【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營業(yè)面積 20萬平方米 ,超過南京原有汽配市場(chǎng)經(jīng)營面積的總和 ,屬于汽車配件專業(yè)市場(chǎng) . 建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者作為倉庫 棲霞大道的高力汽配城 以大車的修理、交易、裝飾為主，并聚集了各類汽車品牌的配件經(jīng)銷商，運(yùn)作成熟，是區(qū)域汽配市場(chǎng)的集散地。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京 高力汽配城 45 該汽配城于 2020年 8月開業(yè) ,主要經(jīng)營戶都是由原新莊汽配城的商戶拆遷而來 經(jīng)營方針仍是一條龍的汽國配件銷售 ,力爭(zhēng)打動(dòng)成南京以至江蘇省地區(qū)的一個(gè)汽車零部件銷售業(yè)的新品牌 ! ?城北最大的汽配城，口碑好，經(jīng)營效益佳 ?商鋪出租率達(dá) 99%，西區(qū)新建 4棟 3層商鋪， 租一層用三層 ，面積 128㎡ 左右，租金 5萬多 /年 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京 新伊汽配城 46 中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座具有龐大規(guī)模效應(yīng)的航母級(jí)汽配市場(chǎng)。 中南汽車港占地 881畝，建筑面積超過 65萬平米，擁有汽配用品、汽車倉儲(chǔ)物流、舊機(jī)動(dòng)車交易、汽車品牌推廣及汽車文化、汽車人才培訓(xùn) 5大基地。建成后的汽車港將成為承接區(qū)域整車廠及汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)、同時(shí)服務(wù)于汽配用品生產(chǎn)廠、經(jīng)銷商、國際采購機(jī)構(gòu)及汽車后市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)。 在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無疑，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。中南汽車港的進(jìn)入，將使祿口成為中國第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。 市場(chǎng)采取連續(xù) 5年年租金 8%的回報(bào)方式，聘請(qǐng)專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，最大化地降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保了投資者的經(jīng)濟(jì)利益，回報(bào)高安全可靠，即投入即收 40%回報(bào)吸引了眾多眼球，但目前招商及經(jīng)營狀況較差，空臵率較高。 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京 中南汽車城 47 ?“大、專、細(xì)”市場(chǎng)模式引領(lǐng)汽配市場(chǎng)升級(jí)。 “大”是指專業(yè)市場(chǎng)容量和規(guī)模越來越大； “?！笔侵甘袌?chǎng)的專業(yè)性強(qiáng)；“細(xì)”是指在產(chǎn)品種類齊全的基礎(chǔ)上細(xì)分市場(chǎng)。 ?多功能主題型業(yè)態(tài)組合規(guī)劃興起。 汽配專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展由“點(diǎn)”到“線”再到“城”，由“散亂差”到“功能配套”再到“現(xiàn)代化大賣場(chǎng)”，“ 4S店”、“汽配用品超市”、“汽配用品連鎖店”、 “汽配裝飾美容”等，甚至有的汽配城還復(fù)合規(guī)劃了休閑、餐飲、酒店等配套，形成多個(gè)主題功能的業(yè)態(tài)復(fù)合模式。 ?從傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)向國際化、最先進(jìn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)模式發(fā)展，從網(wǎng)下交易向網(wǎng)上交易發(fā)展。 一座成功的汽配城應(yīng)完善的汽車服務(wù)鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾，汽車服務(wù)等，區(qū)域內(nèi)的汽車航母，一站式專業(yè)市場(chǎng)。 ?完善的投資計(jì)劃及投資保障 充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強(qiáng)的招商與經(jīng)營管理能力。 汽配市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) 專業(yè)市場(chǎng)啟示 48 汽配市場(chǎng)發(fā)展歷程 2020－ 2020年 洗牌階段 1997－ 2020年 高速發(fā)展階段 1990－ 1996年 開始階段 2020年以后 平緩發(fā)展階段 服務(wù)對(duì)象：基本是公務(wù)車； 服務(wù)對(duì)象：公務(wù)車為主，私車 15％； 服務(wù)對(duì)象：私車， 50％公務(wù)車 50％； 服務(wù)對(duì)象：私家車。每個(gè)地區(qū)有 2－ 3家區(qū)域性品牌 龍頭店，國外汽車服務(wù)連鎖巨頭進(jìn)入中國； ?汽車 4S站 ?傳統(tǒng)大中型維修廠 ?汽車維修路邊店 ?汽車專項(xiàng)服務(wù)店 ?品牌快修美容裝飾連鎖店 ?汽車 4S站 ?國際知名品牌快修美容連鎖店 品牌化、一站式汽車后市場(chǎng) 五大固有運(yùn)營渠道 洗牌與升華階段 ?汽車銷售市場(chǎng)每年以 30％速度遞增；每臺(tái)車售后服務(wù)金額約為車價(jià)的 2倍， 10年 — 15年報(bào)廢； ?私家車主的整體汽車售后保養(yǎng)服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)，注重服務(wù)過程體驗(yàn)； ?汽車后市場(chǎng)是產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤(rùn)來源，占總利潤(rùn) 60－ 70％； ?2020年，總規(guī)模超過 1900億元； ?目前國內(nèi)正式注冊(cè)的汽車美容裝飾維修廠家 30余萬家，經(jīng)營汽車美容 9000多家； ?近年來，國外許多知名汽車服務(wù)企業(yè)進(jìn)軍中國市場(chǎng)。 49 產(chǎn)業(yè)營銷 城市營銷 項(xiàng)目營銷 適合創(chuàng)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè) 汽車行業(yè)的發(fā)展空間巨大。 06年底全國每千人汽車不到 30，世界平均水平是 120輛； 汽車服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。 在整個(gè)汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構(gòu)成為 2： 1： 4。 私車保有量增長(zhǎng)的城市 到 2020年年底，馬鞍山共有汽車 70231輛，其中個(gè)人擁有各類私家車 30871輛。 私車保有量逐年增長(zhǎng)。 具有良好前景的項(xiàng)目 馬鞍山汽配專業(yè)市場(chǎng)首席品牌。 項(xiàng)目打造成熟的汽車服務(wù)片區(qū)。 項(xiàng)目為 規(guī)劃中的馬鞍山汽車服務(wù)集中片區(qū)。 總體營銷戰(zhàn)略 ——營銷基礎(chǔ) 汽配市場(chǎng)發(fā)展前景 50 汽車后市場(chǎng)的十九大業(yè)務(wù) ?汽車美容 ?汽車改裝 ?汽車裝飾 ?汽車電子 ?汽車養(yǎng)護(hù) ?汽車飾品 ?汽車娛樂 ?影音系統(tǒng) ?汽車租賃 ?汽車專業(yè)維修 ?汽車上 ?辦公用品 ?汽車輪胎 ?車主俱樂部 汽車融資 二手車業(yè)務(wù) ? 汽車電子商務(wù) ?汽車文化 ?汽車廣告 ?汽車培訓(xùn) ?汽車資 汽車維修 及配件 二手車 及租賃 汽車文化 及運(yùn)動(dòng) 汽車養(yǎng)護(hù) 汽車 IT行業(yè) 汽車金 融行業(yè) 汽保行業(yè) 七大分類 ? 所謂一站式汽車后市場(chǎng)是指汽車銷售以后，圍繞汽車使用過程中的各種服務(wù)，它涵蓋了消費(fèi)者買車后所需要的一切服務(wù)。從售出到報(bào)廢的過程中，圍繞汽車售后使用環(huán)節(jié)中各種后繼需要和服務(wù)而產(chǎn)生的一系列交易活動(dòng)總稱 . 汽配新商業(yè)模式 —— “汽車后市場(chǎng)” “品牌化、一站式”的汽車后市場(chǎng)是 “ 汽配城 ” 的發(fā)展方向 51 以汽配城為主導(dǎo)，衍生住宅、辦公為一體的 綜合性汽配服務(wù)新體系。 以汽配城為研究和營銷的核心 新汽配物業(yè)體系的衍生 52 商業(yè)研究 城市商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論 2 53 ?隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，居民生活水平不斷提高，對(duì)私車的需求量不斷增加，汽車后市場(chǎng)行業(yè)未來具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。 ?目前經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市需要較多的汽配市場(chǎng)才能滿足市場(chǎng)需求，然而馬鞍山汽車及相關(guān)市場(chǎng)的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)水平反差較大，主要為零散分布的各類經(jīng)銷店，具備規(guī)模實(shí)力的較少，零配件進(jìn)貨依托于南京的汽配城。 專業(yè)的汽配市場(chǎng)在馬鞍山具有較強(qiáng)的生存空間 54 3 產(chǎn)品研究 項(xiàng)目解讀 SWOT分析 結(jié)論 55 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 56 馬鞍山 城 區(qū) 本案 項(xiàng)目周邊配套綜述 本案商業(yè)：立足于馬鞍山汽車商業(yè)集中區(qū)，周邊 4S店，經(jīng)銷店等密布，與車管所，汽車城相鄰；屬于未來城市發(fā)展方向，具備良好的汽車后市場(chǎng)建設(shè)的商業(yè)基礎(chǔ)。 本案商辦樓：項(xiàng)目目前的位臵仍相對(duì)較偏僻。相關(guān)生活配套設(shè)施不全，尚需要時(shí)間完善；商辦樓水電費(fèi)較高，消防等都將給銷售帶來不利影響。 57 ? 項(xiàng)目位于湖西路，周邊汽車類相關(guān)商業(yè)集中，毗鄰馬鞍山車管所，二手車市場(chǎng)及汽車城，周邊 4S店及經(jīng)銷店集中 ? 商業(yè)面積不到 30000平米（目前規(guī)劃方案）。屬于中小體量的商業(yè)規(guī)模，完全可以一次性建成及銷售完畢 ? 商鋪分割相對(duì)合理，單戶面積 32㎡起（目前規(guī)劃方案）?？們r(jià)門檻低，易于銷售，合并拆分靈活，日后無論整體出租，還是獨(dú)立經(jīng)營都十分方便 位臵較優(yōu) 體量適中 分割合理 項(xiàng)目解讀（商業(yè)） 58 3 產(chǎn)品研究 項(xiàng)目解讀 SWOT分析 結(jié)論 59 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) a. 項(xiàng)目位于城市主干道， 屬于城市重 要 發(fā)展 結(jié)點(diǎn) ，發(fā)展前景明朗 ； b. 面積劃分合理，總價(jià)低，易于銷售； d. 由于城際輕軌規(guī)劃，項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，線路眾多，交通日益便捷； e. 項(xiàng)目商業(yè)兩面臨街，具有一定商業(yè)價(jià)值； f. 本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，涉及面較廣，更能吸引投資客與自營客； g. 依托汽車城固有商圈，客流穩(wěn)定區(qū)域認(rèn)可度高。 a. 商業(yè)整體商業(yè)體量較小，制約產(chǎn)品規(guī)劃和規(guī)?；l(fā)展； b. 相關(guān)生活配套設(shè)施不全，尚需要時(shí)間完善； c. 商辦樓水電費(fèi)較高，消防等都將給銷售帶來不利影響。 d. 小區(qū)由商辦樓、商業(yè)等不同的物業(yè)形態(tài)組成，在安全方面有一定劣勢(shì)。 機(jī)會(huì) 威脅 a. 隨著南京至馬鞍山輕軌的通車，將為本項(xiàng)目帶來眾多城際線上客源，將聚集人氣和商業(yè)價(jià)值； b. 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地居民消費(fèi)力不斷升級(jí)，為本案商業(yè)帶來更多的終端消費(fèi)群和投資客群； c. 國家對(duì)住宅的調(diào)控，使三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨機(jī)遇； d. 高速發(fā)展的汽車消費(fèi)給商業(yè)定位帶來強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)支撐。 a. 區(qū)域即將有大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，面臨競(jìng)爭(zhēng)分流； b. 國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)面影響較大，并將最終影響到商業(yè)地產(chǎn)，五成首付的門檻會(huì)對(duì)商辦樓的潛在客戶形成制約； c. 本案為商業(yè)、商辦復(fù)合型產(chǎn)品，要達(dá)到商業(yè)、商辦的共榮，將加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度。 SWOT分析 60 優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)點(diǎn) 發(fā)揮方法 區(qū)域發(fā)展巨大的潛力，對(duì)項(xiàng) 目的升值和投資前景，起到 促進(jìn)作用。 □ 借助區(qū)域升級(jí)發(fā)展機(jī)遇，充分發(fā)揮區(qū)域效應(yīng)，項(xiàng)目良好的升值空 間將有利于銷售。 汽車服務(wù)商業(yè)需求日益迫 切，汽車后市場(chǎng)一站式存在 市場(chǎng)空白 □ 填補(bǔ)汽車后市場(chǎng)商業(yè)綜合體空白，迎合消費(fèi)客源，細(xì)分需求為本案提供精準(zhǔn)的市場(chǎng)形象定位依據(jù)。 便捷的城際交通線也會(huì) 帶來龐大的客源，為本案 吸引了大量臵業(yè)客群。 □ 依托區(qū)域消費(fèi)和臵業(yè)客群，及輕軌線旅游和臵業(yè)客源，積極提升產(chǎn) 品商貿(mào)層次和氛圍， 結(jié)合建筑特性和周邊區(qū)位特點(diǎn)，將本項(xiàng)目打造成符合區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目特征，富有亮點(diǎn)的汽車后市場(chǎng)商業(yè)模式。 項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略 61 劣勢(shì)威脅點(diǎn) 解決方法 項(xiàng)目所在區(qū)域，目前布局散 亂，商業(yè)出租處于較低水平，整體商業(yè)氛圍不夠 □ 創(chuàng)新的營銷手段，強(qiáng)化項(xiàng)目包裝和招商力度。項(xiàng)目定位可借勢(shì) 汽配城，增強(qiáng)規(guī)模集群效應(yīng)。捆綁宣傳增強(qiáng)影響力、增強(qiáng)客戶印象。 項(xiàng)目周邊 市場(chǎng)認(rèn)可度不高 人氣偏低 □ 以服務(wù)贏得客戶， 通過合理的產(chǎn)品規(guī)劃，對(duì)本案的街區(qū)進(jìn)行商業(yè)升級(jí)，充分發(fā)掘項(xiàng)目地段價(jià)值，特別是周邊形成的汽車商業(yè)氛圍，通過升級(jí)產(chǎn)品和商業(yè)氛圍，改善客戶的地段認(rèn)可度。 馬鞍山汽配城對(duì)經(jīng)營戶的競(jìng) 爭(zhēng)威脅 □ 產(chǎn)品的差異化，尋找既可以借用其商圈人氣，又與之錯(cuò)位的商業(yè)空 白點(diǎn)。匯集人氣，創(chuàng)立目的性專業(yè)性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略 合理選擇符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目定位，與現(xiàn)有商業(yè)形成一定關(guān)聯(lián)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)集群影響力。 62 典型案例 一馬鞍山汽車城 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 地理位臵： 安徽省馬鞍山市雨山區(qū)佳山鄉(xiāng)湖西南路 1號(hào) 占地面積： ３８０畝 總建面積： 13萬平方米 商鋪套數(shù)： 產(chǎn)品形態(tài)： 集車展、配件銷售、裝潢維修、新舊機(jī)動(dòng)車交易、品牌專賣和配套服務(wù)等相關(guān)功能，二期工程主要興建品牌店、二手車市場(chǎng)、配件店及相關(guān)配套用房。 目前租金： 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 1F 2F 3F 備注 48～ 50 42～ 45 37 17～ 20%分?jǐn)?；新進(jìn)場(chǎng)商戶免租 2～ 6個(gè)月。 48 38 28 分?jǐn)?15% 招商優(yōu)惠 ： 統(tǒng)一劃分功能區(qū)域，統(tǒng)一經(jīng)營。 項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略 63 典型案例一馬鞍山汽車城（針對(duì)后期運(yùn)營競(jìng)爭(zhēng)而不涉及銷售競(jìng)爭(zhēng)） 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 培育并發(fā)展中的市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)商鋪出租率高， 市場(chǎng)定位 ：汽車商務(wù)走廊 主推核心價(jià)值點(diǎn) ： 馬鞍山重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ；政府扶持；作為馬鞍山第一個(gè)引進(jìn)的大型專業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)綜合項(xiàng)目。 交通樞紐 ,地處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目中心。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ，將形成國際汽車會(huì)展、汽車配件、裝潢維修、新舊機(jī)動(dòng)車集中交易、品牌專賣和生活配套服務(wù)等功能設(shè)施齊全的汽車交易、服務(wù)中心，城內(nèi)實(shí)行買車、辦證、檢測(cè)、維修及工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行等一條龍服務(wù)?？晌{從事汽車生產(chǎn)、修理、裝潢等廠家?guī)装偌摇? 項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略 64 項(xiàng)目 產(chǎn)品形態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 主要差異性 本案 12層、 13層獨(dú)立商鋪 汽配、摩配，快修、美容裝飾、汽車用品