【正文】 購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅[2010]13號(hào)）對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策（即：不能享受1%契稅優(yōu)惠）2010年3月19日，國(guó)資委召開(kāi)部分中央企業(yè)會(huì)議，國(guó)資委主任、黨委書記李榮融明確要求16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)帶頭執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中發(fā)揮骨干作用；78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。2010年4月13日，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 建房[2010]53號(hào)）要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)者不得擅自更改購(gòu)房者姓名。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）共5項(xiàng)10條，要求堅(jiān)決抑制不合理住房需求，對(duì)購(gòu)買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應(yīng)大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對(duì)不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作的地方政府考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，增加居住用地有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。2010年5月26日，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 建房[2010]83號(hào)）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時(shí)要求只有對(duì)能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，且家庭成員沒(méi)有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號(hào)）明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。二）貨幣金融環(huán)境 2010年上半年，國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，同時(shí)著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有受到影響，% 2控制貨幣信貸增速。2010年6月末，廣義貨幣（，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_房地產(chǎn)調(diào)研%；狹義貨幣（，%。2010年16月，銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為：%%%%%% 3增強(qiáng)人民幣匯率彈性。三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與下半年市場(chǎng)情況預(yù)判 2010年上半年，上海堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，切實(shí)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)工作。新國(guó)十條”出臺(tái)以后，市場(chǎng)成交進(jìn)一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價(jià)格有所松動(dòng)。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房?jī)r(jià)等方面進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)二手房和租賃房市場(chǎng)也作了分析。%%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價(jià)格水平環(huán)比分別為：%%%%此外，非理性競(jìng)拍的現(xiàn)象減少，上半年預(yù)申請(qǐng)公告的105幅土地中，有3人以上預(yù)申請(qǐng)的地塊為20幅。2月2日，證大置業(yè)（民企），成為上海的新地王（總價(jià)與單價(jià)雙料地王），4家企業(yè)競(jìng)價(jià)。該地塊2家企業(yè)競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率49%同日，仁恒（外企），樓面地價(jià)15498元/平方米。目前該地塊周邊房?jī)r(jià)約為13000元/平方米左右，面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象不再。但從供應(yīng)地段上看，23個(gè)大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側(cè)外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應(yīng)不會(huì)增長(zhǎng)。無(wú)論是地價(jià)下降還是漲幅下降都將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。2009年下半年伴隨保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)。分類別看，元，%，%，% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴(kuò)大，主要原因在兩個(gè)方面：一是保障性住房開(kāi)工提速，投資規(guī)模擴(kuò)大。此外，2009年上半年的投資規(guī)?；鶖?shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。2010年上半年，同比增長(zhǎng)32%投資的資金來(lái)源比較充裕。同時(shí)，投資的傳導(dǎo)效應(yīng)將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。批準(zhǔn)預(yù)售商品房714萬(wàn)平方米，%其中批準(zhǔn)商品住房預(yù)售562萬(wàn)平方米，%商品房銷售同比明顯減少，%，%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來(lái)半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長(zhǎng)。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房，也影響自住型需求對(duì)調(diào)控降價(jià)的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，購(gòu)房需求明顯減少。四是世博會(huì)的舉辦延緩了部分項(xiàng)目的建設(shè)和舊城改造，動(dòng)拆遷購(gòu)房需求減少。從2010年上半年商品住房成交的結(jié)構(gòu)看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移：%；%；%；二是成交房型繼續(xù)趨?。?0平方米以下占比44%，%，%；三是價(jià)格區(qū)間明顯上移：%，%同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，%，%同比上升9個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。其原因仍然是供應(yīng)不足，需求增加，僅首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房的需求還相對(duì)穩(wěn)定，但加上投資性購(gòu)房的需求大量增加，推高了房?jī)r(jià)。據(jù)民間研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，一季度5萬(wàn)元/平米以上的豪宅成交338套（）（套均257平方米）（平均72884元/平方米）4月17日“新國(guó)十條”出臺(tái)以后，恒大集團(tuán)首先其全國(guó)20多個(gè)城市約40個(gè)在售項(xiàng)目全面實(shí)行“八五折”優(yōu)惠。6月初，綠地集團(tuán)在全國(guó)41個(gè)城市近百樓盤優(yōu)惠促銷（上海有12個(gè)樓盤）受其影響，上海5月份就有37個(gè)樓盤優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個(gè)樓盤。開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費(fèi)、送家電補(bǔ)貼、送購(gòu)房契稅等變相降價(jià)方式；二是優(yōu)惠活動(dòng)期間購(gòu)房，價(jià)格打折；三是新盤低開(kāi)、直接降價(jià)。2010年下半年，市場(chǎng)將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤整的態(tài)勢(shì)。另一方面，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)降得多一點(diǎn)，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開(kāi)始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)選擇降價(jià)促銷，回籠資金，并帶動(dòng)周邊項(xiàng)目跟進(jìn)降價(jià)促銷。但房?jī)r(jià)回落的幅度不會(huì)太大，銷售量的增幅也不會(huì)太大，市場(chǎng)回暖要看明年。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚(yáng) 2010年上半年，（）%存量住房交易量下降的同時(shí)，掛牌出售量大幅增加：6月末，（6月末，）%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國(guó)十條”出臺(tái)以后，主要是相當(dāng)部分持有多套住房的業(yè)主預(yù)期房?jī)r(jià)即將下跌，從而急于拋售。2010年上半年，上海住房租賃市場(chǎng)成交活躍，租金呈逐步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚(yáng)，13月累計(jì)上漲3點(diǎn)，46月累計(jì)上漲14點(diǎn)。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來(lái)滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟(jì)原因，租房成其解決居住問(wèn)題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。四、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和建議 上海積極貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，至6月末，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應(yīng)顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚(yáng)等現(xiàn)象。一）堅(jiān)決貫徹國(guó)家調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。這一次調(diào)控已經(jīng)遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，更重要的如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，透支了后市的漲幅，增加了后市的風(fēng)險(xiǎn)，得益的只是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一時(shí)間段售房的企業(yè)，對(duì)其他企業(yè)則有害無(wú)益。上海房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，主要是購(gòu)房需求拉動(dòng)，特別是投資投機(jī)性購(gòu)房的拉動(dòng)。從增加供應(yīng)看，上海土地資源緊缺，2004年宏觀調(diào)控以后，商品住房用地供應(yīng)逐年減少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供應(yīng)，增加的主要是保障性住房這一塊，市場(chǎng)化商品住房用地并無(wú)增加。但公共租賃房能起到分流和延緩購(gòu)房需求的作用。為此，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望房產(chǎn)稅的政策暫緩出臺(tái)，如果銷售繼續(xù)低迷，可考慮對(duì)改善型購(gòu)房需求放寬貸款政策，防止銷售量進(jìn)一步下滑。2004年初，原上海市城市規(guī)劃管理局對(duì)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行修改以后，同時(shí)緩解地面沉降。此外，目前本市成熟的商業(yè)商務(wù)區(qū)基本都集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，產(chǎn)業(yè)與工作人群過(guò)于集中。三）加快公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與 長(zhǎng)期以來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后。當(dāng)前，本市住房租賃市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，包括缺乏由機(jī)構(gòu)投資者或企業(yè)長(zhǎng)期持有并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)的房屋，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)與協(xié)同效應(yīng)；政府無(wú)法全面掌握租賃信息，無(wú)法實(shí)施有效市場(chǎng)監(jiān)督；租賃登記制度遠(yuǎn)沒(méi)有得到落實(shí)，租賃備案率極低，市場(chǎng)發(fā)展呈無(wú)序狀態(tài)。住房銷售市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)是住房流通的兩大市場(chǎng)，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，尤其是公共租賃住房，不僅能有效解決本市日益突出的居住問(wèn)題，同時(shí)也是促進(jìn)住房銷售市場(chǎng)健康發(fā)展的有效措施。二是鼓勵(lì)中小房型普通住房的開(kāi)發(fā)商拿出一部分房源進(jìn)行租賃，地價(jià)和稅收上給予優(yōu)惠，若干年以后準(zhǔn)予銷售。四）開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)清調(diào)控形勢(shì)，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略 本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來(lái)的新情況：1從已有的市場(chǎng)促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)20家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。22009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用，為上海房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。首先，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真貫徹遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，不要捂盤惜售。同時(shí)，市場(chǎng)低迷的情況下，應(yīng)加快項(xiàng)目的開(kāi)工和建設(shè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，爭(zhēng)取趕上下一輪行情。當(dāng)前，已經(jīng)有很多企業(yè)紛紛在二三線城市逆勢(shì)拿地，為后續(xù)發(fā)展蓄勢(shì)。再次，企業(yè)要爭(zhēng)取參與保障性住房的建設(shè)，參與大型居住社區(qū)的建設(shè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)符合綠色、低碳、環(huán)保要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化水平，擴(kuò)大規(guī)?；б?。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開(kāi)發(fā)以大戶為主，大面積。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，26月累計(jì)增速分別為：%、%、%、%；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。16月全區(qū)預(yù)售3940套，；%%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、%、30%和42%。二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)