【正文】 進(jìn)深與開(kāi)間尺度合適，面積控制在 70平米以下，一層變兩層的公寓類投資為主，另外可以包裝成酒店類產(chǎn)品 ? 3類產(chǎn)品： 為部分綠色區(qū)域的 LOFT產(chǎn)品，是一種居住型 LOFT創(chuàng)意住宅類產(chǎn)品，是備選類產(chǎn)品； ? 4類產(chǎn)品 ：產(chǎn)權(quán)式酒店，投資型產(chǎn)品，有一定風(fēng)險(xiǎn) @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 48 分區(qū)功能定位： ? 現(xiàn)有規(guī)劃 1類產(chǎn)品 27套； ? 現(xiàn)有規(guī)劃 2類產(chǎn)品 27套，兩層分割后為 54套。 ? 1類產(chǎn)品每層可劃為 12個(gè)商輔，平均面積在 200400平米，業(yè)態(tài)初步定位為餐飲、 KTV、茶舍、棋牌等休閑娛樂(lè)型商業(yè)。 產(chǎn)品分類套數(shù)： ?B棟核心筒部分以 1類產(chǎn)品為主； ?其它三層產(chǎn)品以 2類小戶型公寓產(chǎn)品為主 方案一： 1類產(chǎn)品 +2類產(chǎn)品 ? 為滿足三至五層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯； ? 需要對(duì) 1類消費(fèi)型商業(yè)區(qū)與 2類以居住及商務(wù)功能區(qū)進(jìn)行分割； 規(guī)劃與工程附助： @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 49 價(jià)栺策略： 溢價(jià)因素考慮： 單套總價(jià)低于同類兩套同等住宅總價(jià)之和， 以住宅均價(jià)8000元 /平米計(jì)算，兩套住宅小戶均價(jià)之和為 16000元 /平米，2類產(chǎn)品均價(jià)應(yīng)低于 16000元 /平米； 考慮本產(chǎn)品受規(guī)劃限制較多，且為非真正住宅產(chǎn)品，后期使用成本較高， 本項(xiàng)目 2類產(chǎn)品建議價(jià)格為 ： 1類產(chǎn)品 ? 3F參考均價(jià)： 12021元 /平米 ? 4F參考均價(jià)： 9000元 /平米 ? 5F均價(jià)： 7000元 /平米 2類產(chǎn)品 ? 考慮整體總價(jià)不超過(guò) 50萬(wàn)元，產(chǎn)品建筑面積主要集中在 5070平米左右的情況，可以售均價(jià)約 1萬(wàn)元； ? 參考裝修成本 1000元 /平米； 14000元 /平米 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 50 產(chǎn)品類型 建筑面積 均價(jià) 銷售金額 1類產(chǎn)品 3F： 12021元 /平米 850萬(wàn)元 4F： 9000元 /平米 390萬(wàn)元 5F： 7000元 /平米 303萬(wàn)元 2類產(chǎn)品 14000元 /平米 方案一總收益合計(jì) : 1類產(chǎn)品銷售金額 +2類產(chǎn)品銷售金額 =3631萬(wàn)元 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 51 方案二： 1類商業(yè)商務(wù) +2類投資型公寓 +3類 LOFT公寓 分區(qū)功能定位： 規(guī)劃與工程附助： ? B棟裙樓三層核心筒部分定位為 1類產(chǎn)品； ? 四層五層定位為可分可合的 LOFT時(shí)尚公寓類產(chǎn)品， 毛坯交房； ? 其它三層產(chǎn)品以 2類小戶型公寓產(chǎn)品，精裝修交房； ? 為滿足二至三層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯； ? 需要對(duì) 1類消費(fèi)型商業(yè)區(qū)與 2類以居住及商務(wù)功能區(qū)進(jìn)行分割； @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 52 ? 1類產(chǎn)品： 3F參考均價(jià)： 12021元 /平米 ? 2類產(chǎn)品：同方案一， 2類產(chǎn)品建議價(jià)格為： 12021元 /平米 ? 3類產(chǎn)品： 9000元 /平米 價(jià)格策略： 產(chǎn)品類型 建筑面積 均價(jià) 銷售金額 1類產(chǎn)品 3F： 12021元 /平米 850萬(wàn)元 3類產(chǎn)品 4F： 9000元 /平米 389萬(wàn)元 5F： 9000元 /平米 389萬(wàn)元 2類產(chǎn)品 14000元 /平米 方案二總收益合計(jì) :1類產(chǎn)品收益 +2類產(chǎn)品收益 +3類產(chǎn)品收益 =3716萬(wàn)元 運(yùn)算過(guò)程： @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 53 方案三： 1類商業(yè)商務(wù) +2類投資型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)型酒店功能 +3類 LOFT產(chǎn)品 分區(qū)功能定位： ? B棟核心筒部分定位為 1類產(chǎn)品； ? 四層五層定位為可分可合的 LOFT時(shí)尚公寓類產(chǎn)品， 毛坯交房； ? 其它三層產(chǎn)品以 4類產(chǎn)品定位為酒店客房，以客房標(biāo)準(zhǔn)精裝修； ? 為滿足二至三層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯，方案同方案一； ? 需要對(duì) 1類消費(fèi)型商業(yè)區(qū)與 4類以酒店功能區(qū)進(jìn)行分割； 規(guī)劃與工程附助： @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 54 ? 1類產(chǎn)品： 3F參考均價(jià)： 12021元 /平米 ? 4類產(chǎn)品：同方案一，單價(jià)參考不超過(guò)兩層價(jià)格，年返租 7% 三年返租 21%，參考銷售均價(jià)： 16000元 /平米 ? 3類產(chǎn)品： 9000元 /平米 價(jià)格策略： 產(chǎn)品類型 建筑面積 均價(jià) 銷售金額 1類產(chǎn)品 3F： 12021元 /平米 3類產(chǎn)品 4F： 9000元 /平米 389萬(wàn)元 5F： 9000元 /平米 389萬(wàn)元 4類產(chǎn)品 14000元 /平米 運(yùn)算過(guò)程： 方案三總收益合計(jì) :1類產(chǎn)品收益 +3類產(chǎn)品收益 +4類產(chǎn)品收益 21%返租 =3153萬(wàn)元 考慮到 2類產(chǎn)品三年返還 21%租金，則應(yīng)減去 ,實(shí)際收益為 3153萬(wàn)元 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 55 三個(gè)方案總結(jié)對(duì)比分析：方案二綜合評(píng)價(jià)最高，建議采用方案二 從平均單價(jià)和銷售總金額兩項(xiàng)重要指標(biāo)對(duì)比， 方案二要高于方案一與方案三 ； 從客戶策略判斷： 方案二有較大的靈活性，客戶選擇面較廣，營(yíng)銷銷控得當(dāng)將會(huì)有更大的操作空間； 從總價(jià)控制策略判斷： 方案二總價(jià)相對(duì)較低，對(duì)客戶有抗性較?。? 產(chǎn)品類型 實(shí)際收益金額 方案一 1類 +2類（商業(yè) +投資型小戶公寓） 3631萬(wàn)元 方案二 1類 +2類 +3類（商業(yè) +投資型小戶公寓 +LOFT） 3716萬(wàn)元 方案三 1類 +3類 +4類（商業(yè) +產(chǎn)權(quán)式酒店 +LOFT ） 3153萬(wàn)元 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 56 LOFT產(chǎn)品增值建議：規(guī)劃觀光電梯保證人流交通動(dòng)線 觀光電梯能吸引人流向上，滿足三層及以上 1類產(chǎn)品（經(jīng)營(yíng)性商業(yè)）需求。根據(jù)丌同定位方案，我們認(rèn)為： ? 如果考慮方案一， B棟核心筒區(qū)域四層五層為 1類產(chǎn)品（經(jīng)營(yíng)型商業(yè)），那么就需要對(duì)三 五層設(shè)計(jì)有外部觀光電梯； ? 如果考慮方案二或者方案三，就需要對(duì) 3類 LOFT公寓產(chǎn)品提供住宅電梯，觀光電梯設(shè)計(jì)到三層，滿足二至三層商業(yè)人流向上的需要。 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 57 全文回顧 第一部分：區(qū)域案例成交分析 青城華府商鋪銷售均價(jià) 16000元 /平米，采用兩層聯(lián)售形式 臨街商鋪需求量大；內(nèi)街大面積、位置差商鋪滯銷 第二部分：產(chǎn)品分析與銷售目標(biāo)梳理 商業(yè)完成 100%銷售 第三部分：商業(yè)銷售策略 商鋪采用上下聯(lián)售的形式，保證底層價(jià)值最大 臨街商鋪面積最大化，商鋪均價(jià)達(dá)到 20210元 /平米， LOFT產(chǎn)品分為小戶型投資產(chǎn)品、 LOFT創(chuàng)意公寓、普通商鋪三類產(chǎn)品進(jìn)行銷售 @ 版權(quán)歸大家房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)大家顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 58 THANKS