【正文】 商品房市場(chǎng)的主要購 買需求。西部南部區(qū)域的房?jī)r(jià)較低，但較往年增幅較大。 21 2020 年全市商品房售均價(jià) 3494 元 /㎡，同比增長(zhǎng) 17%。 (三 )戶型配置 120 ㎡三房戶型， 90 ㎡兩房 戶型占了目前滕州住宅銷售的大半，南向臥室戶型較暢銷。但通過對(duì)各項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程及銷售狀況分析，除市中心城區(qū)外，多層住宅仍是購房者的首選物業(yè)。 (五 )高端產(chǎn)品較少 尤其是市中心區(qū)目前尚無真正意義上的高端住宅產(chǎn)品，更缺乏代表現(xiàn)代城市生活的物業(yè)配套設(shè)施。住宅的投資保值功能成為他們購房的主要目的 。 23 七、市場(chǎng)潛力 按照目前滕州的發(fā)展格局以及政府發(fā)展規(guī)劃，滕州今后幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)發(fā)展方向有以下兩處： （一）舊城改造 自上世紀(jì) 90 年代馬號(hào)東街商品化住宅改造起，通過二十余年的城市化建設(shè)，滕州目前形成了由府前路、荊河中路、善國中路、大同路構(gòu)成井字形城市核心區(qū)域，舊城改造已擴(kuò)展至解放中路、塔寺路、荊河沿岸、平行中路。十年 后規(guī)劃市域面積達(dá) 190 平方公里，人口達(dá)到 62 萬，人均居住面積 33 ㎡。 與城市化建設(shè)相適應(yīng)的住宅物業(yè)為高層住宅建筑，高容積率、高智能化的高檔物業(yè)產(chǎn)品。如：?jiǎn)柼炜萍?、九州清晏、碧水云天中央城等?xiàng)目都以此為宣傳買點(diǎn)。 26 按目前滕州舊城改造的建設(shè)進(jìn)程及城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，今后幾年內(nèi)商品化住宅市場(chǎng)將會(huì)依荊河沿岸漸次向兩側(cè)拓展。全部改造完成后將達(dá)到 290 萬㎡的開發(fā)用地、近 10 萬居住人口的規(guī)?！，F(xiàn)代化大型商業(yè)也將出現(xiàn)。 27 （二）城市北部 滕州規(guī)劃北部市域自南而北跨越學(xué)院中路、北辛路及北環(huán)路，西起平行北路 104 國道，東至龍泉路。區(qū)域居住占地 1100 多萬㎡， 25 萬居住人口，人均居住面積 35 ㎡，是規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)人均居住面積最大的區(qū)域。 以政府各職能部門辦公大樓、原有教育單位為“點(diǎn)”，城市干道北辛路、學(xué)院路為“線”，大同北路、善國北路、塔寺路城市道分隔形成的地塊為“面”，可開發(fā)區(qū)域廣闊。 北環(huán)路區(qū)域由于離市區(qū)距離太遠(yuǎn)，目前進(jìn)行大規(guī)模城市開發(fā)難度較大；學(xué)院中路兩側(cè)有大量老城區(qū)住宅群落，人口 較為密集，舊城改造開發(fā)有一定難度。低容積率，高綠化率，良好的居住大環(huán)境是北部住宅項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。如：翠湖天地、翔宇經(jīng)典。城市公共交通尚不發(fā)達(dá)，市中心區(qū)域的公交系統(tǒng)最晚運(yùn)行時(shí)間是 21 點(diǎn)。 30 ? 北辛中路西段倫達(dá)商貿(mào)城的建設(shè)將能帶動(dòng)周邊區(qū)域的商業(yè)配套生活設(shè)施的開發(fā)，進(jìn)而周 邊的生活居住配套也會(huì)跟進(jìn)，但是從地域特征來看，將會(huì)是以為普通多層小高層住宅為主，產(chǎn)品附加值提升有限。 31 八、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 結(jié)合滕州目前市場(chǎng)各區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)程，下列項(xiàng)目將可能與本項(xiàng)目成為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。規(guī)劃紅線面積 302234 ㎡，建設(shè)用地 169596 ㎡，總建筑面積 852205，其中住宅總面積 641180 ㎡，容積率達(dá) 。北側(cè)沿河規(guī)劃漢唐風(fēng)格商業(yè)步行街。 36 ? 新興南路荊河南側(cè)規(guī)劃延伸段西側(cè)至 鐵路橋?yàn)槲鲄^(qū)，地形較方正。 西區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 19 棟住宅樓，樓高從 11 至 28 層。 37 (三 )戶型面積 最大設(shè)計(jì)戶型面積 155 ㎡，最小面積 55 ㎡，單身公寓戶型面積 30 ㎡。 (四 )地塊 SWOT 分析 ○優(yōu)勢(shì) ? 基地面積大，社區(qū)規(guī)模大 ? 地理位置優(yōu)越，生活便利 ? 地塊環(huán)境相對(duì)封閉，內(nèi)部生活安靜 ○劣勢(shì) ? 地形狹長(zhǎng)，內(nèi)部規(guī)劃難度較大 ? 位于市區(qū)荊河下游位置，水環(huán)境較差 ? 東西兩側(cè)的善國中路鐵 路橋環(huán)境干擾大 ○機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 開發(fā)商為地方性品牌，政府背景，信譽(yù)度較高 ? 配合荊河治理工程，水環(huán)境前景優(yōu)良 ? 回遷安置房可有效提高小區(qū)入住速度 ? 地塊南側(cè)居民區(qū)改造進(jìn)程進(jìn)入實(shí)施階段 ○危機(jī)點(diǎn) ? 今明兩年大市場(chǎng)環(huán)境較弱 ? 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量較大 38 十、營銷策略 (一 )目標(biāo)客戶 ? 主力客戶群為改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶，占 50%，（不含回遷安置戶）； ? 有居住需求的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、平行路貿(mào)易集中區(qū)域中小企業(yè)主、商人，占 30%； ? 企事業(yè)機(jī)關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦人員等投資保值型客戶，占 20%。 (三 )市場(chǎng)定位 A. 東區(qū)一期項(xiàng)目應(yīng)借助荊河公園的優(yōu)勢(shì)，以“公園邊的威尼斯風(fēng)情生活特區(qū)”為市場(chǎng)定位 闡述： 39 a) 既標(biāo)識(shí)項(xiàng)目方位，又突出產(chǎn)品環(huán)境優(yōu)勢(shì)。而“碧水云天中央城”的清河水系景觀作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀，有明確規(guī)劃方案及建設(shè)進(jìn)程，從目前來說相比荊河本流 域水系更具優(yōu)勢(shì)。 “威尼斯風(fēng)情”、“生活特區(qū)”等定位語將本項(xiàng)目在滕州地區(qū)樹立與眾不同的特質(zhì)。將本項(xiàng)目最為貼近客戶心理需求的優(yōu)勢(shì)用平實(shí)明晰的語言表達(dá)出來能在較短的時(shí)間內(nèi)引起客戶的心理共鳴。因此以相對(duì)高端的產(chǎn)品姿態(tài)出現(xiàn)的市40 場(chǎng)上，既符合產(chǎn)品的特質(zhì)又為二期價(jià)位的進(jìn)一步提升作市場(chǎng)引導(dǎo)。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、地塊形態(tài)建議將售樓處優(yōu)先建于善國中路荊河北岸，荊河公園西北側(cè)區(qū)域，即能吸引荊河公園游覽人群及善國中路龐大人流資源，又便于公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)管 理。 ? 限于場(chǎng)地條件，售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)風(fēng)格以精致、溫馨為主，外部造型以獨(dú)特典雅為主，與案名相呼應(yīng)； ? 停車場(chǎng)地、售樓處引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)置須因地制宜，以便利、醒目為宗旨。 a) 景觀橋造型可參照威尼斯城市標(biāo)志性橋梁設(shè)計(jì)或簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格，以鮮明的建筑形態(tài)形成市場(chǎng)號(hào)召力 . b) 為協(xié)調(diào)與景觀橋梁的建筑形態(tài)，建議規(guī)劃中的古塔風(fēng)格建筑及沿河商業(yè)步行 街調(diào)整為古典風(fēng)格的西式41 建筑店鋪群落或現(xiàn)代感強(qiáng)烈的都市步行廣場(chǎng)風(fēng)格。 Logo 以威尼斯“里阿爾托橋”和威尼斯“岡多拉船”為設(shè)計(jì)原型，突出濃郁水城特色 44 工地圍墻廣告 45 宣傳海報(bào) 46 47 貨到付款 《 2020 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！ 貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代 理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 48 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系 1323556639 驗(yàn)證！ 49 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化 CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項(xiàng)目滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 89 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 27 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月?？谑泻５閸u項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 46 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月?？谑蟹康禺a(chǎn)報(bào)告》 21 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020 年 8 月 23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶型投資分析》 3 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》 10 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 5 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入可行研判》 54頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《北大縱橫開發(fā)區(qū)運(yùn)營模式研究報(bào)告》 95 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 101 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2020 年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月 13日 — 8 月 19 日新房市場(chǎng)周報(bào)》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 15頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 10頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 42頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月國家調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響》 8 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 43頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年 2 季度中國物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》 24頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《瑞銀不動(dòng)產(chǎn) 2020 年鄭州鄭東新區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 34頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《恒達(dá) 2020 年 15 月蘇州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況》 13頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《合富輝煌 2020 年 6 月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 25頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《光岳地產(chǎn) 2020 年北京之春房展會(huì)考察報(bào)告》 33頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《東北證券 2020 年 8 月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期 政策回顧及展望》 6 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020 年 8 月 16日 8 月 22日中國房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)》 28頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 19日－ 2020 年 7 月 25日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》 39 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析》 46 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及下半年展望》 9 頁 51 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年岳陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 8 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波城市綜合體研究及國內(nèi)外案例分析》 47 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年海南國際旅游島旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年度青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書》 135 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月內(nèi)蒙古錫盟 市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 57 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析》 9 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告監(jiān)測(cè)分析》 5 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月安徽房地產(chǎn)報(bào)告》 130 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 31日廣西鳳嶺日用品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)可行性報(bào)告》 45頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 3 日成都商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況》 11 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 67 月宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》 5 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月房地產(chǎn)政策解讀