【文章內(nèi)容簡介】 消費(fèi)價格指數(shù)為 。其中，食品類、居住類價格分別上漲 %和 %，共拉動總指數(shù)上升 個百分點。 以下為北京歷年社會消費(fèi)品零售額統(tǒng)計表，通過對比可以看到其明顯的增長： 以下：我司將結(jié)合商業(yè)消費(fèi)及市場需求特點對 05 年北京消費(fèi)市場與以總述，從而通過區(qū)域細(xì)化的對比，找到發(fā)展趨勢。 餐飲市場增勢強(qiáng)勁： 05 年 18 月，我市餐飲業(yè)累計實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，其中，城市居民人均在外飲食支出為 元，同比增長 %，比 17 月減少 1 個百分點。餐飲消費(fèi)穩(wěn)定增長。 連鎖經(jīng)營穩(wěn)定發(fā)展： 截至 05 年 6 月底，我市連鎖企業(yè)門店總數(shù)達(dá)到 5720 個，同比增長 %，累計實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，比去年同期提高 個百分點。連鎖經(jīng)濟(jì)的發(fā)展說明了消費(fèi)者的品牌意識及理念化人性化的生活消費(fèi)追求在不斷提高。 圖表：北京歷年社會消費(fèi)品零售額統(tǒng)計表（單位：億元） 圖表：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計圖 (單位：元 ) 消費(fèi)增長繼續(xù)保持?jǐn)U散趨時，市場呈現(xiàn)多點帶動局面： 05 年，北京市消費(fèi)品市場繼續(xù)保持?jǐn)U散趨勢。其中美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品等日常消費(fèi)品均有較大增長。據(jù)對限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計，化妝品和金銀珠寶類零售 額分別增長 %和 %，對限額以上企業(yè)零售額的貢獻(xiàn)率為 %；家居用品中的家電和音像器材類零售額增長 %，家具增長 %，建筑及裝潢材料類增長 %，合計貢獻(xiàn)率為 %；通訊器材類零售額增長 %；中西藥品類增長 %。上述七類主要商品零售額增量近乎占限額以上企業(yè)總增量的四成，為 % 郊區(qū)消費(fèi)有所加快： 05 年 17 月，我市郊區(qū)實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，比上半年提高 個百分點。隨著北京市城市的不斷發(fā)展及城市中心區(qū)域的不斷擴(kuò)大，城市周邊消費(fèi)力有 著明顯的增加。 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè) 虧損狀況有所降低： 隨著北京宏觀調(diào)控的影響及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷提高， 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)虧損面分別比 04 年底 降低 個和 個百分點 。 通過北京市 05 年前三季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與歷年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，我們可以看到，北京市繼續(xù)保持穩(wěn)步、快速的增長勢頭。這對本項目未來的發(fā)展空間提供了良好的空間保障。 22 石景山區(qū)域消費(fèi)狀況 05 年 13 季度石景山地區(qū)完成財政收入 億元，在城八區(qū)居第八位，增速居第五位，社會消費(fèi)品零售額 億元，居第六位，增速居第五位。全社會固定資產(chǎn)投資 億，居 第八位，增速居第三位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，僅高于豐臺，居第七位，增速在城八區(qū)中居第三位?，F(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值 億元，列第三，增速居第五位。 指 標(biāo) 名 稱 財政收入 （億元） 社會消費(fèi)品 零售額（億元） 固定資產(chǎn) 投資額（億元） 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入（元） 現(xiàn)價工業(yè) 總產(chǎn)值（億元） 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 19 月 同比增長 % 東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 豐臺區(qū) 石景山區(qū) 13 季度，石景山區(qū)域累計實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。其中，吃、穿、用、燒類商品零售額分別增長 %、 %、 %和 %，分別占零售額的 %、 %、 %和 %。 13 季度，全區(qū)零售額增速低于全市零售額增速 個百分點（北京市零售額同比增長 11%），占全市比重 %，與去年持平。零售額絕對數(shù)在八城區(qū)中仍處于第六位，增速列第 5 位（崇文區(qū)由于去年下半年有兩家超市、商城開業(yè)，上半年同期數(shù)較低，因此今年以來 零售額增速一直處于八城區(qū)首位）。 其中 05 年 13 季度，本區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。收入增長的主要原因一是今年政府有關(guān)部門提高了離退休人員的離退休金（ 基本養(yǎng)老金月增 120 元）和最低工資標(biāo)準(zhǔn)（由上年的 495 元調(diào)整到今年的 580 元）；二是我區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非最低收入戶，隨著農(nóng)轉(zhuǎn)非政策的落實，勞動就業(yè)狀況進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，收入有所提高。從高低收入分組來看， 20%低收入組人均可支配收入同比增長 %。全區(qū) 2020 年恩格爾系數(shù)達(dá)到 %。 以下我司將結(jié)合商業(yè)消費(fèi)及市場需求特點對 05 年石景山區(qū)域消費(fèi)市場特性與以總述 燒類商品在消費(fèi)領(lǐng)域中增幅明顯。 受燃油價格上漲、汽車消費(fèi)增加的影響 ,我區(qū)燒類商品實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，增幅遠(yuǎn)高于其他類商品。 用類商品在消費(fèi)領(lǐng) 域中居主導(dǎo)地位。 13 季度用類商品實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，占全區(qū)零售總額的比重為 %，對零售額貢獻(xiàn)率為 %，這主要是受大中電器銷售增長的帶動作用影響。 部分連鎖企業(yè)增速放緩。 大中電器公司由于新開門店速度放緩， 05 年增速明顯低于去年同期，截止 2020 年 9 月底，大中門店數(shù)達(dá)到58 家，同比僅新增 11 家，而去年同期新增 19 家。今年前三季度實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 18%，增速低于去年同期 個百分點；物美集團(tuán)由于 2020 年下半年以來減少了對外埠的配送，以及經(jīng)營不理想 ， 05 年前三季度實現(xiàn)零售額 億元，同比下降 個百分點，物美 13 家綜超店“十一”黃金周零售額同比下降 8%；小白羊超市因門店同比減少 3 家，以及經(jīng)營不理想，同比減少零售額近 億元。 繼沃爾瑪山姆會員店在石景山區(qū)開業(yè)之后，沃爾瑪在北京的第二家門店于 5 月 18 日在中關(guān)村知春路開始營業(yè)并納入石景山區(qū)域統(tǒng)計。13 季度兩家沃爾瑪連鎖店共實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，其中在石景山區(qū)域的山姆會員店實現(xiàn)零售額 億元，同比增長%。 圖表： 05 年 13 季度石景山地區(qū)零售額前四名企業(yè)完成情況 2020 年 2020 年 同比增幅（ %） 占全區(qū)零售額 比重（ %） 大中電器有限公司 451490 382578 18 物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司 196205 210383 北京小白羊超市連鎖總店 52327 69587 北京沃爾瑪百貨有限公司 33206 22662 通過 05 年石景山區(qū)域消費(fèi)特性比較來看，本區(qū)屬于典型的居住型消費(fèi)特性，由于西部地區(qū)為北京市目前較為理想的居住地之一，近年來，住宅銷售日漸火熱（這也證明了消費(fèi)力的增長 ），消費(fèi)力的不斷增加是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的有利保障。 3 住宅市場 31 北京市住宅總體投資 圖表：北京 19992020 年商品住宅投資及開發(fā)宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù) 年度 投資額 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 銷售額 新增空置面積 均價 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 633 2020 年 776 6759 2344 2020 年 19 月 6758 京商品住宅開發(fā)投資迅速增長，尤其是 2020 年和 2020 年增速加快， 2020 年全市全年完成住宅投資 億元，比上年增長 %；2020 和 2020 年北京商品住宅穩(wěn)步增長，到 2020 年 9 月份北京住宅投資仍保持小幅增長趨勢，說明北京市的住宅開發(fā)投資增長速度有點緩和，但保持增長上升趨勢。 在投資額增長的前提下，北京住宅的供應(yīng)量、銷售量也迅速高漲，價格也逐漸趨于合理，具體情況將在以下部分進(jìn)行分析。 32 北京 市住宅總體供應(yīng) 圖表： 19972020 年北京商品住宅新開工及竣工面積 23440500100015002020250030001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 200 5年1 9月商品住宅新開工面積 商品住宅竣工面積 從上圖可以看到，近幾年來，北京市商品住宅新開工面積及竣工面積均呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，上升幅度逐年加大。 2020 年， 本市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資 放緩 ， 19 月，全市商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。其中，商品住宅施工面積為 萬平方米，同比增長 ％，增幅比上年同期低 個百分點。 19 月，全市商品房新開工面積 萬平方米，同比下降 %。其中，商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。 33 北京市總體銷售狀況 2020 年整體銷售情況良好， 19 月，全市商品房買賣成交 21 萬套， 萬平方米，同比分別下降 ％、 ％。其中，商品現(xiàn)房買賣成交 萬套， 萬平方米，同比分別增長 ％和 ％；商品期房預(yù)售成交 萬套， 萬平方米，同比分別下降 ％、 ％。 圖表： 19972020 年北京商品住宅銷售面積 2 4 1 .9 1 3 7 6 .8 44 8 4 .7 18 9 8 .2 21 1 2 7 .51 6 0 4 .41 7 7 1 .12 2 8 5 .82 6 0 4 .60500100015002020250030001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2005年1—9月0200400600800100012001400160018002020銷售面積（萬平方米） 銷售額（億元） 從上圖可以看出，從 97 年以來，商品住宅的銷售面積和銷售額逐年上升，特別是 200 年、 2020 年、 2020 年連續(xù)三年都出現(xiàn)了大幅增長。 20 2020 年穩(wěn)步增長， 2020 年小幅增長 。 34 石景山區(qū)域住宅狀況 05 年 13季度，全區(qū)完成商品房銷售額 ，同比增長 倍；商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 倍。其中京漢房地產(chǎn)開發(fā)公司、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司及城建房地產(chǎn)開發(fā)公司有大規(guī)模商品房竣工，僅此三家完成商品房銷售額 、銷售面積 萬平方米，分別占全區(qū)商品房銷售額的 %、銷售面積的 %。 北京西四環(huán)的開發(fā)重心將向西南方向偏移。而對于這一預(yù)言， 04 年 就得到最好的驗證。 世紀(jì)城 三期、 酈城 、 誠品建筑 等一批項目的入市已使得西北四環(huán)炙手可熱，而 2020年西四環(huán)的開發(fā)力度將更加迅猛。首先，西北四環(huán)將推出緊鄰?qiáng)W運(yùn)場館的 紫金長安 、酈城后期的 TOWNHOUSE等，而主打街區(qū)文化的綜合社區(qū) 第七街區(qū) 的面世將打響岳各莊區(qū)域開發(fā)的第一炮，除經(jīng)濟(jì)適用房 西府景園 外，目前已知的即將推出的項目還有岳各莊橋西北角的珠江房地產(chǎn)項目、鄭常莊危改小區(qū)、 長安新城 50 萬平方米的商品房部分等。 而石景山區(qū)作為京城十大邊緣集團(tuán)中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)，在經(jīng)歷了一段時間的沉寂之后，也將不斷閃現(xiàn)亮點。中遠(yuǎn)名盤 200 萬平方米規(guī)模的 遠(yuǎn)洋山水 以及 京漢旭城 、 時代廬峰 、西 現(xiàn)代城 等項目的問世使人們對于石景山的項目刮目相看。同時，此地的房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)出向東推進(jìn)的趨勢。相信今年石景山的房地產(chǎn)將帶給人們更多的精彩。 區(qū)域 良好的住宅銷量再次證明了區(qū)域居住氛圍的形成，在 08 年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)下，區(qū)域住宅價格在兩年時間內(nèi)增長了 654 元 /平米。居住品質(zhì)的不斷提高、氛圍的不斷形成是未來發(fā)展的趨勢所在。 4 寫字樓市場 41 北京寫字樓市場總體供應(yīng) 據(jù)我司近期所作有關(guān)北京寫字樓商圈的專項調(diào)查顯示，北京市的寫字樓分布集聚現(xiàn)象非常明顯，目前北京市已建、在建的寫字樓項目共有約 760多個，總建筑面積約 2600 萬平方米，散布于市內(nèi)各大城區(qū)當(dāng)中。而東、西二環(huán)，東三環(huán)以及中關(guān)村南、北大街周邊是北京市寫字樓的主要集聚區(qū)，集中了國貿(mào)、燕莎、建國門、金融 街、中關(guān)村等頂級寫字樓商圈。其他的如西三環(huán)公主墳至西客站沿線，西南二環(huán)西便門至菜戶營橋沿線，安外大街、德外大街、和平西街等北部連通二、三、四環(huán)的南北軸線等也都是北京市寫字樓的熱點集聚區(qū)域。在這些交通干線上的寫字樓集聚區(qū)基本上已經(jīng)聯(lián)成了一片，如國貿(mào)向北沿東三環(huán)與京廣、農(nóng)展館、燕莎等區(qū)域聯(lián)成一片，向西沿長安街與建國門、東單、王府井、崇文門等區(qū)域聯(lián)成一片，建國門區(qū)域向北沿東二環(huán)又與朝陽門、東四十條、東直門等區(qū)域聯(lián)成一片。 通過比較，石景山區(qū)域雖然不是寫字樓聚集區(qū)域，但隨著 08 年的臨近 .五棵松奧運(yùn)場館的建設(shè)。寫字樓 將成為 08 年前商務(wù)地產(chǎn)的增量之一。隨著此部分人群的入住，區(qū)域商務(wù)消費(fèi)氛圍將開始形成，特別是五棵松奧運(yùn)場館周邊未來的商務(wù)人群不可忽視。 在辦公類物業(yè)宏觀市場分析中，我司將重點闡述北京商務(wù)區(qū)的供應(yīng)特性及市場走勢，以此對后期區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)研究予以參考。 42 北京寫字樓區(qū)域分布特點 按區(qū)域內(nèi)商務(wù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量與密度、區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量、區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源以及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性等幾個標(biāo)準(zhǔn)來判斷，北京市寫字樓集聚區(qū)可以被大致劃定為如下幾個寫字樓商圈：國貿(mào)－建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字 樓商圈、中關(guān)村寫字樓商圈、亞運(yùn)村寫字樓商圈、公主墳－西客站寫字樓商圈、西南二環(huán)寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。 從近幾年的市場供應(yīng)狀況及未來的市