【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Ⅱ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /本案交通狀況 區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵 5號(hào)線、3號(hào)線之間，未來(lái)地鐵的建設(shè)，將給區(qū)域帶來(lái)極大的便利性。交通發(fā)展帶來(lái)了較大的改善，更進(jìn)一步有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。合肥地鐵規(guī)劃圖 13 232等10 15 14 131等2 1 11 15 5等1 233等區(qū)域內(nèi) 20多路公交經(jīng)過(guò)，便捷性較強(qiáng)項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊配項(xiàng)目周邊配套設(shè)施套設(shè)施沿街小商鋪沿街小商鋪 ——傳統(tǒng)商業(yè)模式傳統(tǒng)商業(yè)模式 餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛教育教育 /醫(yī)療醫(yī)療 ——齊全齊全集貿(mào)市場(chǎng)集貿(mào)市場(chǎng) ——傳統(tǒng)商業(yè)模式傳統(tǒng)商業(yè)模式超市超市 ——規(guī)模較小、網(wǎng)點(diǎn)密集規(guī)模較小、網(wǎng)點(diǎn)密集休閑娛樂(lè)設(shè)施休閑娛樂(lè)設(shè)施 ——社區(qū)內(nèi)部設(shè)施社區(qū)內(nèi)部設(shè)施除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無(wú)娛樂(lè)休閑配套設(shè)施餐飲餐飲 ——中低檔，規(guī)模小中低檔，規(guī)模小晨欣苑、暢園新村集貿(mào)市場(chǎng)是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網(wǎng)點(diǎn)分布密集，但營(yíng)業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費(fèi)，無(wú)中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽(yáng)中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全 。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /周邊配套PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目配套品質(zhì)分析（部分） 主要指標(biāo)辦公空間高度建筑層高 凈高不低于 ～ 備注 凈高考慮了架空地板空調(diào)系統(tǒng) 采用地源熱泵式中央空調(diào)主機(jī)室內(nèi)均設(shè)獨(dú)立風(fēng)機(jī)盤管及獨(dú)立溫控開關(guān)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)配套設(shè)施消防 考慮到消防排煙及通風(fēng)需要，采用幕墻開窗的設(shè)計(jì)地源熱泵、氣派大堂、景觀廣場(chǎng)等 電梯 品牌：西子奧的斯數(shù)量： 6部載重量： 1000——1350kg客梯位： 10速率： 轎廂配置空調(diào)設(shè)備外立面PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性單元式玻璃幕墻項(xiàng)目特征分析亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán) CBD商務(wù)中心交通便利，眾多公交通達(dá)周邊，規(guī)劃地鐵環(huán)伺周邊立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代次級(jí) CBD，中心北區(qū) ，未來(lái)商務(wù)崛起底層商業(yè) +5A甲級(jí)寫字樓國(guó)企品牌，實(shí)力雄厚，品牌優(yōu)勢(shì)明顯PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性區(qū) 位建 筑規(guī) 劃構(gòu) 成品 牌交 通安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ 項(xiàng)目審視 SWOT分析項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢(shì) Strength◇位于北一環(huán)路路附近的亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán) CBD商圈，坐享濉溪路商務(wù)區(qū)寫字樓一條街的文化沉淀和知名度沉淀，地段的價(jià)值高，升值空間大；◇項(xiàng)目位于廬陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)的商業(yè)、寫字樓規(guī)劃區(qū)，有很好的政策支持力度；區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫字樓需求不斷增加；◇投資商國(guó)企品牌，實(shí)力保障機(jī)會(huì) Opportunity◇政府調(diào)控住宅市場(chǎng)，給商業(yè)地產(chǎn)吸引投資客機(jī)會(huì)◇目前北一環(huán)商圈寫字樓市場(chǎng)已較為成熟，產(chǎn)品繁多，市場(chǎng)關(guān)注程度高；◇受租金壓力，部分知名企業(yè)撤離傳統(tǒng)北一環(huán)CBD，為本案供了良好的客戶資源；◇項(xiàng)目周邊兩年之內(nèi)暫無(wú)大中型娛樂(lè)休閑配套設(shè)施，項(xiàng)目可以先入為主，更快發(fā)展劣勢(shì) Weakness◇項(xiàng)目體量較小，難以形成規(guī)模性商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)氣場(chǎng)較弱?，F(xiàn)房，建造過(guò)程中，可能對(duì)市場(chǎng)的需求考慮不全面，項(xiàng)目產(chǎn)品本身與市場(chǎng)需求存在一定的差異性◇項(xiàng)目周邊為成熟的住宅居民區(qū)，辦公的氛圍相對(duì)較差，缺乏濃厚的商務(wù)辦公氣氛，居民區(qū)附近環(huán)境相對(duì)嘈雜◇項(xiàng)目前期無(wú)推廣和形象宣傳，市場(chǎng)知名度低，客戶認(rèn)知有限威脅 Threat◇同區(qū)域內(nèi)，與其他眾多大規(guī)模的寫字樓分流客戶，萬(wàn)豪廣場(chǎng)、匯銀廣場(chǎng)等的開發(fā)與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)◇客戶對(duì)本案區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個(gè)培植過(guò)程； ◇項(xiàng)目所在區(qū)域常住人口的消費(fèi)能力的限制（項(xiàng)目所在地屬于合肥較為成熟的居民區(qū)，屬于中檔居民區(qū)，周邊常住人口多為普通工薪階層，其消費(fèi)能力普遍偏于中等消費(fèi)水平） PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目 SWOT分析觀點(diǎn)小結(jié)觀點(diǎn)小結(jié) 本項(xiàng)目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢(shì)，但客觀地看，項(xiàng)目面臨的不利因素也很多，產(chǎn)品本身缺乏特色和同期市場(chǎng)同質(zhì)化的巨大供應(yīng)壓力將是本項(xiàng)目的最大威脅。項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì) —— 整體 區(qū)域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最大的軟肋 —— 產(chǎn)品同質(zhì)化同質(zhì)化的負(fù)面影響 區(qū)域優(yōu)勢(shì)正面影響PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目 SWOT分析根據(jù)對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的認(rèn)知本項(xiàng)目必須另辟蹊徑，方能突破市場(chǎng)堅(jiān)冰！安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ 項(xiàng)目審視 SWOT分析競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手提出哪些推廣概念？？PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略看看 客戶需 要什么？第一層面：對(duì)區(qū)位的需求。區(qū)位決定交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度第二層面：對(duì)產(chǎn)品本體的需求。產(chǎn)品決定檔次、功能、配置和價(jià)格第三層面：對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求。物業(yè)服務(wù)決定產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略再看看客戶 購(gòu)買寫字樓路線圖第二步：進(jìn)行對(duì)比根據(jù)寫字樓檔次、內(nèi)部配置、功能性和價(jià)格確定可能購(gòu)買的幾個(gè)寫字樓。第一步：選擇區(qū)域根據(jù)交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度和價(jià)格區(qū)間確定區(qū)位。第三步：選擇購(gòu)買根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。在區(qū)位相同、形象相同、配置相同和價(jià)格相差不大的情況下，主要看物業(yè)服務(wù)。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略最后看看寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)是什么？國(guó) 際 寫字樓 產(chǎn) 品特征是：企 業(yè)辦 公空 間 ＋企 業(yè) 形象空 間 ＋高附加 值 的一 攬 子商務(wù) 解決方案雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 國(guó)際趨勢(shì)方向PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略我們的出路提供一攬子商務(wù)解決方案的SVO寫字樓PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略服務(wù)式寫字樓（ SVO）是什么？ 服務(wù)式寫字樓齊集了企業(yè)辦公所需的各個(gè) “ 零部件 ” ，包括酒店式大堂、洽談室、會(huì)議室、餐飲區(qū)、休閑區(qū)等設(shè)施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務(wù)。寫字樓的大堂服務(wù)中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費(fèi)用；洽談室可以為尊貴客戶定點(diǎn)服務(wù)，提供私密空間；會(huì)議室更是為了滿足小型公司或是公司大型會(huì)議的需要；餐飲區(qū)有效解決了員工就餐不便的棘手問(wèn)題；休閑區(qū)是服務(wù)式寫字樓的特色，特有的休閑服務(wù)項(xiàng)目及種類更好地滿足員工閑暇時(shí)間的娛樂(lè)，將快樂(lè)帶進(jìn)工作，才能更好的生活。商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會(huì)晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會(huì)議服務(wù)商務(wù)銀行服務(wù)SVO是管家PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會(huì)計(jì)師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略 商務(wù)管家服務(wù) 成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過(guò)酒店提供，商務(wù)會(huì)議通過(guò)酒店會(huì)議場(chǎng)所提供，秘書、翻譯固定聘請(qǐng)，專屬銀行通過(guò)出售底層裙樓完成。 與合肥各律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的合作關(guān)系，如有需求直接通知到相應(yīng)的公司幫助提供。此種服務(wù)考慮到成本問(wèn)題，采用 “外包 ”方式，交給各個(gè)專業(yè)公司完成。 商務(wù)專業(yè)服務(wù)SVO如何操作PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略SVO如何展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)軟件、硬件展示通過(guò)高檔的酒店大堂形象、專業(yè)的世筑銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務(wù)的能力大型的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力高峰論壇通過(guò)與媒體合作邀請(qǐng)高知名度的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力排行榜和高峰論壇，以推廣競(jìng)爭(zhēng)力和效率來(lái)推廣項(xiàng)目。出版宣傳冊(cè)通過(guò)講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運(yùn)營(yíng)成本和提升效率。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性SVO帶來(lái)的結(jié)果加速銷售增加成交率帶來(lái)管理成本價(jià)值溢價(jià)惟銳優(yōu)化營(yíng)銷項(xiàng)目概念：契合區(qū)域版塊提升機(jī)遇，彰顯商務(wù)及投資理念，迎合市場(chǎng)及客戶需求。核心提煉：融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造合肥次級(jí) CBD甲級(jí)寫字樓的標(biāo)桿。項(xiàng)目定位：合肥首席服務(wù)式寫字樓 (SVO)項(xiàng)目定位PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞解析： 國(guó)企 ，以開發(fā)商國(guó)企的背景寓意項(xiàng)目實(shí)力和高端形象。 資源 ，體現(xiàn)項(xiàng)目資源豐富、定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時(shí)滿足中 小企業(yè)形象需求。 創(chuàng)富 ，明確物業(yè)為商務(wù)辦公發(fā)展場(chǎng)所，同時(shí)體現(xiàn)成熟的商務(wù)服務(wù)理念。 平臺(tái) ，高端客戶聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。形象定位 :PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目定位國(guó)企頂級(jí)鑄造 資源創(chuàng)富平臺(tái)形象解析一個(gè)尊貴的企業(yè)形象一個(gè)全新的辦公理念一個(gè)未來(lái)的潛力價(jià)值一個(gè)周全的服務(wù)方案通過(guò)醒目的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目定位項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值 提 煉◇中環(huán)稀缺位置，北一環(huán) CBD輻射帶 ?！髤^(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，政府政策大力扶持；◇國(guó)企品牌，創(chuàng)富高地。◇配套設(shè)施品質(zhì)卓越，地源熱泵合肥領(lǐng)先 ?！笳猩桃Y重點(diǎn)項(xiàng)目，政府重點(diǎn)推薦形象；安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ 項(xiàng)目審視 SWOT分析第一類 集團(tuán)客戶（整層）企業(yè)類型：1. 跨國(guó)公司總部，現(xiàn)多為金融機(jī)構(gòu)。2. 設(shè)立企業(yè)總部來(lái)開拓安徽市場(chǎng)的客戶：國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè)國(guó)有大型集團(tuán)企業(yè)國(guó)內(nèi)的國(guó)際化品牌企業(yè)，出離 CBD的企業(yè) 。需求特點(diǎn)：1. 極為重視企業(yè)的形象，多數(shù)選擇在現(xiàn)代 CBD 尋求辦公物業(yè)。2. 主要考慮因素：進(jìn)入中國(guó)金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象 ；注重產(chǎn)品的性價(jià)比，要求使用方便；需與自身行業(yè)、層次匹配；3. 受困中心 CBD租金高及大面積寫字樓供應(yīng)短缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購(gòu)買寫字樓。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析需求特點(diǎn)：企業(yè)類型：2. 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè)1. 租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，多選擇軌道交通附近，對(duì)辦公產(chǎn)品關(guān)注程度低；，尋求更高檔的辦公場(chǎng)所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶： 中小企業(yè)自用受政策影響，住宅市場(chǎng)投資渠道受限，但甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得部分房地產(chǎn)投資者對(duì)投資辦公物業(yè)興趣濃厚?？蛻纛愋停海ǘ酁楹戏士蛻簦┬枨箢愋停?，選擇具有升值潛力的物業(yè)；，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會(huì)有包租需求。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——客層定位目前寫字樓客層分析第二類 散戶： 投資客戶從對(duì)寫字樓客源的分析來(lái)看： 本項(xiàng)目因規(guī)模因素難以引起國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的關(guān)注，但可以與中小企業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，以其為營(yíng)銷工具，炒作項(xiàng)目，增強(qiáng)買家信心。