【正文】 局、市財(cái)政局、市地稅局、市建交委、市規(guī)土局五部門發(fā)布《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》滬府辦發(fā)[2009]58號(hào)）共四項(xiàng)15條。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”四項(xiàng)措施：1增加普通商品住房的有效供給；2繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；3加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；4繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。一）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境 2010年上半年，國(guó)務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會(huì)議、兩次發(fā)文）出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強(qiáng)，上海堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。3月份一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲、地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問題發(fā)表評(píng)論。2009年12月份國(guó)務(wù)院開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。%，；，%。六）房屋拆遷 2010年上半年，全市拆遷居住房屋面積274萬平方米，比上年增長(zhǎng) %動(dòng)遷居民戶數(shù)17700戶，%。% 2010年6月末，比年初增加2%，%，% 2010年上半年，全市存量房（二手房），%。2010年上半年，%；，% 四）房地產(chǎn)交易 2010年上半年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬平方米，%。%，%，%，% 三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 2010年6月末，%；，%住宅施工面積中。其中，%住宅建設(shè)投資中。一、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 一）土地供應(yīng) 2010年上半年，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡(jiǎn)稱同比）%，%居住用地中，2010年新增182公頃。參考文獻(xiàn)：,上海2010年房地產(chǎn)地產(chǎn)供應(yīng)。（2）2009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用，為上海房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。（四）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢(shì)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來的新情況：（1）從已有的市場(chǎng)促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20家大型開發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的年度業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。當(dāng)前，本市住房租賃市場(chǎng)存在諸多問題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長(zhǎng)期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無法全面掌握租賃信息，無法實(shí)施有效市場(chǎng)監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場(chǎng)發(fā)展呈無序狀態(tài)。（三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與長(zhǎng)期以來，租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對(duì)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭，更重要的是如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。三、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和建議（一）堅(jiān)決貫徹國(guó)家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的是，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。增強(qiáng)人民幣匯率彈性?？刂曝泿判刨J增速。中國(guó)人民銀行決定從2010年1月18日起，；從2010年2月25日起，；從2010年5月10日起。提高存款準(zhǔn)備金率。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)黾友a(bǔ)充還款人償還貸款。通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對(duì)性地選擇35個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。2010年3月26日，國(guó)土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)），要求于2010年3月至2010年7月專項(xiàng)整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問題。此后，12月23日，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八項(xiàng)措施促進(jìn)居民消費(fèi)。國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。住房民生問題在上海和全國(guó)“兩會(huì)”上受到各界重視。二、2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的4萬億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的各項(xiàng)措施。%，5月份持平，%。%。%。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬平方米，%。2010年，%，；，%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)2010年6月末，%，；，%；住宅施工面積中。2010年，同比增長(zhǎng)32%。其中，%。?2010年，%；，%。%。本次調(diào)研以分析2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況為基礎(chǔ)，提出上海房協(xié)對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)的看法和下半年市場(chǎng)情況的預(yù)判，并形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門參考。第一篇：2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是上海房協(xié)為會(huì)員企業(yè)服務(wù)、反映會(huì)員企業(yè)訴求的一項(xiàng)重要的常態(tài)工作。上海房協(xié)邀請(qǐng)市房管局、市統(tǒng)計(jì)局等行政有關(guān)部門和上海社科院房地產(chǎn)研究中心、易居研究院等研究機(jī)構(gòu)的專家組成調(diào)研組，定期研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。一、2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況（一）土地供應(yīng)2010年，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)206幅1087公頃，比上年同期（以下簡(jiǎn)稱同比）%。在居住用地中，2010年新增182公頃。?（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，%（全國(guó)為19747億元，%），%。住宅建設(shè)投資中。%；億元，%；，%；，%。在施工面積中，%；，增長(zhǎng)29%；住宅新開工面積中。（四）房地產(chǎn)交易2010年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售714萬平方米，%，減幅擴(kuò)大。2010年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售），%（，%）。2010年，全市存量房（二手房），同比增長(zhǎng)%。（五）住房?jī)r(jià)格2010年16月，%，（%）。2010年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112元/平方米，%。2009年12月份國(guó)務(wù)院開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。在3月份一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲、“地王”頻現(xiàn)的情況下，新華社、人民日?qǐng)?bào)等中央媒體連續(xù)針對(duì)高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政和住房制度等問題發(fā)表評(píng)論。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境2010年，國(guó)務(wù)院先后四次（兩次常務(wù)會(huì)議、兩次發(fā)文）出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，調(diào)控的力度逐次加強(qiáng)，上海堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控的政策措施。其中第七條，2010年1月1日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2010年3月19日，國(guó)資委召開部分中央企業(yè)會(huì)議，國(guó)資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。?2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)），要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%（保障性住房除外）。?2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉的若干規(guī)定》（滬房管保[2010]208號(hào)），明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。?（二）貨幣金融環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。2010年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%（農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒有受到影響，%）。2010年，中國(guó)人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。2010年6月19日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和我國(guó)國(guó)際收支狀況，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈、漲得更高。（二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的《上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的“雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。這樣做的主要目的，是為了解決當(dāng)時(shí)中心城區(qū)盲目集中建設(shè)導(dǎo)致的城市管理運(yùn)行以及景觀環(huán)境問題，同時(shí)緩解地面沉降。在當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場(chǎng)成交低迷，但租賃市場(chǎng)成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。從目前存在的大房型分隔后“群租”的現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場(chǎng)還存在大房型供應(yīng)過剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒有必要通過延長(zhǎng)產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來提高利潤(rùn)。（3）2010年國(guó)稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；（4）這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的，如果房?jī)r(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)）建造工程學(xué)院 09秋季土木工程（2）朱任怡王知印張?chǎng)┹纪醴缄惾瘀?011．2．20第二篇：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告本次調(diào)研以分析2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況為基礎(chǔ)，提出上海房協(xié)對(duì)于上半年市場(chǎng)形勢(shì)的看法和下半年市場(chǎng)情況的預(yù)判，并形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門參考。2010年上半年， 2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研公頃，%，% 二）房地產(chǎn)開發(fā)投資 2010年上半年，%全國(guó)為19747億元，%，%。2010年上半年，同比增長(zhǎng)32%。施工面積中，%，增長(zhǎng)29%住宅新開工面積中。其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積562萬平方米，% 2010年上半年，全市商品房銷售（包括現(xiàn)房銷售和期房銷售），%，%。% 五）住房?jī)r(jià)格 2010年16月，%（%%5月份持平，% 分類別看：%%%%%其中6月份環(huán)比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均銷售價(jià)格14112元/平方米，%。七）房地產(chǎn)金融 2010年6月末，%。二、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境2010年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的4萬億投資等一攬子計(jì)劃，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，繼續(xù)落實(shí)“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”各項(xiàng)措施。住房民生問題在上海和全國(guó)“兩會(huì)”上受到各界重視。國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也逐漸增強(qiáng)。2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八項(xiàng)措施促進(jìn)居民消費(fèi)。此后，12月23日，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》自2010年1月1日起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差額征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓購買超過5年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅。此后，12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過1年，特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清。嚴(yán)格貫徹國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策，同時(shí)上海還規(guī)定，恢復(fù)收取個(gè)人購買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人購買存量普通住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。人均住房面積的認(rèn)定，以市房地產(chǎn)交易中心的有效資料為準(zhǔn)。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）共五項(xiàng)11條。價(jià)格等有關(guān)部門要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為”第七條中“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售” 2010年3月8日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》國(guó)土資發(fā)[2010]34號(hào)）共5項(xiàng)19條，要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先確定保障性住房用地地塊，確保計(jì)劃落實(shí)。2010年3月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于首次