【正文】 進深與開間尺度合適，面積控制在 70平米以下，一層變兩層的公寓類投資為主，另外可以包裝成酒店類產(chǎn)品 ? 3類產(chǎn)品： 為部分綠色區(qū)域的 LOFT產(chǎn)品，是一種居住型 LOFT創(chuàng)意住宅類產(chǎn)品，是備選類產(chǎn)品； ? 4類產(chǎn)品 ：產(chǎn)權式酒店，投資型產(chǎn)品，有一定風險 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 48 分區(qū)功能定位： ? 現(xiàn)有規(guī)劃 1類產(chǎn)品 27套； ? 現(xiàn)有規(guī)劃 2類產(chǎn)品 27套，兩層分割后為 54套。 ? 1類產(chǎn)品每層可劃為 12個商輔，平均面積在 200400平米，業(yè)態(tài)初步定位為餐飲、 KTV、茶舍、棋牌等休閑娛樂型商業(yè)。 產(chǎn)品分類套數(shù)： ?B棟核心筒部分以 1類產(chǎn)品為主； ?其它三層產(chǎn)品以 2類小戶型公寓產(chǎn)品為主 方案一： 1類產(chǎn)品 +2類產(chǎn)品 ? 為滿足三至五層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯； ? 需要對 1類消費型商業(yè)區(qū)與 2類以居住及商務功能區(qū)進行分割； 規(guī)劃與工程附助： @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 49 價栺策略： 溢價因素考慮： 單套總價低于同類兩套同等住宅總價之和， 以住宅均價8000元 /平米計算，兩套住宅小戶均價之和為 16000元 /平米，2類產(chǎn)品均價應低于 16000元 /平米； 考慮本產(chǎn)品受規(guī)劃限制較多，且為非真正住宅產(chǎn)品，后期使用成本較高， 本項目 2類產(chǎn)品建議價格為 ： 1類產(chǎn)品 ? 3F參考均價： 12021元 /平米 ? 4F參考均價： 9000元 /平米 ? 5F均價： 7000元 /平米 2類產(chǎn)品 ? 考慮整體總價不超過 50萬元，產(chǎn)品建筑面積主要集中在 5070平米左右的情況，可以售均價約 1萬元； ? 參考裝修成本 1000元 /平米； 14000元 /平米 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 50 產(chǎn)品類型 建筑面積 均價 銷售金額 1類產(chǎn)品 3F： 12021元 /平米 850萬元 4F： 9000元 /平米 390萬元 5F： 7000元 /平米 303萬元 2類產(chǎn)品 14000元 /平米 方案一總收益合計 : 1類產(chǎn)品銷售金額 +2類產(chǎn)品銷售金額 =3631萬元 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 51 方案二： 1類商業(yè)商務 +2類投資型公寓 +3類 LOFT公寓 分區(qū)功能定位： 規(guī)劃與工程附助： ? B棟裙樓三層核心筒部分定位為 1類產(chǎn)品； ? 四層五層定位為可分可合的 LOFT時尚公寓類產(chǎn)品， 毛坯交房； ? 其它三層產(chǎn)品以 2類小戶型公寓產(chǎn)品，精裝修交房； ? 為滿足二至三層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯； ? 需要對 1類消費型商業(yè)區(qū)與 2類以居住及商務功能區(qū)進行分割； @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 52 ? 1類產(chǎn)品： 3F參考均價： 12021元 /平米 ? 2類產(chǎn)品：同方案一， 2類產(chǎn)品建議價格為： 12021元 /平米 ? 3類產(chǎn)品： 9000元 /平米 價格策略： 產(chǎn)品類型 建筑面積 均價 銷售金額 1類產(chǎn)品 3F： 12021元 /平米 850萬元 3類產(chǎn)品 4F： 9000元 /平米 389萬元 5F： 9000元 /平米 389萬元 2類產(chǎn)品 14000元 /平米 方案二總收益合計 :1類產(chǎn)品收益 +2類產(chǎn)品收益 +3類產(chǎn)品收益 =3716萬元 運算過程： @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 53 方案三： 1類商業(yè)商務 +2類投資型產(chǎn)品的經(jīng)濟型酒店功能 +3類 LOFT產(chǎn)品 分區(qū)功能定位： ? B棟核心筒部分定位為 1類產(chǎn)品； ? 四層五層定位為可分可合的 LOFT時尚公寓類產(chǎn)品， 毛坯交房； ? 其它三層產(chǎn)品以 4類產(chǎn)品定位為酒店客房，以客房標準精裝修； ? 為滿足二至三層商業(yè)的人流需要，需要增加觀光電梯，方案同方案一； ? 需要對 1類消費型商業(yè)區(qū)與 4類以酒店功能區(qū)進行分割； 規(guī)劃與工程附助： @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 54 ? 1類產(chǎn)品： 3F參考均價： 12021元 /平米 ? 4類產(chǎn)品：同方案一，單價參考不超過兩層價格，年返租 7% 三年返租 21%，參考銷售均價： 16000元 /平米 ? 3類產(chǎn)品： 9000元 /平米 價格策略： 產(chǎn)品類型 建筑面積 均價 銷售金額 1類產(chǎn)品 3F： 12021元 /平米 3類產(chǎn)品 4F： 9000元 /平米 389萬元 5F： 9000元 /平米 389萬元 4類產(chǎn)品 14000元 /平米 運算過程： 方案三總收益合計 :1類產(chǎn)品收益 +3類產(chǎn)品收益 +4類產(chǎn)品收益 21%返租 =3153萬元 考慮到 2類產(chǎn)品三年返還 21%租金，則應減去 ,實際收益為 3153萬元 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 55 三個方案總結對比分析：方案二綜合評價最高，建議采用方案二 從平均單價和銷售總金額兩項重要指標對比， 方案二要高于方案一與方案三 ； 從客戶策略判斷： 方案二有較大的靈活性，客戶選擇面較廣，營銷銷控得當將會有更大的操作空間； 從總價控制策略判斷： 方案二總價相對較低，對客戶有抗性較??； 產(chǎn)品類型 實際收益金額 方案一 1類 +2類（商業(yè) +投資型小戶公寓） 3631萬元 方案二 1類 +2類 +3類（商業(yè) +投資型小戶公寓 +LOFT） 3716萬元 方案三 1類 +3類 +4類（商業(yè) +產(chǎn)權式酒店 +LOFT ） 3153萬元 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 56 LOFT產(chǎn)品增值建議：規(guī)劃觀光電梯保證人流交通動線 觀光電梯能吸引人流向上，滿足三層及以上 1類產(chǎn)品（經(jīng)營性商業(yè)）需求。根據(jù)丌同定位方案，我們認為： ? 如果考慮方案一， B棟核心筒區(qū)域四層五層為 1類產(chǎn)品（經(jīng)營型商業(yè)），那么就需要對三 五層設計有外部觀光電梯； ? 如果考慮方案二或者方案三，就需要對 3類 LOFT公寓產(chǎn)品提供住宅電梯，觀光電梯設計到三層，滿足二至三層商業(yè)人流向上的需要。 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 57 全文回顧 第一部分：區(qū)域案例成交分析 青城華府商鋪銷售均價 16000元 /平米，采用兩層聯(lián)售形式 臨街商鋪需求量大；內(nèi)街大面積、位置差商鋪滯銷 第二部分：產(chǎn)品分析與銷售目標梳理 商業(yè)完成 100%銷售 第三部分：商業(yè)銷售策略 商鋪采用上下聯(lián)售的形式，保證底層價值最大 臨街商鋪面積最大化，商鋪均價達到 20210元 /平米， LOFT產(chǎn)品分為小戶型投資產(chǎn)品、 LOFT創(chuàng)意公寓、普通商鋪三類產(chǎn)品進行銷售 @ 版權歸大家房地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)大家顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 58 THANKS