【正文】 0210 659 5 62 46 108 20210 215 6 138 130 268 20210 536 7 185 136 321 20210 642 8 185 136 321 20210 642 9 185 136 321 20210 642 10 233 162 395 20210 790 11 267 408 675 20210 1349 12 183 166 349 18000 628 13 88 94 182 18000 327 14 153 203 356 18000 641 15 168 115 283 18000 509 合計 2379 2247 4627 9019 方案二鋪位 15個，均價約在 2萬元 /平米； 總價超過 500萬有 12個，多數(shù)總價控制在 500700萬； 方案二套均總價太高，客戶門檻較高，銷售有較大難度。 ` @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 39 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 方案三：一層商鋪按方案一方式進行劃鋪，以街鋪形式進行劃分 方案三：控制一層的銷售，與 2層配合 2F 1F @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 40 方案三：二層商鋪以鋪面合并的方式 15 16 18 2 5 13 8 方案三：控制一層的銷售，與 2層配合 2F 1F @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 41 方案三總價不利潤： 定價： 上下層聯(lián)售均價 /平米 首層臨街商鋪均價 3萬元 /平米 內(nèi)鋪均價 /平米 15號商鋪單價 2萬元 /平米 銷售總額： 9542萬元 總價區(qū)間： 77萬 1112萬元 面積區(qū)間： 51平米 556平米 房號 一層（平米） 二層（平米） 總面積（平米） 均價（元 /平米） 總金額（萬元） 1 108 108 30000 325 2 53 344 397 16000 636 3 149 149 30000 448 4 140 140 30000 421 5 53 333 386 16000 617 6 117 117 30000 350 7 78 78 30000 235 8 78 243 321 18000 579 9 78 78 30000 235 10 78 78 30000 235 11 78 78 30000 235 12 78 78 30000 235 13 97 243 340 16000 544 14 101 101 30000 303 15 226 330 556 20210 1112 16 96 434 530 18000 954 17 97 97 30000 291 18 97 372 469 18000 844 19 97 97 30000 292 20 51 51 15000 77 21 51 51 15000 77 22 51 51 15000 77 23 51 51 15000 77 24 137 137 15000 206 25 91 91 15000 136 合計 2336 2298 4635 9542 方案三大幅提升了首層臨街商鋪單價，同時對于經(jīng)營商家來說也提升了二層商鋪的使用功能； 實現(xiàn)整體銷售金額達到 9542萬元，超過方案一不方案二近 500萬元。 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 42 三個方案總結(jié)對比分析：方案三綜合評價最高，建議采用方案三 從平均單價和銷售總金額兩項重要指標(biāo)對比，方案三要高于前兩個方案； 方案三有較大的靈活性，客戶選擇面較廣，營銷銷控得當(dāng)將會有更大的操作空間； 方案二商鋪數(shù)量集中，總價相對較高，對客戶有較大抗性； 對比指標(biāo) 方案一 方案二 方案三 商鋪數(shù)量 25 15 25 總價超過 500萬商鋪數(shù)量 5 12 7 平均單價（元 /平米） 19608 19525 20658 單套最大面積（平米） 552 675 556 單套最高售價（萬元） 1104 1349 1112 銷售金額（萬元） 9058 9019 9542 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 43 第一步：主要銷售 3號區(qū)域商鋪，對 4號區(qū)域進行銷控 通過客戶意向裝箱，向客戶主推 4號區(qū)域商鋪 第二步：按方案三方式，大客戶優(yōu)先選鋪 要求大客戶以聯(lián)購方式，以（首鋪 +兩套以上二層商 鋪）， 300平米起售為條件，消化 30%以上面積 第三步：中小散戶以售為主，集推售 主要針對首層外鋪和部分二層商業(yè)，項目散 鋪的集中銷售 第四步：次序營銷 完成項目整體銷售，并開業(yè) 一二層商鋪銷售策略：價值最大的商鋪最后銷售 商業(yè)價值最高為首層外鋪金角銀邊處，價值其二為部分外鋪，其三為內(nèi)鋪、最次為二層商業(yè)； 因此租售策略核心是價值最大商業(yè)最后銷售：因此首先招商部分是二層大面積銷售，通過開盤前大客戶認購解決一部分二層和少量首層；開盤集中消化小鋪 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 44 商業(yè)總策略 一二層商鋪營銷策略 三層以上 LOFT營銷策略 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 45 LOFT產(chǎn)品核心策略 ：實現(xiàn)可銷售化的功能靈活化 1. LOFT變?yōu)樽≌捻椖窟m用； 2. LOFT變?yōu)樯虅?wù)的項目適用； 3. LOFT變?yōu)樾蓍e或其他功能商業(yè)適用 ； 4. LFOT轉(zhuǎn)化為雙層投資產(chǎn)品的適用性 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 46 LOFT營銷組合策略能解決產(chǎn)品低價值問題 思考：通過定位轉(zhuǎn)化不產(chǎn)品包裝后，產(chǎn)品價值將通過營銷得到提升；從單一商業(yè)屬性轉(zhuǎn)化為商業(yè)、辦公、居住、投資等多重屬性 LOFT定位：四種產(chǎn)品可能 3類產(chǎn)品： LOFT公寓 1類產(chǎn)品：普通平層商業(yè) 休閑娛樂型商業(yè) 定制式服務(wù)， 投資型產(chǎn)品 可行 2類產(chǎn)品投資小戶型 雙層回報， 投資型產(chǎn)品 可行 基本可行 4類產(chǎn)品：產(chǎn)權(quán)式酒店 可行 酒店式經(jīng)營，投資型產(chǎn)品 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 47 產(chǎn)品包裝方式 ? 1類產(chǎn)品： 為紅色 B棟核心筒區(qū)的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品各層劃為 9套，共 27套，可分可合，主要滿足商業(yè)與商務(wù)功能的需要； ? 2類產(chǎn)品： 為綠色區(qū)域的投資類產(chǎn)品，