【正文】 入，則占到36%。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20左右，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，當(dāng)前調(diào)控從緊、市場(chǎng)低迷情況下，部分中小企業(yè)可能面臨資金鏈短缺的問(wèn)題，大企業(yè)可以考慮參股、收購(gòu)，使項(xiàng)目正常開發(fā)，對(duì)大企業(yè)和中小企業(yè)、對(duì)市場(chǎng)都有利。其次，企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)低迷情況下，可以到二三線城市逢低吸納土地，也可以拿一些非住宅用地。手中有樓盤的企業(yè)特別是資金不寬裕的企業(yè)應(yīng)通過(guò)降價(jià)促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全。32010年上半年國(guó)稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；4這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的如果房?jī)r(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒(méi)有必要通過(guò)延長(zhǎng)產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來(lái)提高利潤(rùn)。三是對(duì)大型國(guó)有企業(yè)給予長(zhǎng)期貸款支持，使其成為本市發(fā)展公共租賃住房的生力軍。政府部門應(yīng)該重視并大力發(fā)展公共租賃住房，一是制定租賃市場(chǎng)的政策，完善租賃信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。從目前存在大房型分隔后“群租”現(xiàn)象分析，本市住房租賃市場(chǎng)還存在大房型供應(yīng)過(guò)剩，小房型供不應(yīng)求，宿舍型供應(yīng)缺失的供求矛盾。當(dāng)前調(diào)控的背景下，本市住房買賣市場(chǎng)成交低迷，但租賃市場(chǎng)成交活躍，且租金上漲迅速，引起了各方的高度關(guān)注。住宅建設(shè)的郊區(qū)化導(dǎo)致了中央商務(wù)區(qū)的擁擠和部分新建住宅區(qū)的臥城化”為此，建議根據(jù)現(xiàn)代城市的規(guī)劃理念，大力推進(jìn)依托軌道交通的城市副中心和服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（微型CBD建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展郊區(qū)城鎮(zhèn)和大型居住社區(qū)的商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，加快城鄉(xiāng)一體化，提高城市商業(yè)、商務(wù)以及人口的承載力。當(dāng)前中心城區(qū)幾乎無(wú)地可供，住房?jī)r(jià)格居高不下的情況下，可以對(duì)非中心城區(qū)（外環(huán)以外）住宅用地提高容積率上限，增加住房的供應(yīng)面積。二）適度提高商品住房容積率，增加住房供應(yīng)量 目前本市的土地控制性規(guī)劃大多完成于2004年以后，2003年底頒布的上海市城市規(guī)劃條例修正案》中所明確的雙增雙減”原則是土地規(guī)劃制定的重要依據(jù)。從控制需求看，主要通過(guò)二套房貸政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但也影響到改善型購(gòu)房需求，同時(shí)自住性購(gòu)房需求也因調(diào)控政策預(yù)期降價(jià)而等待觀望或租房過(guò)渡，導(dǎo)致市場(chǎng)低迷。而保障性住房近兩年還只能解決低收入住房困難家庭，這部分群體本來(lái)就是買不起房，不能形成購(gòu)買商品住房的實(shí)際需求。通常的辦法是增加供應(yīng)，控制需求。因此，開發(fā)企業(yè)更關(guān)心政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、長(zhǎng)效型，既要防止房?jī)r(jià)反彈，也要防止房?jī)r(jià)大跌。房?jī)r(jià)總體上講，逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)是正常的開發(fā)企業(yè)特別是長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都希望有一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展環(huán)境。前幾次調(diào)控，都出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈、漲得更高。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注下列問(wèn)題。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場(chǎng)十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，部分購(gòu)房者選擇租房進(jìn)行過(guò)渡，擴(kuò)大了租房需求；四是目前上海的租售比（房?jī)r(jià)與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房?jī)r(jià)快速上漲以后，租金也會(huì)上漲。分析當(dāng)前上海住房租賃市場(chǎng)活躍、租金快速上揚(yáng)的原因，主要是短期需求拉動(dòng)：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來(lái)，大學(xué)生住房租賃需求迅速增加。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來(lái)少有的快速上漲之勢(shì)。尤其是自4月中旬“新國(guó)十條”出臺(tái)后，更是需求旺盛，租金快速上揚(yáng)，漸成各方關(guān)注熱點(diǎn)。存量住房的價(jià)格走勢(shì)與商品住房的價(jià)格走勢(shì)相似。同時(shí)，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長(zhǎng)，商住價(jià)格倒掛”現(xiàn)象會(huì)有所緩解。隨著價(jià)格的回落，銷售量也會(huì)有所增長(zhǎng)。一方面，企業(yè)總是追求利潤(rùn)的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，即使降價(jià)幅度也不會(huì)太大。因此，5月份房?jī)r(jià)上漲持平，6月份房?jī)r(jià)下降。6月份本市月度成交超過(guò)1萬(wàn)平米的9個(gè)樓盤中，有8個(gè)是綠地、保利、復(fù)地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。不久，萬(wàn)科宣布實(shí)行優(yōu)惠促銷。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領(lǐng)漲。%但從價(jià)格走勢(shì)上看是先揚(yáng)后抑，%2月份持平，%%5月份持平，% 2010年14月上海商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，4月份商品住房?jī)r(jià)格水平創(chuàng)出歷史新高。圖12009年7月2010年6月上海市場(chǎng)化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)源：民間機(jī)構(gòu)網(wǎng)上監(jiān)測(cè)。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長(zhǎng)的原因，首先是住宅建設(shè)和成交區(qū)域的不斷外延帶動(dòng)了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉(zhuǎn)為投資商辦樓；同時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購(gòu)房者的需要，建設(shè)了一批小戶型、可居住的辦公用房。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價(jià)格上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高也抑制了購(gòu)房需求。分析商品住房銷售下降的原因，一是20052008年商品住房用地供應(yīng)逐年下降，使得近年來(lái)竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積逐年減少。三）商品住宅成交量明顯下降，住房?jī)r(jià)格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。2010年下半年，上海繼續(xù)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長(zhǎng)，但受到市場(chǎng)銷售不暢的影響，市場(chǎng)化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對(duì)寬松。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長(zhǎng)的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購(gòu)置土地規(guī)模增長(zhǎng)較快。%為5年來(lái)最大增幅。二）保障性住房投資大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹(jǐn)慎。從土地價(jià)格來(lái)看，一方面上半年三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設(shè)“兩個(gè)中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價(jià)的上漲壓力依然存在因此，下半年地價(jià)總體水平將有所下降，但下降的幅度不會(huì)太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)12002元/平方米，而該地塊周邊的房?jī)r(jià)在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價(jià)仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。2010年下半年，隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)仍將大幅增長(zhǎng)。該地塊12家企業(yè)競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率431%6月23日旭輝集團(tuán)（民企），樓面地價(jià)5507元/平米，溢價(jià)率136%為上半年居住用地的最高溢價(jià)率，明顯低于2009年的溢價(jià)率水平。2月12日，華僑城（央企），成為全國(guó)單價(jià)地王。2010年上半年上海地價(jià)呈先高后低走勢(shì)。一）住宅用地供應(yīng)大幅增加，土地價(jià)格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應(yīng)以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)力度，% 從住宅用地出讓的價(jià)格看：2010年上半年，地價(jià)漲幅有所回落。預(yù)計(jì)下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)和區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但總體房?jī)r(jià)水平的下降空間不大。由于新增供應(yīng)量的相對(duì)不足，住房?jī)r(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，成交量下降。2010年6月19日，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和我國(guó)國(guó)際收支狀況，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。2010年上半年，；。2010年上半年，中國(guó)人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險(xiǎn)防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。中國(guó)人民銀行決定從2010年1月18日起，；從2010年2月25日起，；從2010年5月10日起。1提高存款準(zhǔn)備金率。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度后累加，最高不超過(guò)60萬(wàn)元；借款人發(fā)生三期以上逾期時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)黾友a(bǔ)充還款人償還貸款。公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年6月8日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)稅總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》建保[2010]87號(hào)）要求按照政府組織，社會(huì)參與的原則，通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時(shí)要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%保障性住房除外）通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對(duì)性地選擇35個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象。要加大對(duì)捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度；要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場(chǎng)信息；要鼓勵(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)。通知明確：未取得房屋預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等費(fèi)用。2010年3月26日，國(guó)土資源部明電印發(fā)《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)）要求于2010年3月至2010年7月專項(xiàng)整治保障性住房擅自改變用途、違規(guī)供應(yīng)別墅用地和閑置土地問(wèn)題。通知還要求省級(jí)管理部門每年3月底前，上報(bào)本住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，公開土地出讓和劃撥結(jié)果、土地開發(fā)利用信息和違法違規(guī)用地查處結(jié)果。第三條中“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）貸款首付比例不得低于40%貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”第五條中，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”第六條中，國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。2010年1月1日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市農(nóng)委、市規(guī)劃國(guó)土資源局《關(guān)于本市實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策推進(jìn)農(nóng)民宅基地置換試點(diǎn)工作的若干意見(jiàn)》滬府辦發(fā)[2010]1號(hào)）明確了試點(diǎn)的基本原則、具體條件、政策措施、工作程序和組織領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)定在符合規(guī)劃、85%以上農(nóng)戶同意置換的地區(qū)推進(jìn)宅基地置換試點(diǎn)，同時(shí)確保置換項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少。2009年12月30日，市公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于2010年執(zhí)行住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款政策的通知》滬公積金[2009]75號(hào)）人均住房面積低于本市平均水平的家庭再次貸款購(gòu)買第二套普通自住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的每戶家庭最高貸款限額為40萬(wàn)元（有補(bǔ)充住房公積金的最高60萬(wàn)元）對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房，從緊掌握住房公積金貸款政策。2009年12月29日，上海市房管