【正文】 本案 環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng) 易初蓮花 合家福超市 明珠大酒店 東方家居 歐洲風(fēng)情街 國(guó)際會(huì)展中心 港澳廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新站區(qū)商圈 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 元一時(shí)代廣場(chǎng) 8 百貨、餐飲、超市、電玩、影城 白領(lǐng)及工薪階層 溫莎國(guó)際 5 百貨、餐飲、超市 白領(lǐng)及工薪階層 家樂(lè)福 1 超市 周邊 服裝城 合計(jì) 43 服裝批發(fā)、零售 中低端 希爾頓酒店 —— 會(huì)議、娛樂(lè)、酒店 高端人群 合計(jì) 57 百貨、超市等 部分全市 安徽大市場(chǎng) 家樂(lè)福 溫莎國(guó)際 元一時(shí)代廣場(chǎng) 白馬服裝城 希爾頓 四季青女裝市場(chǎng) ? 新站區(qū)商圈最早由安徽大市場(chǎng)起步，在06年 1月元一時(shí)代廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)以后，商業(yè)氣氛愈加繁榮。并逐漸形成了以元一時(shí)代廣場(chǎng)為核心，專一服裝市場(chǎng)和安徽大市場(chǎng)三足鼎立的區(qū)域商業(yè)新格局。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 古井賽特 百大CBD 淮河路步行街 國(guó)購(gòu)廣場(chǎng) 百貨大 樓 長(zhǎng)江中路商業(yè)街 城隍廟 新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng) ? 中心商圈是合肥目前最早的商圈，其最早的商業(yè)中心位于三孝口，后來(lái)逐漸形成了三孝口、四牌樓兩個(gè)中心并存的格局。 05年以后，隨著國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)和新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)的興起，中心商圈的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，輻射能力更進(jìn)一步增強(qiáng)。目前為合肥發(fā)展最成熟、業(yè)態(tài)最豐富的商圈。 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 城隍廟 —— 批發(fā) 中低端人群 淮河路步行街 13 百貨、服裝 面向全市，年輕人居多 新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng) 5 百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、電玩 周邊人群 百貨大樓 百貨、服裝、電器 高端人群 百大 百貨、超市、服裝、電器 高端人群 國(guó)購(gòu)廣場(chǎng) 10 百貨、超市、餐飲 白領(lǐng)及工薪階層 合計(jì) 33 百貨、超市等 以全市為主 中心商圈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南七商圈 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 北京華聯(lián) 百貨、超市 周邊白領(lǐng)及工薪階層 合肥商業(yè)大廈 百貨、化妝品、服裝、家電、體育五金等 周邊白領(lǐng)及工薪階層 百腦匯 —— 電子產(chǎn)品 面向全市，年輕人居多 合計(jì) 百貨、超市等 周邊人群、年輕人群 北京華聯(lián) 南七商業(yè)大廈 江南春酒樓 百腦匯 ? 南七商圈也是合肥發(fā)展較早的商圈之一，由合肥百大集團(tuán)打造。最早為合肥商業(yè)大廈，后來(lái)隨著北京華聯(lián)等知名超市的入駐，以及百腦匯等電腦城的發(fā)展。區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，且形成了富有特色的電子一條街，區(qū)域輻射能力較強(qiáng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 合家福購(gòu)物廣場(chǎng) 百貨、超市 區(qū)域周邊居民、白領(lǐng) 鼓樓商廈 百貨、化妝品、珠寶、服裝、家電、飾品等 區(qū)域周邊居民、白領(lǐng) 合計(jì) 4 百貨、超市等 周邊人群 蜀山區(qū)商圈 —— 以拓基城市廣場(chǎng)為核心 拓基城市廣場(chǎng) 后宮國(guó)際 浙商創(chuàng)業(yè)大廈 ? 該商圈最早于 2023年正式興起，以的拓基城市廣場(chǎng)和浙商創(chuàng)業(yè)大廈為中心，商業(yè)部分包括百大鼓樓商廈和和家福購(gòu)物廣場(chǎng)，總建筑面積約 4萬(wàn)平米。 ? 隨著區(qū)域人氣度的日漸提升，商家對(duì)該區(qū)域的關(guān)注度也在不斷增加，諸如后宮國(guó)際等娛樂(lè)場(chǎng)所也正在興起。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈 ? 該商圈起步較晚，目前以近 7萬(wàn)平米的桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)為商業(yè)核心，包括易初蓮花超市、以及一樓的服裝、餐飲、兒童娛樂(lè)等。區(qū)域人氣正在不斷改善。 ? 另外，該區(qū)域建材和家居市場(chǎng)也有較大的份額，且對(duì)該區(qū)域人氣有較大的影響。同時(shí)，徽?qǐng)@和國(guó)際會(huì)展中心對(duì)該區(qū)域擁有 明珠大酒店 易初蓮花 東方家居 歐洲風(fēng)情街 徽?qǐng)@ 國(guó)際會(huì)展中心 港澳廣場(chǎng) 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 港澳廣場(chǎng) 5萬(wàn)左右 超市、電器、影院、百貨、餐飲 面向全市 東方家居 家居、建材 面向全市 易初蓮花 百貨超市 區(qū)域周邊居民 歐洲風(fēng)情街 暫未收集到數(shù)據(jù) 暫未收集到數(shù)據(jù) 面向全市 合計(jì) 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 城市發(fā)展規(guī)劃研究 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品深化建議 建筑立面： 風(fēng)格統(tǒng)一又有獨(dú)立個(gè)性的單體建筑、線條明朗的大幅玻璃與色塊的運(yùn)用，將會(huì)讓項(xiàng)目具備了超越市場(chǎng)同期水平的時(shí)尚前衛(wèi)氣質(zhì)。 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品深化建議 增加觀光電梯：增加二樓及以上樓層的商業(yè)價(jià)值 設(shè)立觀光梯，是既解決二樓及以上樓層的交通、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，也能帶來(lái)新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)還為這條街創(chuàng)造景觀特色的“多贏”舉措。 觀 光 電 梯 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品深化建議 增加連廊：在二、三樓增加連廊，增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)的交通聯(lián)系，使人流與商業(yè)氛圍充分互動(dòng) 在不設(shè)立連廊的情況下，各商業(yè)區(qū)域互相孤立，人流與商業(yè)無(wú)法有效地形成互動(dòng)；而利用連廊卻可以解決這些問(wèn)題。 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品深化建議 園林風(fēng)格及小品：富有互動(dòng)性、情趣性、休閑性 步行街、風(fēng)景園林道路、游覽步道、園林景觀小品、休閑座椅等采用色彩鮮明、造型自由、性能多樣富有情趣的商業(yè)景觀，易營(yíng)造歡快、華麗氣氛，這對(duì)于營(yíng)造整個(gè)街區(qū)的休閑、親切氛圍至關(guān)重要。 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 重要 商業(yè)鋪位面積分隔建議（不含公攤） 負(fù)二：停車場(chǎng) 負(fù)一：持有出租 一層約為 1540㎡ 二層約為 1540㎡ 三層約為 2050㎡ 四層約為 2050㎡ 五層約為 2050㎡ 鋪面分隔借鑒： 將鋪面進(jìn)行劃分，減小鋪位面積，同時(shí)降低銷售總價(jià)，迎合投資市場(chǎng)主力需求，減少因鋪面面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 此圖片僅供 參考哦！ 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 合肥主要商業(yè)體 銷售比較 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 城市發(fā)展規(guī)劃研究 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析 — 優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目位于安徽省合肥市包河區(qū)，與包河區(qū)政府隔路相望，距新建省委省政府 5公里路程，輻射兩區(qū)居住群體及大學(xué)城消費(fèi)圈；鄰近濱湖新區(qū)商圈 — 可共享區(qū)域消費(fèi)群體； ? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) — 隨著葛大店被列為合肥區(qū)級(jí)商業(yè)中心，加快區(qū)域發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域的人流量，為區(qū)域帶來(lái)源源不斷的消費(fèi)力； ? 交通優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目座落于南北高架、輕軌一號(hào)線及搞鐵路交匯處，是連接老城區(qū)與濱湖新區(qū)的中心區(qū)域。項(xiàng)目南鄰 312國(guó)道高速出口，凸顯出本項(xiàng)目的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便捷的立體交 通運(yùn)輸體系，隨著南北高架的通車，輕軌一號(hào)線和高鐵站的建成，本區(qū)域?qū)⒅饾u駛?cè)? 快速交通時(shí)代，有助于商業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅等綜合性業(yè)態(tài)，該類商業(yè)綜合體項(xiàng)目在一定程度上填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的空缺； ?配套優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目周邊住宅、醫(yī)療、教育、休閑等配套充足，為商業(yè)發(fā)展提供有利保障； ?招商優(yōu)勢(shì) — 引進(jìn)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，遵循先主力店、次主力店、專賣店的有序引進(jìn)，將在很大程度上帶動(dòng)商業(yè)銷售； ?企業(yè)勢(shì)力 — 憑借美生置業(yè)開(kāi)篇力作 —— 濱江花月項(xiàng)目，一舉獲得合肥市民高度認(rèn)可，項(xiàng)目各項(xiàng)綜合指數(shù)已超過(guò)合肥萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目（信息來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)），資金實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析 — 劣勢(shì) ? 周邊環(huán)境 — 項(xiàng)目周邊部分形象相對(duì)較差，影響項(xiàng)目整體品質(zhì)； ? 交通狀況 — 目前公交線路較少，交通條件欠缺，便捷性有待進(jìn)一步提升； ? 成熟度欠缺 — 雖有大多數(shù)小區(qū)交付使用，但整體的入住率不高，成熟度相對(duì)欠缺，人氣短期內(nèi)無(wú)法快速提升； ?可視性差 — 項(xiàng)目三面臨街，但臨街面較小，且為城市綠化帶隔離，地塊部分方位可視性不佳，商業(yè)氛圍差； ? 體量較大 — 項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)體量較大，在區(qū)域成熟度相對(duì)不足的情況，大體量的商業(yè)在未來(lái)的銷售中存在一定的銷售壓力； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析 — 機(jī)會(huì) ? 政策利導(dǎo) — 新政出臺(tái)全面抑制住宅投資及投機(jī)，對(duì)商業(yè)無(wú)具體措施，有利于投資需求由住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)； ? 規(guī)劃利導(dǎo) — 項(xiàng)目位于合肥“ 141”戰(zhàn)略規(guī)劃中的濱湖新區(qū)內(nèi)，是政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一； ? 商圈崛起 — 隨著區(qū)域各項(xiàng)配套不斷完善，后續(xù)必將會(huì)有多個(gè)大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目推出，將改變區(qū)域的商業(yè)格局，規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域商圈的崛起； ? 商業(yè)現(xiàn)狀 — 項(xiàng)目所屬區(qū)域商業(yè)配套相對(duì)不足，商業(yè)供應(yīng)多以底商為主，缺乏大型的綜合性商業(yè)供應(yīng)，項(xiàng)目的擇機(jī)入市將在一定程度上填補(bǔ)區(qū)域的空缺； ? 消費(fèi)支撐 — 區(qū)域各樓盤、政務(wù)小區(qū)相繼交付使用，為項(xiàng)目銷售提供相對(duì)較為充足的客源，為項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)提供充足的消費(fèi)支撐； ?項(xiàng)目認(rèn)知 — 項(xiàng)目前期的市場(chǎng)推廣，已經(jīng)有了相應(yīng)的市場(chǎng)預(yù)熱鋪墊，奠定了相應(yīng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)； ?客源儲(chǔ)備 — 美生置業(yè)已具備了成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并有了定量的客戶積累。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析 — 威脅 ?區(qū)域認(rèn)知 — 項(xiàng)目位于合肥市邊緣區(qū)內(nèi)，客戶對(duì)整個(gè)區(qū)域的接受度相對(duì)較弱； ?商圈分流 — 隨著合肥市的商業(yè)供給不斷加大，中心商圈、濱湖新區(qū)、北城等商圈范圍內(nèi)將有大量的商業(yè)貨源推出市場(chǎng)，后續(xù)的商圈競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加強(qiáng)； ?商業(yè)氛圍 — 項(xiàng)目所屬區(qū)域成熟度尚缺，人流量、消費(fèi)力及商業(yè)規(guī)模不足，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)銷售將帶來(lái)一定壓力； ? 政策威脅 — 近幾年房地產(chǎn)新政頻繁出臺(tái)，主要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資及投機(jī)行為，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，這種觀望狀態(tài)將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)期，在一定程度上將影響到項(xiàng)目的后續(xù)銷售狀況。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 劣勢(shì) 挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力 未來(lái)消費(fèi)支撐 商業(yè)綜合體 主力店 挖掘核心賣點(diǎn)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)、搶占制高點(diǎn)！ 分析 — 核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與理解 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境及自身?xiàng)l件 競(jìng)爭(zhēng) 客戶 品牌 本體 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)多以底商為主，大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目尚未形成規(guī)模； ?區(qū)域后續(xù)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目較多，后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈。 ?項(xiàng)目商業(yè)的輻射性較強(qiáng)，三公里范圍內(nèi)可輻射經(jīng)開(kāi)區(qū)、政務(wù)區(qū)、大學(xué)城、濱湖新區(qū)，輻射消費(fèi)力約 30萬(wàn)人以上； ?區(qū)域大多數(shù)社區(qū)已相繼交付使用，但整體的入住率相對(duì)較低。 ?憑借美生置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)篇力作 —— 濱江花月三期項(xiàng)目，定能獲得合肥市民高度認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商擁有較好的知名度、美譽(yù)度，資金實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。 ?規(guī)劃為商業(yè)綜合體，在商業(yè)相對(duì)欠缺的區(qū)域市場(chǎng)較為稀缺； ?商業(yè)體量較大，在目前市場(chǎng)狀況下，存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)； ?大型主力店引進(jìn)，主力店的引進(jìn)有助于帶動(dòng)后期銷售。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與理解 結(jié)合項(xiàng)目所處的環(huán)境及自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目的非期望結(jié)果和期望結(jié)果分析 非期望結(jié)果 期望結(jié)果 競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，跟隨市場(chǎng)大勢(shì)，陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 全面升級(jí)產(chǎn)品，差異化定位，拉開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)檔次，引領(lǐng)市場(chǎng)。 客戶 搶奪區(qū)域投資需求，同區(qū)域內(nèi)深度挖掘現(xiàn)有的客戶資源，客戶分流嚴(yán)重。 通過(guò)精準(zhǔn)的客戶定位，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群進(jìn)行擴(kuò)大鎖定，將客戶來(lái)源適當(dāng)放大，最大限度在全市的范圍內(nèi)深度挖掘目標(biāo)客戶群。 品牌 與區(qū)域的大多數(shù)本土開(kāi)發(fā)商一樣，在項(xiàng)目營(yíng)銷的過(guò)程中淡化品牌形象的塑造提升。 在項(xiàng)目營(yíng)銷的過(guò)程中，同時(shí)將企業(yè)品牌形象的提升也作為營(yíng)銷的重點(diǎn)，著力打造，形成企業(yè)品牌與項(xiàng)目的雙贏，建立可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)形象。 本體 項(xiàng)目的銷售陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局，商業(yè)與公寓的銷售隔離開(kāi)來(lái)，并未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 通過(guò)高端的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，在營(yíng)銷售的過(guò)程中將商業(yè)與公寓式辦公良性互動(dòng)，共同促進(jìn)，樹立區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)桿。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由此引發(fā)的思考： 如何進(jìn)行市場(chǎng)定位，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍？ 如何進(jìn)行客戶定位，才能在短期內(nèi)搶奪客戶，快速銷售？ 如何在營(yíng)銷的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商品牌的聯(lián)動(dòng)？ 如何部署推貨節(jié)奏，在確立市場(chǎng)標(biāo)桿地位的情況下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？ 問(wèn)題一一呈現(xiàn)，思考仍在繼續(xù) …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格