【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及客戶統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)于購(gòu)買商鋪的客戶在首期 支付款方面大致可分為三類客戶： 投資客戶分類 ?A類 —— 30萬(wàn)元以下投資客戶； ?B類 —— 3050萬(wàn)元的投資客戶； ?C類 —— 50萬(wàn)元以上的投資客戶。 這三類客戶的分布呈金字塔型， 隨著首期支付款的增加，相應(yīng)的客戶層面 就越窄，即需要支付首期款金額越少，客戶越多；反之則需要支付越多， 客戶越少。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A類 —— 30萬(wàn)元以下投資客戶特征分析 客戶群體： 當(dāng)?shù)鼐用?、公司管理者、家庭投資者等 客戶特征： ?客戶自己判斷力弱； ?著重資金收益率和資金的安全性，比較喜歡貪小便宜； ?容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛所引導(dǎo)； ?比較關(guān)注發(fā)展商的品牌和經(jīng)營(yíng)商家的品牌。 付款特征： 由于手頭資金較少，一般選擇按揭付款來(lái)進(jìn)行以小博大。 投資目的： 只有一個(gè)目的 —— 投資收租，期望能夠帶來(lái)高額回報(bào)收益，同時(shí)自己又無(wú)須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 張先生 30歲 濱湖新區(qū)企業(yè)銷售經(jīng)理 年收入 15萬(wàn) 一家三口 居住在海恒社區(qū) 第一次投資商鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B類 —— 30萬(wàn)元 50萬(wàn)元投資客戶特征分析 客戶群體： 個(gè)體工商戶、公司高級(jí)管理者、部分公務(wù)員等 客戶特征： ?客戶有一定的判斷能力，但不專業(yè)； ?著重資金收益率和資金的安全性； ?容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛和周圍的親人或朋友所引導(dǎo)； ?比較注重項(xiàng)目的地段和發(fā)展商的品牌。 付款特征： 由于手頭資金不充裕，一般選擇銀行按揭付款。 投資目的： 投資收租為主，自營(yíng)為輔。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 韓小姐 31歲 政務(wù)區(qū)公務(wù)員 年收入 20萬(wàn) 資產(chǎn) 150萬(wàn) 有寫字樓投資經(jīng)驗(yàn) 注重升值潛力 非?？春闷放菩?yīng) 帶來(lái)的人氣效應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶群體：個(gè)體工商、專業(yè)投資者、部分有投資經(jīng)驗(yàn)的公務(wù)員等 ?客戶思想冷靜，有自己的思維模式，堅(jiān)持自己的判斷； ?不輕易相信發(fā)展商的任何承諾（如年返租 8%等），也不 ? 輕易為各種蠅頭小利所動(dòng)； ?對(duì)于項(xiàng)目過(guò)度包裝反而持謹(jǐn)慎保留態(tài)度； ?最核心的特點(diǎn)在于自己考察周邊市場(chǎng)，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 ? 精打細(xì)算，形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。 C類 —— 50萬(wàn)元以上投資客戶特征分析 付款特征： 手頭資金比較充裕，一次性付款的比率高于博彩型投資客戶，但會(huì)結(jié)合鋪位的實(shí)際情況來(lái)確定付款方式。 投資目的： 投資收租和商鋪升值為主要投資目的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 王先生 40歲 步行街商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主 事業(yè)成功 資產(chǎn) 1000萬(wàn) 三套商鋪投資經(jīng)驗(yàn) 注重投資安全性及 升值潛力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述 客戶特征描述： 濱湖新區(qū)高級(jí)管理人員，收入渠道多元； 對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 投資為主 高級(jí)企業(yè)管理人員 傳統(tǒng)商圈商戶 客戶特征描述： 經(jīng)開或其他傳統(tǒng)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入豐厚，原有商業(yè)經(jīng)營(yíng)已不能滿足現(xiàn)有發(fā)展需求，需要獲取新的投資渠道； 對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 自營(yíng)為主，投資為輔 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總 價(jià) 產(chǎn)品特性 目標(biāo)要求 短時(shí)期內(nèi)樹立項(xiàng)目形象目標(biāo)。 主力總價(jià)約 60100萬(wàn)； 首付 5成，約為 3050萬(wàn)； 價(jià)格決定階層； 濱湖新區(qū)財(cái)富旺鋪； 大學(xué)城政務(wù)區(qū)為鄰； 與知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中高收入階層及 對(duì)投資敏感客匹配； 客戶定位 以濱湖新區(qū)為中心 輻射全市 面向全省及省外的 投資、經(jīng)營(yíng)客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶構(gòu)成 濱湖 區(qū)域 政務(wù) 區(qū)域 全市 區(qū)域 安徽 區(qū)域 異地 區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豐富的客戶資源和繁密的全國(guó)化交易網(wǎng)絡(luò) 5年十萬(wàn)組客戶資源積累；省內(nèi)十二個(gè)城市區(qū)域的市場(chǎng)份額 *金瓊玖（深圳）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家， 將會(huì)通過(guò)其龐大的資源優(yōu)勢(shì)為本項(xiàng)目帶來(lái)更多投資客戶和資源 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥商圈演變 —— 2023年商業(yè)規(guī)劃 北區(qū)商業(yè)副中心 新站商業(yè)副中心 東七商業(yè)副中心 葛大店商業(yè)副中心 經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心 政務(wù)區(qū)商業(yè)副中心 南七商業(yè)副中心 西七商業(yè)副中心 ? 在 2023年編制的合肥商業(yè)規(guī)劃中全市商業(yè)重點(diǎn)仍然分布在老城區(qū)周邊； ? 在實(shí)際建設(shè)中，部分商業(yè)副中心位置出現(xiàn)變化，逐漸向中心區(qū)域靠攏； ? 隨著城市的發(fā)展，規(guī)劃中的各商業(yè)副中心有出現(xiàn)與中心商圈不斷融合，范圍不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥商圈演變 —— 2023年合肥商圈重新調(diào)整 ? 中心商圈規(guī)模擴(kuò)大，功能強(qiáng)化； ? 到 2023年，合肥商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)大跨越： ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 4500億元； ? 商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積達(dá)到 2023萬(wàn)平方米，其中零售商業(yè)設(shè)施面積達(dá) 1000萬(wàn)平方米； ? 建成“東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心； ? 建成安徽“購(gòu)物天堂”。 本項(xiàng)目屬于核心商圈的組成部分，并可借助中心商圈擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北部組團(tuán) 濱湖新區(qū) 西南組團(tuán) 西部組團(tuán) 老城區(qū) 東部組團(tuán) ? 城市空間架構(gòu) — “ 141城市空間發(fā)展戰(zhàn)略” ?以主城區(qū)為核心，依托主城區(qū)建設(shè)，著力建設(shè)四大城市副中心和濱湖新區(qū)；城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。 ? 城市規(guī)劃形態(tài) — “一核一圈五軸” ?形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。 ? 城市發(fā)展方向 — “西南組團(tuán) 濱湖新區(qū)” 未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā) 熱點(diǎn)區(qū)域 濱湖新區(qū) 成為合肥區(qū)域發(fā)展強(qiáng)勁板塊 ? 主要向西、向南方向發(fā)展 ? 適當(dāng)向北、向東方向發(fā)展 ? 老城提升，三面整合，兩向拓展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)勢(shì)資源 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 綜合體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們致力將濱湖花月 打造為區(qū)域高知型終端消費(fèi)場(chǎng)所，立足年輕家庭消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)集一體的多功能、多主題，引領(lǐng)區(qū)域嶄新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集特色餐飲、商業(yè)、購(gòu)物、 公寓、商務(wù)于一體的城市時(shí)尚活力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 吃、喝、玩、樂、逛 一站式消費(fèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 潮流時(shí)尚生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閑暇最ＨＩ的娛樂先鋒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 活的 ?；钪? 2. 現(xiàn)存的 3. 在活動(dòng)中的 。在使用著的 4. 充滿生氣的 ?；钴S的 。生動(dòng)的 ... 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不同于 的地方在于，它面向生活需求，而不是單純的購(gòu)物需求；它面向以家庭、圈子等為單位的消費(fèi)群體，而不單純把消費(fèi)對(duì)象假想成獨(dú)立的個(gè)體，它給顧客提供了一種不同于傳統(tǒng)商業(yè)的消費(fèi)模式； 的定位應(yīng)是情感定位與功能定位的統(tǒng)一。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體項(xiàng)目的推廣定位 合肥東南財(cái)富新地標(biāo) 金鉆旺鋪 一站式國(guó)際潮流 * 精品超市 + 時(shí)尚潮流百貨 +鉆界酒店式公寓 +商務(wù)辦公 * 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于價(jià)格定位的思考： 關(guān)鍵詞：利潤(rùn)、速度、雙贏 在確保利潤(rùn)最大化的同時(shí)，保持適當(dāng)?shù)匿N售去化速度，以免造成積壓態(tài)勢(shì)，對(duì)后期銷售或者說(shuō)企業(yè)的形象推廣都造成不良的影響。 如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化與最快去化速度的雙贏 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格策略： 平開高走，逐步拉升 價(jià)格策略說(shuō)明： 首次面市保證適當(dāng)?shù)娜セ俣龋菏状伍_盤項(xiàng)目處于立市階段，采用相對(duì)較為平穩(wěn)的價(jià)格入市，避免因價(jià)格高而引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證一期的成功立市，確保適當(dāng)?shù)娜セ俣?，制造一期熱銷氛圍； 區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿地位：以適度進(jìn)取的價(jià)格推出少量標(biāo)桿型鋪位，樹立項(xiàng)目區(qū)域標(biāo)桿形象； 適當(dāng)?shù)膬r(jià)格漲幅：借助主力店的進(jìn)駐、品牌形象逐步提升、市場(chǎng)認(rèn)知度的進(jìn)一步增強(qiáng)，適度調(diào)整價(jià)格，確保利潤(rùn)的最大化。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) 定價(jià)策略 階段性溢價(jià) 按照市場(chǎng)比較法，確定項(xiàng)目 起步均價(jià)：依據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷 售動(dòng)態(tài)及客戶群體的分散性的影 響，及本項(xiàng)目所處區(qū)位規(guī)劃、 區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁 華程度、臨街狀況等等； 定價(jià)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法相結(jié)合。 溢價(jià)部分： 隨著主力店的簽約、進(jìn)駐及營(yíng)業(yè)等等項(xiàng)目利好銷售，適度溢價(jià)； 按照后續(xù)的開發(fā)品牌影響力提升，適度溢價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系，適度溢價(jià) 根據(jù)區(qū)域階段性利好消息，適度溢價(jià)。 機(jī)會(huì)溢價(jià) 配套溢價(jià) 產(chǎn)品溢價(jià) + 租金還原法 市場(chǎng)比較法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體營(yíng)銷策略總綱 推廣策略 推貨編排 形象展示 ?高調(diào)亮相：以“一站式國(guó)際潮流 ”為主題，結(jié)合主力店入駐等，從各個(gè)角度深度演繹項(xiàng)目的投資價(jià)值 ?恰當(dāng)控制產(chǎn)品的推盤節(jié)奏，根據(jù)客戶積累情況和市場(chǎng)反應(yīng)，制造市場(chǎng)稀缺，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品供應(yīng)和銷售平衡，持續(xù)熱銷局面。 ?大眾媒介與小眾媒介相互結(jié)合，在控制成本的基礎(chǔ)上最大化整合各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)媒體資源 媒體組合 營(yíng)銷編排 ?結(jié)合階段推廣主訴求點(diǎn)，利用事件營(yíng)銷活動(dòng)，轟擊市場(chǎng)，持續(xù)市場(chǎng)熱度，形成良好的市場(chǎng)形象，利于后期的口碑傳播 1 2 3 4 5 ?通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝和沙盤實(shí)景展示，給客戶以價(jià)值體驗(yàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 階段推廣的兩條主線 推廣線 產(chǎn)品線 業(yè)內(nèi)傳播 大眾傳播 開盤預(yù)熱 網(wǎng)站建設(shè) 物料準(zhǔn)備 戶外鎖定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 時(shí)間 11月 10月 8月 1月 12月 推廣階段 展示推廣 相關(guān)物料 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 3月 4月 2月 9月 推廣主題 工地圍板、戶外、電視、報(bào)廣、軟文、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、樓宇液晶、公