【正文】 地規(guī)模近期 67 平方公里，其中湖州中心城區(qū) 平方公里，南潯城區(qū) 平方公里；遠期城市用地 平方公里，其中湖州中 心城區(qū) 平方公里，南潯城區(qū) 平方公里。 附 :[湖州市吳興工業(yè)區(qū) ]簡介 正在招商中 東部新區(qū)是吳興區(qū)擴大對外開放、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和打造先進制造業(yè)基地的主要平臺，湖州中心城市發(fā)展的核心區(qū)塊，涉及八里店、環(huán)渚、織里 3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 183 平方公里，已規(guī)劃 90 平方公里，其中中心區(qū) 46 平方公里、織里片區(qū)32 平方公里、環(huán)渚片區(qū) 平方公里、吳興食品加工園 平方公里。新區(qū)以現(xiàn)代城市理念總體布局，圍繞中央商務(wù)區(qū)為核心，以南北和東西向 景觀大道為軸線建立無障礙物流網(wǎng)絡(luò)，并劃分以高技術(shù)板塊為主的工業(yè)平臺，高檔住宅群落開發(fā)為主的商住板塊，山水風(fēng)景區(qū)開發(fā)為主的旅游觀光平臺。區(qū)內(nèi)主要工業(yè)園區(qū)：歐盟工業(yè)園、科技創(chuàng)業(yè)園、童裝產(chǎn)業(yè)園。其中環(huán)渚工業(yè)片區(qū)以新型紡織、服裝工業(yè)為主；八里店工業(yè)片區(qū)發(fā)展新型建材、機電儀表、絲綢織造 、織物整理、服裝服飾、汽車配件等產(chǎn)業(yè)為主；織里工業(yè)片區(qū)主要發(fā)展新型紡織、絲綢織造、機電儀表。主要為中小企業(yè)配備，以引進電子、電器、電機等“三電”產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。 ? 童裝產(chǎn)業(yè)園：有 50 萬 km??的標(biāo)準廠房，可分 為東區(qū)和西區(qū)兩個區(qū)域。服務(wù)配套建筑面積約 萬 km??。廠房分為 24幢， 424 個單元，城區(qū)服務(wù)中心一幢。廠房建筑面積約 萬 km??，架空層面積約 萬 km??。廠房分為 16 幢，共 340 個單元，物流中心一個。一 期規(guī)劃總面積 30萬 km??，分兩個區(qū)塊。 ? “機械電器專業(yè)區(qū)”：此園區(qū)位于埭溪工業(yè)功能區(qū)內(nèi)，也是現(xiàn)在打造的一個新平臺。規(guī)劃面積為 6000畝，建成面積 2200 畝，現(xiàn)在入住企業(yè)類別主要是 五金、機械等共 57家，機械五金占 60%，主要以引進機械電器、五金、電子類企業(yè)為主。 區(qū)域規(guī)劃 東部新區(qū)是今后城市發(fā)展的重要區(qū)域。這條生態(tài)廊道就是依托西山漾自然水體，由北至南的控制寬 100015000 米的生態(tài)綠地，它是中心城市的生態(tài)“綠肺”，不僅改善了城市的小環(huán)境。區(qū)域內(nèi)的西山漾，水面面積大 約為 95 公頃（約 1400 畝），漾南有西山可依托，東部視野開闊，整個漾區(qū)風(fēng)景秀美，是東郊水網(wǎng)平原地區(qū)不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。 三、房地產(chǎn)市場分析 整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)投資趨于合理，平穩(wěn)增長 截止至 09 年 11月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，同比增長 %。其上半年住宅完成投資 億元，同比下降 %，商業(yè)用房 完成投資 億元，同比增長 151%，增幅較大。商品房新開工面積大幅上升。 住房結(jié)構(gòu)逐漸趨向合理 近年來，在商品房開發(fā)規(guī)模不斷擴大的同時，鹽城住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也得到了改善，特別是 90 平方米及以下商品房投入力度明顯加大，在住宅中所占的比重不斷提高。 90144㎡的套型面積仍是最受市場追捧的主力戶 型，共成交 2296 套，占成交套數(shù)的 %，成交面積 萬 ㎡。 2021 年這一比重僅為 %， 08年為 %。 144 ㎡以上及排屋共成交 434 套，比重為 %，成交面積 萬㎡。另外消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)的成本，促進了房價的上漲。 空置面積繼續(xù)下降 隨著近階段的房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，整個空置率有所降低，截止至 09 年11 月末，湖州商品房空置面積 萬平方米，同比下降 %，其中住 宅空置面積同比下降了 %。 13 宗規(guī)劃地塊容積率介于 之間； 20 宗土地容積率小于 。市陌堂子村 D 地塊 億元成交，按最高容積率，該地塊的樓面價約 3882 元 /㎡，已經(jīng)超過了之前中興大橋 4億成交地塊的樓 面價，而如果按照 ，樓面價已達 5600元 /㎡。太湖旅游新區(qū)的土地大部分規(guī)劃為酒店、商業(yè)、文化娛樂性質(zhì)以及旅游基礎(chǔ)設(shè)施。平均按照 容積率， 70%的住宅比例計算， 萬平方米的土地出讓面積將帶來 310 萬平方米的住宅增量。 310 萬平方米的住宅增量將帶來 90 平方米以下的戶型約 217萬平方米； 90 萬平方米以上的約為 93 萬平方米。下半年在火爆樓市的刺激下，湖州土地市場終于開始集中爆發(fā)。 房地產(chǎn)市場供求情況 商品房竣工面積受宏觀調(diào)控影響明顯 自 2021 年以來，湖州市的商品房竣工面積出現(xiàn)了明顯的兩次波動；第一個波動在 2021 年、 2021 年，受國家出臺政策要求所有經(jīng)營性用地必須以招投標(biāo)的方式公開交易，并且全 面推行和落實經(jīng)營性用地招牌掛制度，導(dǎo)致商品房竣工面積下降。第二個波動出現(xiàn)在 2021 年，當(dāng)年商品房竣工面積為1 平方米。導(dǎo)致竣工面積也大幅減少。 09 年湖州商品房全年成交量約 432 萬平米 ,全年住宅銷售約 360 萬平方米，比上年增長 倍 .其中，供應(yīng)方面 09 年上半年中心城區(qū)新批預(yù)售商品房為 萬㎡，同比增長 %。商業(yè)用房施工面積 141 萬㎡，同比增長 %。 房地產(chǎn)板塊情況分析 湖州市板塊主要由市中心板塊、西南新區(qū)板塊、仁皇山板塊、鳳凰開發(fā)區(qū)板塊、湖東板塊、南太湖板塊等六大板塊組成。 板塊個案 項目名稱 天元 內(nèi)部擁有約 1700 ㎡中央水景，依勢而淌。 城中央 16 萬平米果嶺府邸。 銷售情況： 剩余房源已不多，小高層可供選擇樓層為 1— 2 層或頂樓，單價為 7000—8000/㎡； 高層可售房源面積段為 140— 170 ㎡單價為 6100/㎡起，車位 13萬一個； 地鋪面積為 100— 120㎡開間 米 — 米，層高為 米，單價為 25000/㎡； 客戶分析：主要購買人以本地人為主，基本都是自住客。頤城、風(fēng)雅蘋洲等代表項目外，還有達多其中的太湖旅游度假區(qū)將是湖州建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市的重要區(qū)塊，是未來湖州中心城市重點打 造的濱湖新區(qū)。 同時通過 5 至 10 年的努力，將濱湖新區(qū)打造成一流的“都市生態(tài)型”濱湖休閑度假勝地和休閑旅游、商務(wù)會議、康體運動、度假居住等功能復(fù)合發(fā)展的濱湖城市特色板塊。開發(fā)定位為“城市次中心”和“現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代化生活區(qū)” 西南新區(qū)作為湖州市政府極力打造的城市次中心，是一座以交通、商貿(mào)、居住、創(chuàng)業(yè)復(fù)合功能的新城。 板塊個案： 項目名稱 星洲國際 得力淺水灣 星匯半島 春江名城 位置 二環(huán)西路西塞路 港南路體育路 江南糧食市場南面 糧油市場南側(cè) 開發(fā)商 豐隆置業(yè) 湖州得力 匯鑫置業(yè) 湖州興辰置業(yè) 產(chǎn)品品類 商業(yè)，住宅，辦公樓 住宅 ,商業(yè) 住宅 住宅 占地面積 33318 ㎡ 113004 ㎡ 420210 ㎡ 53136 ㎡ 總建筑面積 119945 ㎡ 324440 ㎡ 1010000 ㎡ 164418 ㎡ 最近均價 住宅 5600/㎡， 5200/㎡ 普通住宅均價 5300 元 /㎡鳥巢均價 5880 元㎡ 未定 開盤時間 商鋪和辦公樓未推 2021 年 5 月 2021 年 12 月 未開盤 入住時間 09 年 4月 19 未定 2021 年 10 月 未定 主力面積 106198 ㎡ 80150 60140 ㎡鳥巢 2973 ㎡ 90140 綠化率 35.60% % 40% % 容積率 3 交付標(biāo)準 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 住宅有 500 多套 2046 3062 約 1340 戶 現(xiàn)銷售率 88% 未開盤 85% 未開盤 物業(yè)管理費 住宅 ㎡ 未定 ㎡ 未定 停車位 800 1724 2021 1340 建筑類別 高層，小高層 高層，小高層 高層，小高層 高層 板塊房地地產(chǎn)市場點評： —— 西南新區(qū)板塊已有一定的配套，目前板塊基礎(chǔ)建設(shè)項目眾多，環(huán)境較差，隨著紅星美凱龍 生活廣場、湖州小商品城的后續(xù)開業(yè)，將大大增加該板塊的競爭力； —— 板塊內(nèi)樓盤較多，有一定的產(chǎn)品檔次，整個板塊商品住宅價格主要集中在 5500 元 /平米左右。 從建區(qū)到現(xiàn)在僅僅 17 年，湖州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的崛起，形成了以政治、經(jīng)濟、文化為中心，以高科技經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為依托，以綠色裝點為主體的新型城市格局。 鳳凰開發(fā)區(qū)與老城區(qū)一河之隔，現(xiàn)已成為中心城市的一個重要組成部分。通過近年來的建設(shè)，開發(fā)區(qū)拉開城市框架 35 平方公里，大力開展以“綠化、亮化、美化、潔化”為主要內(nèi)容的環(huán)境建設(shè)，城市面貌和形象明顯提升。銘城 嘉業(yè)陽光城 江南華苑 位置 鳳凰分區(qū)湯家橋地塊 鳳凰路體育場路 陵陽路體育場路 開發(fā)商 湖州銘城 湖州嘉業(yè) 湖 州廣際 產(chǎn)品品類 住宅 住宅 商鋪 ,住宅 占地面積 226780 ㎡ 20210 ㎡ 總建筑面積 m2 100000 ㎡ 56720 ㎡ 最近均價 7500/㎡ 4200/㎡ 住宅 5600/㎡ 商業(yè) 8000/㎡ 開盤時間 未開盤 2021 年 1 月 2021 年 7 月 入住時間 未定 2021 年 12 月 2021 年 3 月 綠化率 30% 40% 36% 主力房型 79160 ㎡ 86142 ㎡ 容積率 交付標(biāo)準 毛坯 毛坯 毛坯 總戶數(shù) 641 720 500 現(xiàn)銷售率 未開盤 100% 99% 物業(yè)管理費 未定 ㎡ ㎡ 停車位 456 400 450 建筑類別 多層 ,小高層 多層 ,小高層 多層 ,小高層 板塊房地產(chǎn)市場點評： —— 鳳凰開發(fā)區(qū)板塊有一定的配套，并且臨近市中心板塊，有一定的區(qū)域成熟度； —— 整個板塊樓盤檔次參差不齊，區(qū)域內(nèi)的代表項目銘城銷售價格達到了7500 元 /平 米的板塊高點。 分區(qū)北片是以規(guī)劃中的城市文教區(qū)、長田漾自然濕地區(qū)為主，集居住、體育休閑為一體的功能區(qū)域；分區(qū)南片則以現(xiàn)狀的行政中心、文化中心為主，集居住、商貿(mào)為一體的行政、文化中心；分區(qū)西片則是以仁皇山公園和一、二類居住用地為主體的生活休閑區(qū)。 板塊個案 項目名稱 金色地中海 山水華府 天盛花園 綠城 湖東板塊： 板塊熱度 —— ★★★☆ 項目所處板塊即為湖東板塊； 湖東區(qū)域作為湖州東部房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的一個區(qū)域之一，無論是開發(fā)規(guī)模、配套成熟度還是所吸引的投資，都保持著良好的勢頭，奠定了樓市版塊潛力股的 地位。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，余家漾公園、白魚潭公園，以及規(guī)劃建設(shè)中的毗山遺址公園和邱家漾公園讓這一地段有如詩意般優(yōu)美。尊園 東方國際別墅 紅墅灣 諾德上湖城 東瑞一品 商務(wù)公館大街 宏進商業(yè)廣場 位置 苕溪東路毗山西路 經(jīng)四路緯四路 苕溪東路龍 溪港 吳興大道 經(jīng)一路 湖東路 155 號 經(jīng)五路緯一路 緯一路經(jīng)七路 開發(fā)商 湖州華辰 湖州湖峰置業(yè) 湖州升華 諾德置業(yè) 湖州東瑞 湖州景瑞置業(yè) 湖州華辰 產(chǎn)品品類 住宅商業(yè) 別墅 別墅 別墅 別墅 商業(yè) 住宅商業(yè) 占地面積 48547 ㎡ 62951 ㎡ 58000 ㎡ 170000 ㎡ 10000 ㎡ 22299 ㎡ 14000 ㎡ 建筑面積 70000 ㎡ 66488 ㎡ 40000 ㎡ 260000 ㎡ 9000 ㎡ 32021 ㎡ 24000 ㎡ 最近均價 商業(yè) 11000/㎡ 住宅 48006800/㎡ 聯(lián)排 8300/㎡， 疊加 6200/㎡ 預(yù)計 12021 元 /平米 9000— 10000