【正文】 方米。 ?項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)中心三種產(chǎn)品形態(tài)；由 3棟三十一層住宅和 1棟二十層商業(yè)中心組成，住宅下設(shè)四層商業(yè)裙樓，五層為架空層花園（內(nèi)設(shè)主題會(huì)所、泛會(huì)所、風(fēng)情園林、游泳池等） 住宅定位為現(xiàn)代、高檔物業(yè)，立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)方正簡(jiǎn)潔， 80%以上的戶型帶入戶花園、空中院落及露臺(tái)。 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局：龍崗街道板塊 /鵬達(dá)摩爾城，已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 09年初入市 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局：中心城板塊項(xiàng)目 /萬(wàn)象天成 位臵 龍崗中心城龍城大道與盛龍路交匯處，臨近龍崗區(qū)政府和龍城廣場(chǎng) 規(guī)模 總占地 64000平方米 總建筑面積 分期 項(xiàng)目一共分兩期開(kāi)發(fā) 物業(yè)類型 高層 戶型面積 一期 2＃、 3＃、 5＃和 11＃。我們要 —— 1）重新審視： 項(xiàng)目與中心城板塊的距離及關(guān)系，進(jìn)行區(qū)域價(jià)值包裝； 2）放大優(yōu)勢(shì)： 同時(shí)向比較于奧體新城板塊區(qū)，放大與中心城的關(guān)系優(yōu)勢(shì)、區(qū)域商服中心功 能定位的生活性、成長(zhǎng)性； 3）強(qiáng)化認(rèn)同： 強(qiáng)化項(xiàng)目的交通、人文、自然、生活優(yōu)勢(shì)，促使區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者能強(qiáng)烈感知 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)層面 1）未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)復(fù)合度高：板塊、品牌、規(guī)模、自然資源、配套、產(chǎn)品空間等； 2）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始從與居住基本功能直接相關(guān)的核心產(chǎn)品層向提升產(chǎn)品附加值和物業(yè)形 象的外延產(chǎn)品層過(guò)渡，較少涉及到服務(wù)、人文、身份、體驗(yàn)等外圍產(chǎn)品層。 第二梯層：群體龐大 ， 是目前在售樓盤極力爭(zhēng)取的客戶 ， 但經(jīng)過(guò)近兩年井噴釋放 ， 需求放緩 。 向坪山、坪地、坑梓、橫崗、惠州、東莞等地的輻射能力加強(qiáng)，良好規(guī)劃與中心區(qū)位對(duì)該群體有較大的帶動(dòng)作用，購(gòu)房舉動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大跟進(jìn)效應(yīng)。 本地第三梯隊(duì)客戶： 首次臵業(yè)為主，追求實(shí)用，以支付能力與實(shí)用為前提，關(guān)心需要支付的總價(jià)，關(guān)注居住環(huán)境與品質(zhì)。 C 1 3 c 朝向的喜好%%%%%%%%%%%%%%東 南 西 東南 其它不選重要需求排序示意，好環(huán)境、優(yōu)質(zhì)物管及享受是二次臵業(yè)者的重要需求 客戶購(gòu)房十大重要因素從高到低排序： 交通便利的地段 安全的優(yōu)質(zhì)物管 社區(qū)配套 創(chuàng)新戶型 園林規(guī)劃 高尚社區(qū)形象 智能化 自然景觀 節(jié)能設(shè)施 發(fā)展商品牌 S6 購(gòu)房原因%%%%%%%%%%%%%% % % % % %準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚從異地到本地安居想住有物業(yè)管理的小區(qū) 投資，等以后房子升值再出售想買個(gè)房子自己享受可以作為留給后輩/ 家人的一份財(cái)產(chǎn)其它——就近上班別人都買，自己不能落后目前居住的房子和我身份不符合原來(lái)的房子拆遷/ 要拆遷不愿住原來(lái)村里的老房子目前居住條件差，想換個(gè)環(huán)境（孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：重要需求排序 C12a 建筑風(fēng)格喜好43%14%26%3%14%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%歐陸風(fēng)格 中式風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 其他 無(wú)所謂C 1 2 c 最喜歡的外墻涂料%%%%%%%%%%%%%%涂料 石材 磚 磁片 金屬貼面 其他? 歐式建筑風(fēng)格較受歡迎，其次是現(xiàn)代風(fēng)格；中式風(fēng)格兼容性低。其中商務(wù)服務(wù)中心及會(huì)議中心的需求與私企主客戶相對(duì)較多有關(guān)。 :21:1303:21Feb233Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 3, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ? 建筑外立面材料多選擇涂料。 客戶演變示意 二、客群變化趨勢(shì)：龍崗中心城由于價(jià)格較周邊城鎮(zhèn)要高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看本地客戶仍然 會(huì)占據(jù)主流，隨著交通的改善，周邊城鎮(zhèn)客戶的比例迅速上升，成為重要的補(bǔ) 充客戶，而真正大批吸引關(guān)內(nèi)客戶仍有待時(shí)日。 品牌引發(fā)的號(hào)召力將有效吸引關(guān)內(nèi)人群，并產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)拉動(dòng)力，其次會(huì)吸引關(guān)內(nèi)的投資者。 中央悅城、公園大地類 龍城國(guó)際、奧林華府等大面積單位 較舊物業(yè)中小 面積單位 政府高官 高端商務(wù)人 企業(yè)主 /高管層 一般公務(wù)員、本地居民、工廠中高層、私企主、周邊城鎮(zhèn)客戶 大量周邊白領(lǐng)、小型個(gè)體業(yè)主等，關(guān)內(nèi)客戶、規(guī)劃中新產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的新增需求， 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原深港研究中心 目前市場(chǎng)主力客戶 客戶梯層圖 客戶特征概括 —— 屬于本地的高收入人群，資金充裕，年富力強(qiáng)； 是這個(gè)區(qū)域的精英人群，在各個(gè)工作領(lǐng)域體現(xiàn)著自身的價(jià)值； 購(gòu)房除了提高生活質(zhì)量外，更重要的是想肯定自己的成就； 崇尚高檔次 、高形象的住宅小區(qū)，但往往認(rèn)識(shí)不夠； 存在明顯的跟風(fēng)現(xiàn)象，因?yàn)橄嘈庞H友的介紹； 對(duì)樓盤存在不理性比較，給概念營(yíng)銷留下了較大的空間 相對(duì)目前客戶情況的分析，本項(xiàng)目更看重的是客戶群體正在發(fā)生的演變趨勢(shì)， 為目標(biāo)客戶定位找到重要依據(jù)。 1 2 客 戶 客戶研究范圍限定于龍城，以定性訪談及中原操作樓盤的定量分析為手段 主要研究 —— ? 目前區(qū)域市場(chǎng)主力客戶群體是誰(shuí)，物質(zhì)及精神屬性的特征如何 ? 區(qū)域市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì) ? 產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)共性分析 %%%%0%10%20%30%40%50%60%單身 兩口之家 三口之家 三代同堂客戶的年齡結(jié)構(gòu)%%%%%%0%10%20%30%40%50%25歲以下 2630歲 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以上一、目前市場(chǎng)主力客戶群：年齡主要在 3040歲之間；家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家或三 代同堂 年齡 家庭結(jié)構(gòu) 一、目前市場(chǎng)主力客戶群：私企業(yè)主、公務(wù)員、高管等年富力強(qiáng)階層。 二期 6＃、 8＃、 9＃和 10＃，主力戶型為 88平 方米的兩房、 89141的三房、四房。 商業(yè)部分將涵蓋 5大功能：購(gòu)物＋餐飲＋娛樂(lè)＋休閑＋商務(wù)辦公。 ? 目標(biāo)建成為包括高尚住宅、星級(jí)酒 店、大型商業(yè)的現(xiàn)代化城市生活片區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)威脅點(diǎn)分析： 1）龍城北與中心城地緣接近，開(kāi)發(fā)環(huán)境相對(duì)純粹； 2）大窩嶺山脈；另外在中央悅城的北側(cè)，深業(yè) 〃 紫麟山的西側(cè)，有 11萬(wàn)平方米的市政公園（正在施工中）； 3）萬(wàn)科、深業(yè)、招商等項(xiàng)目聚集，開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的可持續(xù)性 ?項(xiàng)目占地 ㎡，總建筑面積 ㎡，其中住宅㎡，商業(yè) ㎡，商業(yè)中心 ㎡。周邊有龍崗汽車總站、長(zhǎng)江花園、愛(ài)地花園、歐景花園、婦幼保健院、龍崗區(qū)人民醫(yī)院等?！耙惠S” /余嶺路 生活軸線；“四片區(qū)”即分布在余嶺路兩側(cè)，一 個(gè)綜合服務(wù)區(qū)、一個(gè)商務(wù)服務(wù)區(qū)及兩個(gè)居住小區(qū)。 依山郡 /一期約 12萬(wàn) 二期為 8棟 911層小高 三期為 7棟 18層小高層 /二、三共有 1500套 龍城國(guó)際 /一期約 13萬(wàn) 二期約 中央悅城 /一期 ；二期 三期約 歐景花園三期 /6萬(wàn) 世紀(jì)豐源一期 9萬(wàn)平米，二期 天集雅苑 水岸新都 /一期 ；二期 6萬(wàn)；三期 4萬(wàn) 四期 7萬(wàn)；五期 5萬(wàn) 奧林華府 /34萬(wàn)平米，一期 寶荷地塊 /約 53萬(wàn)，容積率 聚龍?jiān)? 愛(ài)聯(lián)村改造 /40萬(wàn) 同樂(lè)舊改 75萬(wàn) /3容積率 回龍鋪舊改 55萬(wàn) / 黃閣坑中海項(xiàng)目 /38萬(wàn)，容積率 東方沁園四期： 78萬(wàn)， 萬(wàn)科九州 /52萬(wàn) 鵬達(dá)項(xiàng)目 / 俊榮項(xiàng)目 /15萬(wàn) 深房龍鳳山莊 /16萬(wàn) 鴻榮源公園大地 /約 70萬(wàn)平米，一期 10萬(wàn)，分 10期 君悅龍庭（龍光項(xiàng)目） / 天健奧體城 /23萬(wàn) 深業(yè)項(xiàng)目 /20萬(wàn)， 城龍花園： ， 中?？党菄?guó)際 萬(wàn)象天成 風(fēng)臨國(guó)際 成業(yè)玫瑰郡 ?龍崗中心城西南部，總體用地面積為 。 24 龍東石塘片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道，深惠路地鐵3號(hào)線沿線、龍崗石塘片區(qū) 5 項(xiàng)目總體改造范圍約為 ，原村民戶籍 190戶，人口 2800人，非農(nóng)建設(shè)用地占地面積 ，舊屋村占地面積 。 龍崗 /中心城舊改概況 * 龍崗中心城已于今年 7月正式奠基啟動(dòng)的舊改項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 用地 實(shí)施計(jì)劃年度 備注 1 龍崗南聯(lián)小學(xué)段舊村改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū) 2023年度計(jì)劃 *在這 19項(xiàng)舊改計(jì)劃中，有 9項(xiàng)用地面積超過(guò) 10萬(wàn)方 2 龍崗老墟鎮(zhèn)改造 龍崗區(qū)龍崗街道 25 3 龍崗南聯(lián)村嚇崗路段改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū) 4 龍崗圳埔?guī)X榕樹(shù)頭片區(qū) 龍崗區(qū)龍崗街道 5 龍城愛(ài)聯(lián)崗貝村改造 龍崗區(qū)龍城街道愛(ài)聯(lián)社區(qū) 6 龍城愛(ài)聯(lián)新老西村 龍崗區(qū)龍崗街道 7 龍崗愛(ài)聯(lián)村舊城改造 龍崗區(qū)龍城街道愛(ài)聯(lián)社區(qū) 40 8 愛(ài)聯(lián)陂頭背和建新村改造 (一期 ) 龍崗區(qū)龍城街道愛(ài)聯(lián)社區(qū) 10 9 龍崗第二工業(yè)區(qū)改造 ﹡ 龍崗區(qū)龍崗街道 5 2023年度計(jì)劃 10 龍崗南聯(lián)羅瑞合村段改造 ﹡ 龍崗區(qū)龍崗街道 11 南聯(lián)港臺(tái)片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道 28 12 龍崗駿龍達(dá) 同樂(lè)片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍崗街道 25 13 回龍埔片區(qū)改造（ 08/7奠基實(shí)施） 龍崗區(qū)龍城街道 14 愛(ài)聯(lián)新屯片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 15 愛(ài)聯(lián)石火片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 13 16 龍城西湖村改造 龍崗區(qū)龍城街道 17 愛(ài)聯(lián)蒲排村片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 18 龍城黃閣新村片區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 19 龍城愛(ài)聯(lián)社區(qū) A區(qū)改造 龍崗區(qū)龍城街道 ? 龍崗街道、龍城街道列入市級(jí)年度實(shí)施計(jì)劃的舊改項(xiàng)目列表：０６－０７年度合計(jì) 按本項(xiàng)目及回龍埔的實(shí)施時(shí)間預(yù)計(jì)，以上計(jì)劃在未來(lái) 25年內(nèi)提供至少 200萬(wàn)方的供應(yīng)量 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 用地規(guī)模 備注 20 南聯(lián)片區(qū)改造擴(kuò)展二期新第一城地塊改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)深惠公路南 5 項(xiàng)目總體改造范圍約為 7公頃，其中非農(nóng)建設(shè)用地面積 ，舊屋村占地面積 。目前回龍埔舊改項(xiàng)目已于 7月奠基啟動(dòng)。 ?奧體板塊 以龍城片區(qū)西區(qū)為主體的綜合服務(wù)中心。目前仍未知是否見(jiàn)底； 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 90平米以下的產(chǎn)品增加。 08年下半年入市新盤仍以 3房主流產(chǎn)品為主 二、市場(chǎng)解讀－價(jià)格： 2023年上半年深圳實(shí)現(xiàn)成交均價(jià) 12802元 /平米，基本回到了 07年上半年的水平；崗均價(jià)跌破 9500元 ? 降價(jià)促銷活動(dòng)盛行，龍崗、寶安的價(jià)格跌幅都達(dá)到了四成左右。 萬(wàn)平米 08年 712月極有可能的供應(yīng) 截至 6月 30日存量 08年下半年總供應(yīng) 08年上半年總消化量 龍崗 寶安 鹽田 南山 福田 18 羅湖 二、供需小結(jié)：深圳、龍崗市場(chǎng) 08下半年可能出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求 供需情況 ? 2023年上半年龍崗區(qū)新增部分存量為 ；新增消化率 為 %，相比全市各區(qū)為最低。 供需情況 二、市場(chǎng)解讀：龍崗市場(chǎng)整體 08年上半年新增供應(yīng)量創(chuàng) 05年新低，共 50萬(wàn)方、 5483套，供應(yīng)單位套型面積趨小，以 6089平米 2/3房、 90120平米 3房為主 龍崗0 5 0 8 年供銷情況對(duì)比( 單位：萬(wàn)平米）020406080100120140160供應(yīng)面積 成交面積供應(yīng)面積 58 1 0 8 . 5 8 8 . 7 83 8 6 . 9 1 3 5 . 5 50成交面積 8 1 . 4 1 0 0 . 6 1 0 6 . 3 8 2 . 5 1 0 3 . 9 6 3 . 4 6 1 . 60 5 年上 0 5 年下 0 6 年上 0 6 年下 0 7 年上 0 7 年下 0 8 年上60平米以下 60－ 89平米 90－ 120平米 公寓 1房 2房 復(fù)式 公寓 1房 2房 3房 復(fù)式 1房 2房 3房 4房 躍式 復(fù)式 666 102 0 0 0 0 2111 754 0 0 197 623 16 0 108 120－ 144平米 144－ 180平米 180平米以上 1房 2房 3房 4房 復(fù)式 2房 3房 4房以上 復(fù)式 別墅 3房 4房以上 復(fù)式 別墅 0 0 274 275 38 0 0 257 4 0 0 0 4 54 ? 新增供應(yīng)量及成交量均大幅減少，供 應(yīng)單位的套型面積趨小趨勢(shì)明顯，其 中 6080平米 2房、小 3房， 90120平米 3房最為集中。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，三房和兩房依然是供應(yīng)的重點(diǎn)，尤其是 90平米以下小三房的供應(yīng)量，呈逐年增加的趨勢(shì)。再加上市場(chǎng)普遍銷售情況不理想，對(duì)上市公司的回款產(chǎn)生較大影響，資金壓力將更大，特別是對(duì)于去年多拿