【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 131 2 0 % 水岸新都 10600 116 94 22 0 二、 市場(chǎng)解讀：對(duì)龍城上半年的幾大重點(diǎn)供應(yīng)項(xiàng)目初步統(tǒng)計(jì)， 70平米以上 2房供應(yīng) 及成交最好；其次是 90平米以上 3房及單房；尤其以中心地段高端項(xiàng)目推小戶 型成交最好 08年下半年深圳市場(chǎng)存量供應(yīng)和增量供應(yīng)分別達(dá)到 ，而 08年上半年消化量?jī)H有 153萬平方米，如果按照這一市場(chǎng)吸納量，深圳市場(chǎng)及龍崗片區(qū)整體在下半年將出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。 萬平米 08年 712月極有可能的供應(yīng) 截至 6月 30日存量 08年下半年總供應(yīng) 08年上半年總消化量 龍崗 寶安 鹽田 南山 福田 18 羅湖 二、供需小結(jié)：深圳、龍崗市場(chǎng) 08下半年可能出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求 供需情況 ? 2023年上半年龍崗區(qū)新增部分存量為 ；新增消化率 為 %，相比全市各區(qū)為最低。 存量部分存量為 米，存量消化率為 %。 ? 龍崗區(qū)存量結(jié)構(gòu)，以 120平米以下的 2房、 3房最多；就板塊而 言，中心城存量較大，統(tǒng)計(jì)龍崗區(qū)存量在 220套以上的個(gè)盤 15 個(gè)，位于中心城的即有至少 9個(gè)，共計(jì) 5053套；其中包括龍崗中 心城的標(biāo)桿樓盤公園大地，存量也在 468套。 樓盤 存量（套） 水岸新都 1345 龍園意境 1248 中?？党? 985 金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 985 龍城國(guó)際 488 公園大地 468 萬科城三期 288 東方盛市花園 283 徽王府 266 風(fēng)臨國(guó)際 260 天集雅苑 233 存量情況：新增存量 +存量部分存量總體超過 100萬平米 ? 今年 712月，包括龍崗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、 平湖等區(qū)域在內(nèi)，龍崗的新盤入市量保守估計(jì)約 100萬平方 米，其中以龍崗中心城最多； 新增預(yù)估：新盤入市量保守估計(jì)在 100萬方左右，以中心城為 最大新增供應(yīng)區(qū)域 ?08年上半年龍崗庫存 230套以上樓 盤列表 供需小結(jié) : 龍崗存量及新增情況：超過 200萬方的可售面積，甚至大于 0 07年度的成交面積 供需情況 區(qū)域 建面（萬平米） 總套數(shù) 主力戶型 入市時(shí)間 萬科金域東郡 2期 約 9 900 3房 第四季度 中航上邸 1期 910 3房 下半年 中航鼎尚華庭 11 521 4房 6月 御峰園 1期 約 600 聯(lián)排、疊加 7月 佳兆業(yè) 〃 茗翠園 2期 8 約 1000多 3房； 2房復(fù)式 年中 君悅龍庭 2期 400多 110平米以上 4房 7月 水藍(lán)灣 464 51139平米 14房 年中 瑞華園 1期 420 4房為主 7月 深業(yè)紫麟山 202 聯(lián)排 10月 東方沁園 4期 668 2房復(fù)式 10月 依山郡 3期 8 約 500 3房 9月 中?？党菄?guó)際 1期 556 7089平米 3房 6月底 蝴蝶堡 5 500多 3房 預(yù)計(jì) 8月 ? 新增情況： 08年下半年龍崗入市新盤一覽表 供需小結(jié) : 龍崗存量及新增情況：超過 200萬方的可售面積。 08年下半年入市新盤仍以 3房主流產(chǎn)品為主 二、市場(chǎng)解讀－價(jià)格： 2023年上半年深圳實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 12802元 /平米，基本回到了 07年上半年的水平；崗均價(jià)跌破 9500元 ? 降價(jià)促銷活動(dòng)盛行，龍崗、寶安的價(jià)格跌幅都達(dá)到了四成左右。 ?龍崗區(qū)今年上半年均價(jià)更是跌破 9500元，為 /平方米；同比去年同期下跌了 ％，成 為全市唯一出現(xiàn)價(jià)格同比下跌的區(qū)域。 價(jià)格情況 11836 117201076611000140001333517338943370009200 8700650005000100001500020230中心城 布吉 坂田 龍崗鎮(zhèn) 平湖 橫崗元/ 平方米07年 0 8 年上半年 龍崗各片區(qū) 08年上半年住宅成交均價(jià) ? 由 4月份起，在降價(jià)刺激下，成交 有所回升 ? 面積在 90平米以下及 90144平米的 產(chǎn)品成交量隨價(jià)格的下降而上升， 但面積在 144平米以上的產(chǎn)品價(jià)格 下降對(duì)成交量影響甚微 ? 中心城中高端物業(yè)供應(yīng)支撐， 08年 上半年整體均價(jià)跌幅僅約為 20% ? 龍崗由于別墅新增供應(yīng)，均價(jià)反升 價(jià)格情況 整體市場(chǎng)小結(jié) 觀點(diǎn) 1 市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整期、疲軟期 龍崗中心城內(nèi)需型、預(yù)期型、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的特征，是其高端領(lǐng)跌、價(jià)格迅速回調(diào)、成交萎縮的重要原因。目前及后市，區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整的主要特征是 —— 1）價(jià)格調(diào)整 。目前仍未知是否見底； 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 90平米以下的產(chǎn)品增加。 觀點(diǎn) 2 供大于求明顯，后市潛在供應(yīng)巨大，未來競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段 中大戶型存量消化有待時(shí)日；后續(xù)新增項(xiàng)目 90平米以下主流產(chǎn)品增加；商住、辦公混合項(xiàng)目增加；潛在規(guī)模大盤等因素疊加，后市消化壓力非常大 觀點(diǎn) 3 處于大經(jīng)濟(jì)局勢(shì)走低背景下的深圳房地產(chǎn)行業(yè)，中短期挑戰(zhàn)諸多，下行明顯 亦即 20232023年本案項(xiàng)目入市的可能時(shí)點(diǎn)內(nèi)，市場(chǎng)向好因素支撐有限。 辨 爭(zhēng) 基于前文的項(xiàng)目屬性界定、城市背景及市場(chǎng)分析，我們考慮本項(xiàng)目在未來將面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與格局 —— 宏觀上，區(qū)域?qū)用娴母?jìng)爭(zhēng)格局； 微觀上，項(xiàng)目層面的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：舊改項(xiàng)目 /09年入市的 20萬方以上項(xiàng)目 三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局：中心城、奧體、龍崗街道板塊之爭(zhēng) ?中心城板塊 城市生活區(qū)重要組成部分，由現(xiàn)有的龍崗區(qū)人民政府、龍城廣場(chǎng)、世貿(mào)商業(yè)中心等重要景觀建筑組成。城市生活區(qū)除了作為全市的次級(jí)行政、商貿(mào)中心區(qū)外，還承擔(dān)先進(jìn)工業(yè)園區(qū)及高科技工業(yè)園區(qū)的生活配套功能。 ?奧體板塊 以龍城片區(qū)西區(qū)為主體的綜合服務(wù)中心。該中心將依托高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的深圳市體育中心，發(fā)展成為集商業(yè)文化中心、高尚住區(qū)和直銷市場(chǎng)區(qū)為一體的，服務(wù)于整個(gè)深圳市的體育新城 ?龍崗街道板塊 :本案所在 以龍崗街道辦及周邊的商業(yè)、辦公等用地組成的綜合服務(wù)中心。該次中心區(qū)承擔(dān)了龍崗片區(qū)的生活配套及商業(yè)服務(wù)功能，為龍崗中心組團(tuán)的重要商業(yè)服務(wù)片區(qū)。 板塊概況 三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局：奧體、中心城規(guī)劃起點(diǎn)高、公建投入大，本案所在的龍崗 街道板塊形象及價(jià)值認(rèn)可度最低 板塊比較分析 板塊 開發(fā)度 特征 優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià) 中心城板塊 較高 高端形象 城市核心區(qū) 市場(chǎng)認(rèn)同度高；價(jià)格標(biāo)高板塊； ?城市代表形象 ?規(guī)劃起點(diǎn)開發(fā)定位高 ?城市核心功能配套成 熟、交通便利 ?城市生活的純粹性 高端分流 2手住宅截流主流需求 誘因：中心城情結(jié) ,城市便利生活 代表樓盤： 公園大地 (高端） 碧湖花園等老社區(qū) 奧體 板塊 起步 未來的高尚 居住板塊 高規(guī)劃起點(diǎn)，政府投入大但目前板塊未成型、生活便利性差 ?規(guī)劃價(jià)值 ?開發(fā)帶動(dòng)價(jià)值 ?高新產(chǎn)業(yè)概念 ?未來成長(zhǎng)潛力 起步期分流主流產(chǎn)品需求客戶 —— 誘因：交通（地鐵 3號(hào)線）、成長(zhǎng)潛力、大環(huán)境、產(chǎn)品、價(jià)格 代表樓盤：康城國(guó)際 龍崗 街道 成熟 再造 老龍崗中心形象，深惠路、舊改建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域 ?規(guī)劃價(jià)值 ?改造帶動(dòng)板塊成長(zhǎng)性 ?商業(yè)核心區(qū)，第三產(chǎn) 業(yè)繁榮生活便利 ?老龍崗文化 地緣性替代，認(rèn)同度挑戰(zhàn) 外部：本案所在板塊，市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)低 內(nèi)部：舊改項(xiàng)目聚集，本案面臨地緣性替代 水岸新都 九州萬科 廣業(yè)成龍城 鵬達(dá)項(xiàng)目 天基舊改 本案 坡頭背項(xiàng)目 星河項(xiàng)目 龍城 國(guó)際 依山郡 愛地項(xiàng)目 和興花園 東方沁園 君悅龍庭 現(xiàn)代城 奧林華府 歐景花園 公園大地 君城項(xiàng)目 奧體城 愛聯(lián)項(xiàng)目 家樂園 深業(yè)項(xiàng)目 中央悅城 中心城 奧體板塊 龍崗街道 三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局：奧體、中心城規(guī)劃起點(diǎn)高、公建投入大，本案所在的龍崗 街道板塊形象及價(jià)值認(rèn)可度最低 各板塊代表樓盤 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局：龍城大道、深惠路沿線為舊改項(xiàng)目重地 ? 實(shí)施重點(diǎn)范圍：一線兩片：深惠路沿線、大運(yùn)新城及平湖金融產(chǎn)業(yè)后臺(tái)服務(wù)基地 ?深惠路沿線，需要全面改造的地塊共 65個(gè)，總面積為 1040公頃，其中已立項(xiàng)和開展前期工作的地塊 29個(gè)，面積為 ，占全面改造總面積的 ％。目前回龍埔舊改項(xiàng)目已于 7月奠基啟動(dòng)。（下圖 ) 行動(dòng)計(jì)劃的重中之重是塑造地鐵三號(hào)線體育新城站至雙龍站之間約 9公里長(zhǎng)的路段 —— 在龍城、龍崗街道辦地段長(zhǎng)約 9公里的重點(diǎn)站連綿帶。這條 9公里的“廊道地區(qū)”串聯(lián)了體育新城、龍崗中心城、龍崗老墟商業(yè)中心，舊改條件最成熟、地鐵站點(diǎn)最密集，將是展示龍崗 21世紀(jì)城市建設(shè)風(fēng)貌的核心景觀廊道，也是未來幾年龍崗舊改最精心經(jīng)營(yíng)的地段。 ? 項(xiàng)目即位于龍崗中心組團(tuán)舊改 9公里示范段內(nèi)。 龍崗 /中心城舊改概況 * 龍崗中心城已于今年 7月正式奠基啟動(dòng)的舊改項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 用地 實(shí)施計(jì)劃年度 備注 1 龍崗南聯(lián)小學(xué)段舊村改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū) 2023年度計(jì)劃 *在這 19項(xiàng)舊改計(jì)劃中，有 9項(xiàng)用地面積超過 10萬方 2 龍崗老墟鎮(zhèn)改造 龍崗區(qū)龍崗街道 25 3 龍崗南聯(lián)村嚇崗路段改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū) 4 龍崗圳埔?guī)X榕樹頭片區(qū) 龍崗區(qū)龍崗街道 5 龍城愛聯(lián)崗貝村改造 龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū) 6 龍城愛聯(lián)新老西村 龍崗區(qū)龍崗街道 7 龍崗愛聯(lián)村舊城改造 龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū) 40 8 愛聯(lián)陂頭背和建新村改造 (一期 ) 龍崗區(qū)龍城街道愛聯(lián)社區(qū) 10 9 龍崗第二工業(yè)區(qū)改造 ﹡ 龍崗區(qū)龍崗街道 5 2023年度計(jì)劃 10 龍崗南聯(lián)羅瑞合村段改造 ﹡ 龍崗區(qū)龍崗街道 11 南聯(lián)港臺(tái)片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道 28 12 龍崗駿龍達(dá) 同樂片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道 25 13 回龍埔片區(qū)改造（ 08/7奠基實(shí)施） 龍崗區(qū)龍城街道 14 愛聯(lián)新屯片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 15 愛聯(lián)石火片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 13 16 龍城西湖村改造 龍崗區(qū)龍城街道 17 愛聯(lián)蒲排村片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 18 龍城黃閣新村片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 19 龍城愛聯(lián)社區(qū) A區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 ? 龍崗街道、龍城街道列入市級(jí)年度實(shí)施計(jì)劃的舊改項(xiàng)目列表：０６－０７年度合計(jì) 按本項(xiàng)目及回龍埔的實(shí)施時(shí)間預(yù)計(jì)，以上計(jì)劃在未來 25年內(nèi)提供至少 200萬方的供應(yīng)量 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 用地規(guī)模 備注 20 南聯(lián)片區(qū)改造擴(kuò)展二期新第一城地塊改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)深惠公路南 5 項(xiàng)目總體改造范圍約為 7公頃，其中非農(nóng)建設(shè)用地面積 ，舊屋村占地面積 。 21 南聯(lián)片區(qū)改造擴(kuò)展二期社區(qū)居委地塊改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)深惠公路北側(cè) 5 項(xiàng)目總體改造范圍約為 ，非農(nóng)建設(shè)用地面積 ，其他為私宅用地。 22 南聯(lián)向前、圳埔?guī)X片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道，深惠路南側(cè)南聯(lián)、圳埔?guī)X片區(qū) 10 項(xiàng)目總體改造范圍約為 ，現(xiàn)狀為私宅、廠房、老屋村，總建筑面積約，其中私宅占地約 頃，非農(nóng)建設(shè)用地約 。 23 南聯(lián)簡(jiǎn)一、簡(jiǎn)二、黃龍陂片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道，深惠公路北側(cè)南聯(lián)簡(jiǎn)一、簡(jiǎn)二、黃龍陂片區(qū) 8 項(xiàng)目總體改造范圍約為 ，現(xiàn)狀為私宅、廠房、老屋村，總建筑面積約，非農(nóng)建設(shè)用地約 ，舊屋村占地面積約 ，其余大部分為私宅及少量廠房。 24 龍東石塘片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道，深惠路地鐵3號(hào)線沿線、龍崗石塘片區(qū) 5 項(xiàng)目總體改造范圍約為 ，原村民戶籍 190戶，人口 2800人，非農(nóng)建設(shè)用地占地面積 ，舊屋村占地面積 。 08年舊改集中于龍崗街道、深惠路沿線。首期舊改用地計(jì)劃合約 32萬方，但后續(xù)可供應(yīng)量?jī)H僅以上 5個(gè)項(xiàng)目就可達(dá)到 100萬方。 ? 龍崗街道、龍城街道列入市級(jí)年度實(shí)施計(jì)劃的舊改項(xiàng)目列表： 2023年實(shí)施計(jì)劃 /合計(jì) 32公頃 2023 2023 2023 2023及以后 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 二期 13萬平米， 三期在 10萬左右