【文章內(nèi)容簡介】 價降得多一點，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會選擇降價促銷，回籠資金，并帶動周邊項目跟進降價促銷。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。但房價回落的幅度不會太大，銷售量的增幅也不會太大，市場回暖要看明年。同時，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長，商住價格倒掛”現(xiàn)象會有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚 2010年上半年，（）%存量住房交易量下降的同時，掛牌出售量大幅增加：6月末，（6月末，）%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺以后，主要是相當(dāng)部分持有多套住房的業(yè)主預(yù)期房價即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價格走勢與商品住房的價格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚態(tài)勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺后，更是需求旺盛，租金快速上揚，漸成各方關(guān)注熱點。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚，13月累計上漲3點，46月累計上漲14點。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當(dāng)前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚的原因，主要是短期需求拉動：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來，大學(xué)生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進行過渡，擴大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價快速上漲以后，租金也會上漲。四、對當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議 上海積極貫徹實施國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，至6月末，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應(yīng)顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點關(guān)注下列問題。一）堅決貫徹國家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的遏制房價過快上漲，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房價反彈、漲得更高。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房價上漲過快的勢頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房價總體上講，逐年平穩(wěn)增長是正常的開發(fā)企業(yè)特別是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都希望有一個平穩(wěn)增長的發(fā)展環(huán)境。房價上漲過快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風(fēng)險，得益的只是房價上漲過快這一時間段售房的企業(yè)，對其他企業(yè)則有害無益。因此，開發(fā)企業(yè)更關(guān)心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長效型，既要防止房價反彈，也要防止房價大跌。上海房價上漲過快，主要是購房需求拉動，特別是投資投機性購房的拉動。通常的辦法是增加供應(yīng)，控制需求。從增加供應(yīng)看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應(yīng)逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應(yīng)，增加的主要是保障性住房這一塊，市場化商品住房用地并無增加。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來就是買不起房，不能形成購買商品住房的實際需求。但公共租賃房能起到分流和延緩購房需求的作用。從控制需求看，主要通過二套房貸政策，抑制投資投機性購房需求，但也影響到改善型購房需求，同時自住性購房需求也因調(diào)控政策預(yù)期降價而等待觀望或租房過渡，導(dǎo)致市場低迷。為此，開發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對改善型購房需求放寬貸款政策，防止銷售量進一步下滑。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量 目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進行修改以后，同時緩解地面沉降。當(dāng)前中心城區(qū)幾乎無地可供，住房價格居高不下的情況下，可以對非中心城區(qū)（外環(huán)以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應(yīng)面積。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務(wù)區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過于集中。住宅建設(shè)的郊區(qū)化導(dǎo)致了中央商務(wù)區(qū)的擁擠和部分新建住宅區(qū)的臥城化”為此，建議根據(jù)現(xiàn)代城市的規(guī)劃理念，大力推進依托軌道交通的城市副中心和服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD建設(shè)，重點發(fā)展郊區(qū)城鎮(zhèn)和大型居住社區(qū)的商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，加快城鄉(xiāng)一體化，提高城市商業(yè)、商務(wù)以及人口的承載力。三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與 長期以來，租賃市場的發(fā)展相對滯后。當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場成交低迷，但租賃市場成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。當(dāng)前，本市住房租賃市場存在諸多問題，包括缺乏由機構(gòu)投資者或企業(yè)長期持有并進行租賃經(jīng)營的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟與協(xié)同效應(yīng)；政府無法全面掌握租賃信息，無法實施有效市場監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒有得到落實，租賃備案率極低，市場發(fā)展呈無序狀態(tài)。從目前存在大房型分隔后“群租”現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場還存在大房型供應(yīng)過剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。住房銷售市場和住房租賃市場是住房流通的兩大市場，發(fā)展租賃住房市場，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問題，同時也是促進住房銷售市場健康發(fā)展的有效措施。政府部門應(yīng)該重視并大力發(fā)展公共租賃住房，一是制定租賃市場的政策，完善租賃信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加強市場監(jiān)管。二是鼓勵中小房型普通住房的開發(fā)商拿出一部分房源進行租賃，地價和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準(zhǔn)予銷售。三是對大型國有企業(yè)給予長期貸款支持，使其成為本市發(fā)展公共租賃住房的生力軍。四）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢，積極調(diào)整經(jīng)營策略 本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到調(diào)控政策的全面性和實施的堅決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來的新情況：1從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價拿地契機，沒有必要通過延長產(chǎn)品的建設(shè)時間和銷售周期來提高利潤。22009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。32010年上半年國稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對準(zhǔn)備；4這次調(diào)控的力度是逐步增強的如果房價調(diào)整不能達到調(diào)控的效果，可能會有新的調(diào)控措施出臺，具有不確定因素。首先，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真貫徹遏制房價過快上漲的政策措施，不要捂盤惜售。手中有樓盤的企業(yè)特別是資金不寬裕的企業(yè)應(yīng)通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。同時，市場低迷的情況下，應(yīng)加快項目的開工和建設(shè)，增加市場供應(yīng)，爭取趕上下一輪行情。其次，企業(yè)在當(dāng)前市場低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。當(dāng)前，已經(jīng)有很多企業(yè)紛紛在二三線城市逆勢拿地，為后續(xù)發(fā)展蓄勢。同時，當(dāng)前調(diào)控從緊、市場低迷情況下，部分中小企業(yè)可能面臨資金鏈短缺的問題，大企業(yè)可以考慮參股、收購，使項目正常開發(fā)，對大企業(yè)和中小企業(yè)、對市場都有利。再次，企業(yè)要爭取參與保障性住房的建設(shè)，參與大型居住社區(qū)的建設(shè)，開發(fā)建設(shè)符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化水平，擴大規(guī)?；б?。第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場分析常平各個區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，16月，%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房