【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次劃分 客群放大 大盤 ：本項(xiàng)目占地面積 120公頃，地上建筑面積 120萬平方米 銷售壓力大 區(qū)域發(fā)展 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 區(qū)位 ：認(rèn)可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢(shì) 外部借勢(shì) 內(nèi)部營造 向潮白河靠攏 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 交通 ：目前條件一般，偏向第二居所，但支持力度不夠 建議修河堤路 潮白河、群英渠 ：水環(huán)境較好，有利于環(huán)境營造 對(duì)水景的充分利用 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 市場(chǎng) ：整體利好，目前低密度市場(chǎng)總體稀缺 先期推聯(lián)排 /合院產(chǎn)品 類別墅有一定市場(chǎng)空白 作為長線開發(fā)準(zhǔn)備 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 地塊 ：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均 聯(lián)排 /合院先期入市 控制總價(jià) 拉高賣中 檔次劃分 現(xiàn)金流： 穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求 物業(yè)組合 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 規(guī)模大 ：容積率低 區(qū)位 ：大區(qū)位價(jià)值高，但目前不成熟 交通 ：目前一般，偏向第二居所 水系 ：水環(huán)境好 市場(chǎng) ：整體利好，經(jīng)濟(jì)型類別墅有一定市場(chǎng)空白 地塊 ：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均 現(xiàn)金流： 穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求 配套需求 客群放大 長線考慮 造勢(shì) 內(nèi)部造勢(shì) “先修路” 靠向中央 檔次劃分 拉高賣中 低密先行 景觀先行 復(fù)合性，整體高檔 區(qū)域增值 成熟的郊區(qū)化生活 聯(lián)排 /合院先行 本項(xiàng)目綜合分析 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 —— “ 新中產(chǎn)家庭 ” 的實(shí)現(xiàn)親情夢(mèng)想的成熟水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活 親情別墅 〃 水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 “ 新中產(chǎn)家庭 ” 描述： ? 企事業(yè)單位高級(jí)管理人員 ：年齡 3040歲，受過高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子還小，接父母過來照顧孩子， 渴望家庭團(tuán)聚、親情溫暖； ? 外地在京的生意人 ：年齡 2550歲，一般文化程度較低，創(chuàng)業(yè)起步階段條件艱苦，與家人孩子分離，充分體會(huì)挫折和孤獨(dú)，生意做大后接家人孩子來京生活，由于體會(huì)生意場(chǎng)上現(xiàn)實(shí)的殘酷和人與人赤裸裸的關(guān)系 ， 極度渴望親情溫暖； ? 北京高干子女 ：年齡 2835歲，在國外不但拋棄了自己年輕時(shí)一貫驕傲和玩世不恭，也體會(huì)到漂泊的空虛和溫暖的家庭的難能可貴，留洋歸來，步入婚姻，渴望與父母孩子相守，享受天倫 ? 北京企事業(yè)單位退休老干部 ：年齡 5565歲，為國家貢獻(xiàn)了一輩子的青春，把兒女培養(yǎng)成才，成家立業(yè)，找個(gè)接近自然有生活方便的地方養(yǎng)老吧，但是不能離北京太遠(yuǎn)， 有時(shí)候還要看看孫子呢 ? 創(chuàng)意行業(yè)藝術(shù)人員 ：年齡 2550歲，自然景觀好的地方能帶給創(chuàng)作的沖動(dòng)和靈感 ? 。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 極度渴望親情溫暖的人群 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 營造親情氛圍 —— 缺什么？ 軟件上： 缺乏成熟的郊區(qū)化高品質(zhì)生活方式 硬件上：缺乏 兒童相關(guān)的：教育，娛樂 … 健康相關(guān)的：醫(yī)療，保健 … 生活配套： 超市，商店 … 休閑娛樂： … 營造高尚而成熟的郊區(qū)化生活方式 居住 交往 休閑 消費(fèi) 居住 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 “鎮(zhèn) ” 的核心 小鎮(zhèn) 高檔 物業(yè)配比 價(jià)格門檻 專屬化要求 復(fù)合功能 親情別墅 〃 水鄉(xiāng)小鎮(zhèn) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 “小鎮(zhèn)開發(fā)原則”：以可持續(xù)發(fā)展的原則 ，從城市的角度出發(fā)、動(dòng)態(tài)的看待整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展 小城鎮(zhèn)居住要素 —復(fù)合 復(fù)合有機(jī)功能，各功能之間能夠互相促進(jìn)，提供盈利所需要的客戶群 居住 娛樂 會(huì)議 停車 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 —人的尺度 步行距離， 10分鐘原則－即各種物業(yè)功能應(yīng)有機(jī)組合，步行十分鐘可以到達(dá)（半徑 500米） “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 ——交往 居住鄰里，設(shè)施多樣便利提倡住戶相互間的溝通，重塑鄰里關(guān)系，滿足現(xiàn)代人情感交流的需要 鄰里居住概念 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 ——個(gè)性化、可識(shí)別性 社區(qū)標(biāo)志與社區(qū)中心，為居住者提供有豐富的識(shí)別性的建筑空間組織與功能設(shè)臵，營造有很強(qiáng)心理認(rèn)知度的社區(qū)環(huán)境 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 小鎮(zhèn)居住要素 ——與自然融合，郊區(qū)化 以貼近自然的山水環(huán)境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務(wù)前提下能夠同時(shí)享受自然 “小鎮(zhèn)”開發(fā)理念 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 適度升級(jí)的低密度居住社區(qū) 多元化產(chǎn)品組合 產(chǎn)品定位： 項(xiàng)目整體定位 —— 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品規(guī)劃理念 公建 ——健康產(chǎn)業(yè) 休閑類 教育類 會(huì)所、私人俱樂部 公建不僅是配套，而且是項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力的組成部分 景觀 ——內(nèi)湖景觀營造 水系環(huán)繞 林蔭大道 細(xì)節(jié) ——南加州風(fēng)格 標(biāo)志性建筑 水價(jià)值的最大化 本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 生態(tài) ——雨水、中水回收系統(tǒng) 太陽能引入 節(jié)能、環(huán)保－項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展 細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 核心產(chǎn)品，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 本項(xiàng)目所在潮白新城，產(chǎn)業(yè)部分尚未建設(shè)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)存在一定滯后性，產(chǎn)業(yè)人口短期增長緩慢 本項(xiàng)目是潮白新城中第一個(gè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目 大廠縣城人口相對(duì)有限 潮白新城交通通達(dá)性較好 但公共交通系統(tǒng)、區(qū)域配套尚不成熟 因此，可以判斷本項(xiàng)目“城市化”進(jìn)程較慢，尚無明顯提速利好，本項(xiàng)目將在一段時(shí)間內(nèi)保持典型的“郊區(qū)化”屬性。 前期 ——發(fā)展判斷 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 ?“郊區(qū)化”幾乎等同于“低密度” ?偉業(yè)對(duì)大量購買“第二居所” 的成交客戶的購房偏好研究顯示，他們?cè)诮邮芨嘟煌ǔ杀镜耐瑫r(shí)，更喜歡親近自然，對(duì)有“天”有“地”的別墅類產(chǎn)品喜好尤佳。 ?“小高層”競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ?從前篇對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局的分析中顯示，燕郊和通州高層住宅供應(yīng)量很多，本項(xiàng)目若以同類產(chǎn)品對(duì)抗，則不免混入“價(jià)格戰(zhàn)”中； ?同時(shí)本項(xiàng)目所在區(qū)域，現(xiàn)階段“配套”和“交通”均弱于燕郊，競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)。 因此，不建議本項(xiàng)目在前期引入“小高層 /高層”產(chǎn)品，建議以供應(yīng)相對(duì)較少、且品類高端的具有鮮明低密度特征的低層住宅產(chǎn)品為主。 前期 ——引入小高層的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 用地指標(biāo) ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號(hào) 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計(jì)（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計(jì) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 潮白河 首開區(qū) 沿河區(qū) ：容積率 意向產(chǎn)品形式：合院 /聯(lián)排別墅 中心區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：疊拼、洋房等中密度產(chǎn)品 首開區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：合院、聯(lián)排 觀湖區(qū) 觀湖區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式：獨(dú)棟、雙拼、和合院 外圍區(qū)：容積率 意向產(chǎn)品形式： 912層小高層 物業(yè)配比：中低密度產(chǎn)品多樣化組合 ? 物業(yè)配比： 類別墅：疊拼 /洋房： 小高層＝ 3： 5： 2 項(xiàng)目整體定位 ——產(chǎn)品定位 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 聯(lián)排 合院 疊拼 洋房 小高 物業(yè)分布圖 項(xiàng)目整體定位 ——產(chǎn)品定位 以低密度 〃 類別墅產(chǎn)品為主 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 ? 從南向北、從東向西開發(fā) ? 先開發(fā)中等價(jià)值用地，后開發(fā)景觀價(jià)值更優(yōu)的土地，預(yù)留產(chǎn)品提升，價(jià)格提升空間 ? 低－中－低－中高的過程 1. 開發(fā)高性價(jià)比低密度產(chǎn)品樹立項(xiàng)目檔次 2. 開發(fā)中密度產(chǎn)品控制總價(jià)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流要求 3. 開發(fā)湖景低密度類別墅產(chǎn)品，塑造高品質(zhì) 4. 景觀別墅區(qū) 5. 逐步向中高密度成長 ? 景觀先做 ? 配套商業(yè)先行，尤其休閑配套前期完善 本項(xiàng)目分期及開發(fā)策略 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目分期及開發(fā)策略 本項(xiàng)目開發(fā)模式建議 Ⅰ 期 Ⅱ 期 Ⅲ 期 Ⅳ 期 Ⅴ 期 Ⅵ 期 Ⅶ 期 分期 產(chǎn)品類 型 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 容積率 Ⅰ 期 聯(lián)排 合院 Ⅱ 期 疊拼 Ⅲ 期 疊拼 洋房 Ⅳ 期 聯(lián)排 疊拼 小高 290 17 Ⅴ 期 聯(lián)排 合院 360 Ⅵ 期 洋房 340 25 Ⅶ 期 小高 28 總計(jì) 1781 1 第四篇 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 項(xiàng)目整體定位 —— 規(guī)劃概念 生態(tài)健康 “親水”社區(qū)， 全新 “小鎮(zhèn)”人居模式 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 健康親水主題： ? 溪水漂流嬉戲－讓兒童快樂成長 ? 生態(tài)湖、慢跑道－讓老人舒緩身心 ? 運(yùn)動(dòng)休閑主題會(huì)所－讓年輕人揮灑汗水 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河水 湖水 小鎮(zhèn)中水 循環(huán)系統(tǒng) 渠水 溪水 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 健康親水主題 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 外界自然水 潮白河 群英渠 內(nèi)部景觀水 中心湖 溪流 水池 水主題 系列 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 外界自然水 ——潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 潮白河資源 ? 眺望觀河景 ? 改善調(diào)節(jié)小環(huán)境氣候，適宜居住 ? 河堤路可建為林蔭慢跑道 ? 河岸親水木棧道，拉近人與水的距離 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 外界自然水 ——潮白河 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 河岸景觀 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 河堤路 現(xiàn)狀楊樹林 外界自然水 ——潮白河 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 潮白河 群英渠 公園化景觀處理 ? 地塊南邊界，植被茂密 ? 與小區(qū)內(nèi)部景觀結(jié)合考慮，將水景引入小區(qū) ? 將渠水納入中水處理系統(tǒng) 外界自然水 ——群英渠 群英渠資源 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 ——中心湖 中心湖 ? 利用原有地形，在地塊東北部的磚廠水洼建湖區(qū)，作為小區(qū)重要的核心景觀區(qū) ? 湖岸設(shè)臵成自然駁岸形式，利于居民親水玩水 ? 結(jié)合湖水設(shè)計(jì)高差變化的微地形景觀 ? 結(jié)合湖水建設(shè)小鎮(zhèn)中心，是居民娛樂交流的場(chǎng)所 中心湖 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 ——中心湖 中心湖 利用綠植，動(dòng)物等元素 “ 活化 ” 湖景，注重打造湖島相互映襯 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 ——溪流 溪流 ? 水系通過中心湖景區(qū)引出，流經(jīng)各個(gè)組團(tuán)，并形成水節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)組團(tuán)的主要景觀區(qū) ?主體水系保證其為活水，在南端入口廣場(chǎng)處于項(xiàng)目外的群英渠相連，保證水的流動(dòng) 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 ——溪流 注重人的參與，為兒童提供嬉水的溪流 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 ——溪流 注重溪流細(xì)節(jié)的處理，利用高差形成疊水 青島萬科 〃 四方大山項(xiàng)目 本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開發(fā) 8大標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部景觀水 —