【文章內(nèi)容簡介】 層以上 LOFT營銷策略 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 29 一、最大限度的提升一二層商鋪整體價值，合理控制總價，提升銷售單價； 二、針對 LOFT產(chǎn)品，通過創(chuàng)造性的營銷手段，提升產(chǎn)品附加價值； 三、深挖項目核心價值，做好商鋪與 LOFT的營銷節(jié)奏控制，把握階段重點； 如何通過營銷提升一二層商鋪投資價值，創(chuàng)造商鋪的購買驅(qū)動力？ 如何確定項目最佳的傳播節(jié)奏，使整體商業(yè)形象豐滿，且與潛在客戶有效達(dá)成價值傳遞？ 如何合理的提升 LOFT產(chǎn)品的投資價值？ 面對這樣一個充滿挑戰(zhàn)的系統(tǒng)工程，我們認(rèn)為 營銷落地 將是重要一環(huán) 大家顧問觀點： 應(yīng)該“準(zhǔn)確把握宏觀，與業(yè)做好微觀”，在營銷創(chuàng)新不項目特殊性融合的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為： 營銷總策略 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 30 核心策略：一二層商鋪最大程度的減少內(nèi)街商鋪面積， LOFT產(chǎn)品最大程度的考慮投資溢價 三層 LOFT產(chǎn)品營銷策略應(yīng)該最大程度的考慮投資產(chǎn)品的打造，減少銷售抗性的產(chǎn)生 最大限度的提高臨街商業(yè)面積，首層臨街商業(yè)考慮不二層商業(yè)聯(lián)售 最大可能的減少內(nèi)街商業(yè)銷售面積 三層 LOFT 二層商業(yè) 內(nèi)街商業(yè) 首層商業(yè) 1. 最大限度的提升二層商業(yè)的價值，考慮以一二層商鋪聯(lián)售的方式； 2. 最大限度的提升臨街商鋪的面積，減少內(nèi)街商業(yè)面積； 3. 最大限度的合理控制總價，提升單價，提升項目整體利潤； 4. LOFT產(chǎn)品營銷進(jìn)行投資產(chǎn)品的打造，對設(shè)計有問題的產(chǎn)品進(jìn)行區(qū)別定位 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 31 商業(yè)總策略 一二層商鋪營銷策略 三層以上 LOFT營銷策略 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 32 方案一：按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計上下兩層整體銷售 方案二：雙輔聯(lián)售，兩層整體購買 2F 1F 2F 1F 方案三：控制一層的銷售，與 2層配合 2F 1F 一二層商鋪組合策略：對三套方案進(jìn)行分別評估，確定最佳組合方案 方案評估原則： ? 最大程度完成二層商業(yè)的銷售，最大程度的減少內(nèi)街商業(yè)面積； ? 總價均衡策略要求，在保證商鋪均價 2萬元 /平米的前提下，盡量考慮減少高總價商鋪數(shù)量； ? 如下圖所示，價值排列為 1234. @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 33 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 方案一：一層商鋪實現(xiàn)最大限度的進(jìn)行臨街商鋪不內(nèi)街商鋪的合并，提升價值 一層商鋪以現(xiàn)有鋪面劃分為基礎(chǔ)，共計劃分有商鋪 25個； 臨隨州路商鋪以大部分以 16米進(jìn)深為考慮，按現(xiàn)有柱網(wǎng)設(shè)計進(jìn)行劃分；臨工業(yè)三路部分按現(xiàn)有設(shè)計進(jìn)行劃分，最大限度的減少內(nèi)鋪面積 方案一：按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計上下兩層整體銷售 2F 1F @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 34 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 方案一：二層商鋪劃鋪實現(xiàn)最大限度的對應(yīng)一層商鋪，實現(xiàn)上下聯(lián)售 二層商鋪同樣以現(xiàn)有鋪面劃分為基礎(chǔ)，按現(xiàn)有柱網(wǎng)設(shè)計進(jìn)行劃分；臨工業(yè)三路部分按現(xiàn)有設(shè)計進(jìn)行劃分，最大限度的減少二層獨立銷售 方案一：按現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計上下兩層整體銷售 2F 1F @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 35 方案一總價不利潤： 房號 一層（平米） 二層（平米） 總面積（平米） 均價（元 /平米） 總金額（萬元） 1 108 137 245 20210 491 2 53 44 97 30000 291 3 149 158 307 20210 615 4 140 158 298 20210 596 5 53 44 96 30000 289 6 117 125 242 20210 484 7 78 65 144 20210 287 8 78 65 144 20210 287 9 78 65 144 20210 287 10 78 65 144 20210 287 11 78 65 144 20210 287 12 78 65 144 20210 287 13 97 64 161 20210 323 14 101 65 166 20210 332 15 226 326 552 20210 1104 16 96 160 256 20210 512 17 97 81 178 20210 357 18 97 161 258 20210 517 19 97 80 177 20210 354 20 51 43 94 15000 141 21 51 43 94 15000 141 22 51 43 94 15000 141 23 51 43 94 15000 141 24 137 77 214 15000 321 25 91 32 123 15000 184 合計 2336 2274 4611 9058 定價： 均價 2萬元 /平米 內(nèi)街均價 /平米 2號和 5號商鋪單價 3萬元 /平米 銷售總額： 9058萬元 總價區(qū)間： 141萬 1104萬元 面積區(qū)間 ： 94平米 552平米 方案一鋪位 25個，均價約在 2萬元 /平米； 總價超過 500萬有 5個，多數(shù)總價控制在 200300萬； @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 36 方案二：在方案一的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)兩鋪合并，內(nèi)街商鋪不臨街外鋪聯(lián)合銷售 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 方案二：雙輔聯(lián)售，兩層整體購買 2F 1F @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 37 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 方案二：雙輔聯(lián)售，兩層整體購買 2F 1F 方案二：在方案一的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)兩鋪合并，內(nèi)街商鋪不臨街外鋪聯(lián)合銷售 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 38 方案二總價不利潤： 定價： 均價 2萬元 /平米 內(nèi)鋪與外鋪聯(lián)售均價 /平米 2號和 5號商鋪單價 3萬元 /平米 銷售總額 ： 9019萬元 總價區(qū)間 ： 217萬 1349萬元 面積區(qū)間 ： 108平米 675平米 房號 一層 二層 總面積 均價（元 /平米） 總金額（萬元） 1 128 143 270 20210 541 2 63 45 108 20210 217 3 176 165 341 20210 681 4 166 164 330 2