業(yè)配套地下車庫185608 25000 20000 11088 5904 36800 2595120 30000 20000 12320 6560 41000 3104632 35000 20000 18552 7216 45000 不同容積率下的投資估算與資金籌措（1）不同容積率下的投資估算根據(jù)測算，預(yù)計(jì)總投資在6458579402萬元之間（含拆遷補(bǔ)償以及土地成本），成本構(gòu)成詳見下表。序號項(xiàng)目名稱金額(萬元）R=R=R=一土地成本862610126115441地價(jià)成本6084758490022貨幣補(bǔ)償254225422542二前期工程費(fèi)218424272670三建筑安裝工程費(fèi)4791153180580471土方及樁基礎(chǔ)2103234325692地下室工程7912881596753主建成本2307725641280554水電安裝1737193021135消防1181131214436空調(diào)8008008007電梯2409267728198通訊2923253579有線電視14816418010煤氣管道23026028011室外配套44284920541212智能系統(tǒng)73882090213裝修工程285631733441四管理費(fèi)用176219722168五不可預(yù)見費(fèi)150316681821六其他費(fèi)用150316681821七合計(jì)（不含土地成本）548626091666527八公用設(shè)施專用基金109712181331九總開發(fā)成本645857226079402總投資估算說明：說 明費(fèi)用土地及貨幣補(bǔ)償本項(xiàng)目的土地及貨幣補(bǔ)償包括需交納的地價(jià)以及現(xiàn)有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。8626－11544萬前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況。2184－2670萬元建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。根據(jù)《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》中相關(guān)指標(biāo)核算。4791158047萬元管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)展的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)之和的3%收取。17622168萬元不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述前期工程費(fèi)與建安工程費(fèi)之和的3%計(jì)較為合理。15031821萬元其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。15031821萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)，參考目前深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和同類中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的5%。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》：“有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將專用基金劃拔到市、區(qū)管理部門指定的銀行專戶。專用基金交納標(biāo)準(zhǔn)按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）1999年6月30日以后竣工交付的項(xiàng)目，按除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例執(zhí)行。（二）特區(qū)外：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋項(xiàng)目，均按建設(shè)（物業(yè)）總投資2%的比例執(zhí)行。”10971331萬元（2）不同容積率下的資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。項(xiàng)目前期需要銀行融資，后續(xù)各期均可通過自籌資金以及項(xiàng)目前期和當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入解決資金問題。其中，自籌資金總投資比例均須超過35%，滿足銀行貸款對自籌資金的要求。經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資及銷售回款，其中自籌資金2300027000萬元，銀行融資12000－16000萬元，銷售回款2935533164萬元。具體指標(biāo)如下表：項(xiàng)目資金來源單位：萬元序號資金明細(xì)R=R=R=1自籌資金2300025000270002銀行融資1200014000160003銷售回款2935531483331644總投資643557048376164（3）不同容積率下的財(cái)務(wù)評價(jià)216。 收益估算根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)及市場分析，預(yù)計(jì)銷售凈收入為83358－105211萬元。銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的5%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%），%，項(xiàng)目銷售稅金及附加為萬元。根據(jù)深圳房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售收入金額項(xiàng)目。各期的銷售收入詳見下表： 銷售收益測算標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo) 準(zhǔn)單位銷售價(jià)格估算依據(jù)：純住宅：8000元/㎡酒店式公寓：8500元/㎡商業(yè)：10000元/㎡，其它酒店經(jīng)營收入暫不計(jì)入集中商業(yè)招商租金低廉，本次核算不包括租金收入項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱金額(萬元)R=R=R=1銷售收入88915100589112225高層住宅銷售收入598576650873159銷售面積（㎡）748218313591448平均售價(jià)（元/㎡）800080008000銷售率%95%95%95%酒店公寓銷售收入201882422524225銷售面積（㎡）237502850028500平均售價(jià)（元/㎡）850085008500銷售率%95%95%95%商業(yè)銷售收入8870985614842銷售面積（㎡）8870985614842平均售價(jià)（元/㎡）100001000010000銷售率%80%80%80%2當(dāng)期銷售回款889151005891122253銷售稅金及附加466852815892營業(yè)稅444650295611城市建設(shè)維護(hù)稅445056教育費(fèi)附加133151168印花稅4450564土地增值稅預(yù)征889100611225銷售凈收入8335894302105211216。 政策性住房回收所得政策性住房成本價(jià)測算標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo) 準(zhǔn)政策性住房比例及計(jì)算辦法本次測算中政策性住房比例測算標(biāo)準(zhǔn)：住宅建筑總面積的8%計(jì)算辦法：開發(fā)成本價(jià)回收成本價(jià)=地價(jià)及拆遷成本+開發(fā)成本成本支出見下表：成本價(jià)回收所得：約29973684萬元之間R總建面（㎡）總開發(fā)成本（萬元）開發(fā)成本單價(jià)（元/㎡）政策性住房面積（㎡）成本金額（萬元）R=14760064585437668492997R=16400072260440676103353R=18040079402440183713684216。 土地增值稅核算土地增值稅：約6507－8758萬元之間序號項(xiàng)目金額(萬元)R=R=R=1銷售收入88915 100589 112225 2政策用房政府成本價(jià)回購2997 3353 3684 3扣除項(xiàng)目金額70223 78715 86715 總開發(fā)成本64585 72260 79402 銷售費(fèi)用4446 5029 5611 財(cái)務(wù)費(fèi)用1192 1425 1702 4增值額21689 25227 29194 5增值額占