【正文】 ? 典雅、氣派、大方、浪漫有格調(diào)、立面豐富、華貴 是客戶對歐式風(fēng)格的解釋。本項(xiàng)目除了 在產(chǎn)品基本面要領(lǐng)先，還必須營造獨(dú)特的生活方式和居住理念。 ?本項(xiàng)目拆除改造范圍合計(jì) 、建設(shè)用地范圍為 。 ? 項(xiàng)目即位于龍崗中心組團(tuán)舊改 9公里示范段內(nèi)。 樓盤 存量（套） 水岸新都 1345 龍園意境 1248 中?？党? 985 金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 985 龍城國際 488 公園大地 468 萬科城三期 288 東方盛市花園 283 徽王府 266 風(fēng)臨國際 260 天集雅苑 233 存量情況：新增存量 +存量部分存量總體超過 100萬平米 ? 今年 712月，包括龍崗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、 平湖等區(qū)域在內(nèi)，龍崗的新盤入市量保守估計(jì)約 100萬平方 米，其中以龍崗中心城最多； 新增預(yù)估：新盤入市量保守估計(jì)在 100萬方左右，以中心城為 最大新增供應(yīng)區(qū)域 ?08年上半年龍崗庫存 230套以上樓 盤列表 供需小結(jié) : 龍崗存量及新增情況：超過 200萬方的可售面積，甚至大于 0 07年度的成交面積 供需情況 區(qū)域 建面（萬平米） 總套數(shù) 主力戶型 入市時(shí)間 萬科金域東郡 2期 約 9 900 3房 第四季度 中航上邸 1期 910 3房 下半年 中航鼎尚華庭 11 521 4房 6月 御峰園 1期 約 600 聯(lián)排、疊加 7月 佳兆業(yè) 〃 茗翠園 2期 8 約 1000多 3房； 2房復(fù)式 年中 君悅龍庭 2期 400多 110平米以上 4房 7月 水藍(lán)灣 464 51139平米 14房 年中 瑞華園 1期 420 4房為主 7月 深業(yè)紫麟山 202 聯(lián)排 10月 東方沁園 4期 668 2房復(fù)式 10月 依山郡 3期 8 約 500 3房 9月 中?？党菄H 1期 556 7089平米 3房 6月底 蝴蝶堡 5 500多 3房 預(yù)計(jì) 8月 ? 新增情況： 08年下半年龍崗入市新盤一覽表 供需小結(jié) : 龍崗存量及新增情況：超過 200萬方的可售面積。下半年或有加息的可能，房企的資金面將更為緊張。隨著城市化和中心區(qū)土地資源日益緊張，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒆鳛樯谭行谋患{入龍城中心范圍 ? 屬于龍城舊中心、人口密集、生活便利，但形象次于中心城及奧體新城 項(xiàng)目屬性 ? 與城市交通網(wǎng)絡(luò)銜接緊密 ? 區(qū)域形象及城市配套一般 ? 配套較為成熟 ? 規(guī)模始中，相對開發(fā)優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目三面臨路，道路平整、通達(dá)性好、生活尺度適宜但形象不佳；碧仙路與深惠路（未來龍城的 “深南大道 ”）近距離接駁 近距離地鐵站點(diǎn) ? 龍崗街道中心發(fā)展成熟，具有完善的生活配套 ? 總用地約 ，總建筑面積約在 22萬平米 ? 自然生態(tài)資源 ? 行政服務(wù)資源 ? 商業(yè)配套資源 ? 地塊內(nèi)部老村舊景存在一定人文景觀價(jià)值；外部近距離八仙嶺公園，政府將斥資打造，自然生態(tài)資源優(yōu)良 ? 地塊具有鬧中取靜的氣質(zhì) ? 龍崗國土資源所、龍崗街道司法所、國稅局、工商局 ? 五洲風(fēng)情 MALL、天虹商場、大明百貨、等；南聯(lián)小學(xué)、深大龍崗成人技校 二、項(xiàng)目屬性界定：融合龍城主中心、副中心城市價(jià)值中型樓盤 ? 雙中心融合地段，配套完善，自然生態(tài)資源優(yōu)良，龍城中心東、相對稀缺的城市中 等規(guī)模樓盤 項(xiàng)目背景解讀 讀 城 一、城市解讀 宏觀經(jīng)濟(jì)背景：目標(biāo)發(fā)展適度重型化的產(chǎn)業(yè)大區(qū) 年份 2023 2023 2023 2023 2023 深圳市 GDP增長率 % % % % % 龍崗區(qū) GDP增長率 % % 20% % 15% *表：深圳、龍崗 20232023年 GDP增長率比較 ? 發(fā)展定位：根據(jù)《龍崗區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》，未來龍崗區(qū)發(fā) 展的基本定位： 到 2023年，把龍崗區(qū)建設(shè)成為承載全市工業(yè)結(jié)構(gòu)適度重型化的產(chǎn)業(yè)大區(qū) 龍崗區(qū)建設(shè)成為深圳市的新中心城區(qū) ； ?龍崗 20232023年 GDP增速均高于全市平均水平，其中在 2023年 GDP首次突破 1000億元 大關(guān)，但總體而言經(jīng)濟(jì)總量基數(shù)仍位列寶安、南山、福田之后； ?2023年龍崗區(qū)三產(chǎn)比例 ： ： ，第三產(chǎn)業(yè)所占比例超過南山、寶安，位列福 田、羅湖之后。 零距離龍崗街道中心， 58分鐘車程可達(dá)五洲風(fēng)情及龍崗老街等新舊中心商圈； 810分鐘車程可達(dá)龍崗中心城。這條 9公里的“廊道地區(qū)”串聯(lián)了體育新城、龍崗中心城、龍崗老墟商業(yè)中心，舊改條件最成熟、地鐵站點(diǎn)最密集，將是展示龍崗 21世紀(jì)城市建設(shè)風(fēng)貌的核心景觀廊道，也是未來幾年龍崗舊改最精心經(jīng)營的地段。 供需情況 二、市場解讀：龍崗市場整體 08年上半年新增供應(yīng)量創(chuàng) 05年新低，共 50萬方、 5483套，供應(yīng)單位套型面積趨小，以 6089平米 2/3房、 90120平米 3房為主 龍崗0 5 0 8 年供銷情況對比( 單位：萬平米）020406080100120140160供應(yīng)面積 成交面積供應(yīng)面積 58 1 0 8 . 5 8 8 . 7 83 8 6 . 9 1 3 5 . 5 50成交面積 8 1 . 4 1 0 0 . 6 1 0 6 . 3 8 2 . 5 1 0 3 . 9 6 3 . 4 6 1 . 60 5 年上 0 5 年下 0 6 年上 0 6 年下 0 7 年上 0 7 年下 0 8 年上60平米以下 60－ 89平米 90－ 120平米 公寓 1房 2房 復(fù)式 公寓 1房 2房 3房 復(fù)式 1房 2房 3房 4房 躍式 復(fù)式 666 102 0 0 0 0 2111 754 0 0 197 623 16 0 108 120－ 144平米 144－ 180平米 180平米以上 1房 2房 3房 4房 復(fù)式 2房 3房 4房以上 復(fù)式 別墅 3房 4房以上 復(fù)式 別墅 0 0 274 275 38 0 0 257 4 0 0 0 4 54 ? 新增供應(yīng)量及成交量均大幅減少，供 應(yīng)單位的套型面積趨小趨勢明顯，其 中 6080平米 2房、小 3房， 90120平米 3房最為集中。 ?奧體板塊 以龍城片區(qū)西區(qū)為主體的綜合服務(wù)中心。 依山郡 /一期約 12萬 二期為 8棟 911層小高 三期為 7棟 18層小高層 /二、三共有 1500套 龍城國際 /一期約 13萬 二期約 中央悅城 /一期 ；二期 三期約 歐景花園三期 /6萬 世紀(jì)豐源一期 9萬平米，二期 天集雅苑 水岸新都 /一期 ；二期 6萬；三期 4萬 四期 7萬；五期 5萬 奧林華府 /34萬平米，一期 寶荷地塊 /約 53萬，容積率 聚龍?jiān)? 愛聯(lián)村改造 /40萬 同樂舊改 75萬 /3容積率 回龍鋪舊改 55萬 / 黃閣坑中海項(xiàng)目 /38萬，容積率 東方沁園四期： 78萬， 萬科九州 /52萬 鵬達(dá)項(xiàng)目 / 俊榮項(xiàng)目 /15萬 深房龍鳳山莊 /16萬 鴻榮源公園大地 /約 70萬平米，一期 10萬，分 10期 君悅龍庭（龍光項(xiàng)目） / 天健奧體城 /23萬 深業(yè)項(xiàng)目 /20萬， 城龍花園： ， 中?？党菄H 萬象天成 風(fēng)臨國際 成業(yè)玫瑰郡 ?龍崗中心城西南部，總體用地面積為 。 商業(yè)部分將涵蓋 5大功能：購物＋餐飲＋娛樂＋休閑＋商務(wù)辦公。 品牌引發(fā)的號召力將有效吸引關(guān)內(nèi)人群，并產(chǎn)生巨大的市場拉動(dòng)力，其次會(huì)吸引關(guān)內(nèi)的投資者。 :21:1303:21Feb233Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 向坪山、坪地、坑梓、橫崗、惠州、東莞等地的輻射能力加強(qiáng)，良好規(guī)劃與中心區(qū)位對該群體有較大的帶動(dòng)作用，購房舉動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大跟進(jìn)效應(yīng)。 ?項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)中心三種產(chǎn)品形態(tài)；由 3棟三十一層住宅和 1棟二十層商業(yè)中心組成，住宅下設(shè)四層商業(yè)裙樓，五層為架空層花園（內(nèi)設(shè)主題會(huì)所、泛會(huì)所、風(fēng)情園林、游泳池等） 住宅定位為現(xiàn)代、高檔物業(yè)，立面采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)方正簡潔， 80%以上的戶型帶入戶花園、空中院落及露臺(tái)。首期舊改用地計(jì)劃合約 32萬方，但后續(xù)可供應(yīng)量僅僅以上 5個(gè)項(xiàng)目就可達(dá)到 100萬方。 辨 爭 基于前文的項(xiàng)目屬性界定、城市背景及市場分析，我們考慮本項(xiàng)目在未來將面臨的競爭環(huán)境與格局 —— 宏觀上，區(qū)域?qū)用娴母偁幐窬郑? 微觀上，項(xiàng)目層面的競爭關(guān)系：舊改項(xiàng)目 /09年入市的 20萬方以上項(xiàng)目 三、區(qū)域競爭格局：中心城、奧體、龍崗街道板塊之爭 ?中心城板塊 城市生活區(qū)重要組成部分，由現(xiàn)有的龍崗區(qū)人民政府、龍城廣場、世貿(mào)商業(yè)中心等重要景觀建筑組成。僅相當(dāng)于 06年同期的四成左右。以地鐵三號線建設(shè)為契機(jī)，沿線用地功能提升，目標(biāo)建設(shè)成為龍崗區(qū)標(biāo)志性的景觀大道 寶荷路為發(fā)展縱軸 聯(lián)系龍城及寶龍工業(yè)城（寶龍工業(yè)城是深圳市重要 的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)）的便捷通道 深圳東部城市主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 龍崗中心組團(tuán)重要發(fā)展措施：以深惠路、地鐵 3號線為重點(diǎn)的交通改善 道路名稱 起止地點(diǎn) 預(yù)計(jì)完工日期 主要影響 清平快速路 清水河 — 平湖，與水官高速在布吉水徑村連接 一期竣工 內(nèi)向聚合力、外向輻射度增加，內(nèi)需型市場容量增加 —— 內(nèi)向聚合：對東部工業(yè)組團(tuán)、周邊各街道東西向交通快速接駁，推進(jìn)中心聚集效應(yīng) 外向輻射：對關(guān)內(nèi)、中部物流組團(tuán)、東莞、惠州的輻射度增強(qiáng) 深平快速路 羅湖 — 布吉 — 平湖 — 觀瀾 一期竣工 南坪快速路 南山西部港區(qū) — 龍崗大工業(yè)區(qū) 一期竣工 地鐵三號線 紅嶺中 — 龍興街 ，貫通羅湖 ﹑ 橫崗至龍崗中心城 2023 深惠路改造 原深惠路沿線，擴(kuò)為 8車道，與地鐵三號線復(fù)合 2023 深汕路 2期 北至龍崗街道深惠公路，南至坪山街道中山大道，全長約 08年下半 年將開建 粵湘高速 將建設(shè)粵湘高速公路博羅至深圳段。 中心地段高端物業(yè)扛不住下跌，中心城的價(jià)值是否已經(jīng)疲軟？位處中心組團(tuán)的本案，如何判斷城市 發(fā)展節(jié)點(diǎn)（時(shí)間 /空間），尋求開發(fā)機(jī)遇？ =〉策略落地：開發(fā)目標(biāo)界定，入市時(shí)機(jī)選擇，市場站位選擇 二、行業(yè)層面：投資離場下，內(nèi)需型市場屬性明顯，供大于需求明顯，供需失衡 明顯，舊改項(xiàng)目集結(jié)，本案的產(chǎn)品定位是否“避大就小”即可跳離全面競爭？ 圖：片區(qū)戶型比例別墅,%復(fù)式, 6 . 8 %5 房, 4 . 1 %4 房,%3 房,%2 房,%*表 1： 07年龍崗中心組團(tuán)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) ?目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯失衡，以中大戶型為主居多；但進(jìn)入 07下 半年 08年，供應(yīng)產(chǎn)品戶均面積呈趨小趨勢； ?目前及后續(xù)住宅供應(yīng)量約不低于 200萬方，存在供大于求的 市場壓力； ?競爭將進(jìn)入全面白熱化階段：品牌之爭、資源之爭、社區(qū)之 爭、產(chǎn)品之爭 …… 競爭細(xì)分度高； ?龍崗為深圳舊改重地，約有 57個(gè)舊改項(xiàng)目列入計(jì)劃，并以地 鐵沿線為重點(diǎn)，同片區(qū)內(nèi)存在舊改項(xiàng)目密度高、體量大、指 標(biāo)復(fù)合度高（商住辦公等多元物業(yè)形態(tài)集中的復(fù)合型樓盤） 的特點(diǎn)。 一、城市解讀 龍崗規(guī)劃：打造深圳東軸中心，輻射粵東地區(qū) 廣州 東莞經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn) 東莞一般鎮(zhèn)區(qū) 雙港引擎 強(qiáng)化中軸：深港 珠三角一體 打通東部 廣州 從深圳“中心強(qiáng)化、兩翼伸展”的城市空間結(jié)構(gòu)看龍崗： 福田、羅湖城市核心區(qū)是城市發(fā)展的中心，未來還將進(jìn)一步強(qiáng)化城市的綜合性服務(wù)功能；西部中心將立足珠三角和更大區(qū)域范圍，與香港合作發(fā)展成為區(qū)域的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心； 東部中心在龍崗中心城的基礎(chǔ)上，發(fā)揮向粵東地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射的作用 。 ? 08年下半年深圳市場存量供應(yīng)和增量供應(yīng)分別達(dá)到 ，而 08年上半年消化量僅有 153萬平方米，如果按照這一市場吸納量， 下半年將出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求 。 ?龍崗區(qū)今年上半年均價(jià)更是跌破 9500元，為 /平方米；同比去年同期下跌了 ％，成 為全市唯一出現(xiàn)價(jià)格同比下跌的區(qū)域。 21 南聯(lián)片區(qū)改造擴(kuò)展二期社區(qū)居委地塊改造 龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)社區(qū)深惠公路北側(cè) 5 項(xiàng)目總體改造范圍約為 ，非農(nóng)建設(shè)用地面積 ，其他為私宅用地。 三、項(xiàng)目競爭格局：中心城板塊項(xiàng)目 /中心北、龍城回龍埔舊改 龍崗首個(gè)大型舊改 項(xiàng)目，大窩領(lǐng)山自然資源價(jià)值高，規(guī)模大、品牌項(xiàng)目集合度高， 08年已啟動(dòng) 區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo) 競爭相關(guān)地塊３：回龍埔片區(qū)改造 ?總用地面積 145278平方米