【正文】 買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。三、房地產(chǎn)市場分析常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。吸引長沙城區(qū)、安化、益陽、湘潭大批周邊城市居民來寧鄉(xiāng)購房。③從寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)發(fā)展來看，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)處于釋放剛需的上升時(shí)期，一是縣域內(nèi)人員進(jìn)城購房成為購房主力軍。從長沙的地產(chǎn)交易網(wǎng)上看，9月份的土地成交量大幅增加，樓盤開盤均價(jià)提高了400——600元/平米。這些政策的微調(diào)將壓抑已久的剛需開始逐步釋放，促使樓市在前一段時(shí)間出現(xiàn)明顯上漲。全國正處在城市化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，自住型剛需非常大，3月底以來全國宏觀市場銷售需求由謹(jǐn)慎滯緩向信心增強(qiáng)轉(zhuǎn)變，宏觀政策方面在打擊投機(jī)性需求的同時(shí)，出臺優(yōu)惠政策鼓勵(lì)首套購房需求。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城打工人員、打工族回鄉(xiāng)置業(yè)購房者依然是銷售的主力軍。瀾灣、碧桂園的購房戶主要是長沙城區(qū)為主，占80%以上。④板塊格局：2012年1——9月，行政板塊、金洲板塊、。9月份均價(jià)4345元/平米，排名全長沙市第八，高于瀏陽市600多元/平米。②戶型及剛需占比：2012年1——%，%次之，當(dāng)前首次購房和首次改善置業(yè)中電梯房占主打。（3）寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場銷售①新建商品房銷售：2012年1——9月累計(jì)銷售商品房4796套，%、%、%?？傮w而言，今年前4個(gè)月開發(fā)商推盤起伏較大，樓市整體低迷，開發(fā)商信心不足，4——5月份樓市成交有了明顯回暖，從價(jià)格上看，整體開盤均價(jià)為3800元/平米，同比上年度的4000元/平米有所下降。（2）寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場供給2012年1——9月累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售247棟，8217套，預(yù)售面積92萬平米，%，環(huán)比逐月增長。第一篇：2012年寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析2012年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場調(diào)研分析（1）寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模：當(dāng)前全縣在冊房地產(chǎn)企業(yè)119家，在建、新建、意向項(xiàng)目85個(gè)，開工建設(shè)66處；，其中跨年剩余量133萬平米，續(xù)新建開工103萬平米，新開工40萬平米。運(yùn)行情況：2012年1——9月完成實(shí)物建設(shè)量151萬平米、。其中批準(zhǔn)住宅6977套，%。與全市九個(gè)區(qū)縣相比，批準(zhǔn)預(yù)售水平僅高于芙蓉區(qū)，低于其他7個(gè)區(qū)縣，價(jià)格方面，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格為全市的2/3水平，高于瀏陽600元/平米。市場態(tài)勢明顯向好，基本恢復(fù)到2010年同期水平。③產(chǎn)品價(jià)格：房價(jià)漲幅減小，2012年1——9月全縣商品房均價(jià)為4182元/平米，%，其中非住宅6671元/平米，住宅3723元/平米（其中別墅6771元/平米，多層2734元/平米，電梯房3708元/平米，%，%，%）。產(chǎn)品價(jià)格總體高于去年同期水平，主要原因是樓盤品質(zhì)提升、配置優(yōu)化等，但是漲幅不再“井噴”。⑤外向度情況：2012年1——9月本縣與外地相比為：4:1，本縣購房中城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比為1:，%，外地購房人群主要集中在長沙、益陽、湘潭、婁底等周邊市縣。望城縣被設(shè)為區(qū)以后，外向度更為明顯。（4）小結(jié)①從宏觀環(huán)境來看，在堅(jiān)持調(diào)控主調(diào)不動(dòng)搖的同時(shí)出現(xiàn)適度的松動(dòng)微調(diào)。住房公積金最高貸款額上調(diào)，銀行信貸出現(xiàn)松動(dòng)，采取差異化信貸政策釋放剛需。從最新數(shù)據(jù)來看，全國包括北京在內(nèi)的樓市出現(xiàn)了不同程度的回暖。②從交通區(qū)位和發(fā)展態(tài)勢看，寧鄉(xiāng)規(guī)劃定位是省會(huì)次中心，區(qū)位優(yōu)勢逐漸明顯，長張高速、金洲大道、長邵婁高速、319國道提質(zhì)改造、規(guī)劃建設(shè)中的石長鐵路復(fù)線和長益常城際輕軌、長沙市地鐵2號線，使長沙與寧鄉(xiāng)真正實(shí)現(xiàn)無縫對接，這將給寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇。寧鄉(xiāng)縣域內(nèi)人口136萬，按照年增加3%城鎮(zhèn)化率，每年至少需要解決4萬人的剛需，二是寧鄉(xiāng)在戶籍上隸屬于長沙市，對周邊具有較強(qiáng)吸附力。④從投資成本來看，當(dāng)前受全球經(jīng)濟(jì)下滑影響，相關(guān)行業(yè)成本下降，建筑成本處于低谷期，利于實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，26月累計(jì)增速分別為：%、%、%、%；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。16月全區(qū)預(yù)售3940套，；%%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、%、30%和42%。二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)