【文章內(nèi)容簡介】 比該地區(qū)其他項目幾乎沒有什么有利的競爭條件。其銷售前景不容樂觀。 項目三 東方觀邸 : 項目地點 : 石家莊市 裕華區(qū) 東南談固南大街 開發(fā)商 : 河北高遠房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 占地面積 : 該項目毗鄰順弛藍郡，規(guī) 劃總建設(shè)面積 170000 平方米 , 由 13 棟薄板小高層組成 裝修狀況：全裝修 開盤時間 : 一期開盤時間 2020 年 10 月 二期開盤時間 2020 年 12 月 銷售價格 : 銷售均價 3300 元每平米 現(xiàn)二期銷售率 60%左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 社區(qū)環(huán)境 : 項目緊鄰 110000 平方米的希望綠洲公園，社區(qū)內(nèi)有 3000 平方米的雅致園林景觀，戶型范圍從 82 平方米到 171 平方米。 項目特點 : 東方觀邸的戶型采用薄板的形式，一梯兩戶，兩梯四戶，南北通透 ，空間緊湊。配置有 82m2 的智慧兩房， 125m2 的溫馨三房、171m2 的尊貴四房。更有石家莊首創(chuàng)的錯層第三廳 ——兩級臺階之上，動靜天成 . 項目調(diào)查小結(jié)： 該樓盤是 由河北高遠房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司凝聚二十年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗精心打造的， 據(jù)說 開盤當天即取得成交一百余套房的銷售業(yè)績，銷售率超過 85%，開發(fā)商不得不緊急加推預(yù)留的部分房源，以滿足客戶強烈的購買需求，三天下來，已累計成交了兩百多套。據(jù)了解，早在開盤前，東方觀邸售樓處每天的電話量就多達 300 多組，甚至出現(xiàn)數(shù)十名客戶提早在售樓處現(xiàn)場連夜排隊的盛況。 在石家莊購 房者越來越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷？ 我們 認為，得天獨厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價格、創(chuàng)新的戶型是其決定性的因素。東方官邸位于石家莊未來的城市副中心 ——— 高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固東街，西南鄰接大型城市綠地 ——— 170 畝的 “ 希望綠洲 ” 主題公園，與一路之隔的順馳 藍郡、都市溫泉花園等大型樓盤共同組成了石家莊東南約 100 萬平方米的精英核心生活圈，在區(qū)位上使其具有先天優(yōu)勢。在環(huán)境和建筑方面東方觀邸頗下工夫，處處體現(xiàn)了產(chǎn)品的精致和品位，而其開盤價位比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合理，使樓盤具有了較高的性價比 ，而 二期 推出的 82139 平方米舒適緊湊型兩居 、三 居 ，非常適應(yīng)市場需求，再加上創(chuàng)新的戶型設(shè)計，使產(chǎn)品更加宜居，因此得到了市場的熱烈響應(yīng) 。 項目四卓達 太陽城 項目地址 : 石家莊開發(fā)區(qū)石欒公路與京珠告訴交叉口 開發(fā)商 : 卓達太陽城置業(yè) 占地面積 : 遠期規(guī)劃 總建筑面積約 2020 萬平方米 。 物業(yè)類型 : 聯(lián)排別墅 開發(fā)時間 : 2020 年 7 月至今 銷售價格 : 34003600 元每平米 現(xiàn)銷售率 64%左右 社區(qū)環(huán)境 : 太陽城遠期規(guī)劃總建筑面積約 2020 萬平方米，形成人口近 50 萬，近期規(guī)劃規(guī)模為 300 萬平方米，將用 15 年至 20 年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的 60 萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 40 萬平方米的綠色生態(tài)居住區(qū) 。 項目特點 : 太 陽城項目的總盤是以一期開發(fā) 300 萬平方米，集商業(yè)、教育、旅游、產(chǎn)業(yè)、居住等于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)。向北，越過南三環(huán)向南二環(huán)沿長線推進。卓達城市廣場項目向南越過南二環(huán)沿長線向南三環(huán)挺進（項目擬命名陽光新城）。兩者在南二環(huán)沿長線 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。 項目五 心海假日 項目地址 : 開發(fā)區(qū)高新區(qū)長江大道 1 號 ,屬于石家莊市西南部的裕華區(qū)內(nèi) 開發(fā)商 : 河北省中潤置地房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積 : 23000 平方米 建筑面積 : 25000 平方米 物業(yè)類型 : 多層 ,小高層 裝修狀況 : 精裝修 開發(fā)時間 : 一期開發(fā)時間自 2020 年 10 月至 2020 年 4 月 二其開發(fā)時間自 2020 年 7 月至今 銷售價格 : 均價 2800 元每平方米 銷售率已達到 85%左右 現(xiàn)已銷售完畢 項目六 水榭花都 項目地址 : 開發(fā)區(qū)珠峰大街 218 號 (預(yù)華區(qū) ) 開發(fā)商 : 河北天山實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 : 93700 平方米 容積率 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑 。類型 : 10 棟陽光花園洋房 ,36 套 TOWNHOUSE 別墅 銷售價格 : 均價 4000 元每平米 配套設(shè)施 : 1 萬平米馬丁廣場 ,5000 平米會所 ,2 條國際商街 ,25000 平米幼兒園 ,400 平米游泳池 ,5000 平米格里 芬湖 ,自建 25000 平米幼兒園 開盤時間 : 2020 年 8 月至今 調(diào)查結(jié)果： 水榭花都是河北天山實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新杠鼎立作?？傉嫉孛娣e 1000 余畝，是河北省首個被列入 “國家康居住宅示范工程 ”的項 TOWNHOUSE/花園洋房 /空中別墅 3 種建筑形式罕見的超低容積率，演繹小鎮(zhèn)自然靈動的秩序之美。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場所。 水榭花都作為河北省第一家嚴格按照建設(shè)部康居示范住區(qū)標準建設(shè)的住宅社區(qū)，在技術(shù)條件上擁有強大的技 術(shù)保障，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計以及物管服務(wù)等方面精益求精。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。三是采用外墻保溫隔熱技術(shù)，加氣砼砌塊節(jié)能新型墻體復(fù)合材料，集保溫、隔熱、隔音、環(huán)保、裝飾于一體，形 成外墻裝飾、施工一體化；四是廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)，使通風(fēng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 性能更好，另外凡有管道穿孔均預(yù)埋套管，要求套管高出地面 30mm ，地面使用抗?jié)B漏外加劑防水材料，保證廚衛(wèi)永不滲漏。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長；五是電器管線采用多回路設(shè)計（每戶回路大于 8 個），提高用電的安全和使用性能。次此市調(diào)當中，該項目應(yīng)該是配套設(shè)施及環(huán)境最好的一個樓盤。 本地典型物業(yè)分析： 從石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場成熟程度，以及消費群體的需求狀況。 規(guī)劃配套 ? 以上樓盤在規(guī)劃上，較 注重 內(nèi)、 外部環(huán)境 的 營造 ， 提升小區(qū)檔次與品位 ； ? 建筑規(guī)劃設(shè)計逐步與 北京、深圳等成熟市場 接軌， 如水榭花都、國際城； ? 注重 園林綠化，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透 ， 道路交通 設(shè)計 簡潔 。 戶型價格 （價格走勢？） ? 中 大戶 型 住宅 是 市場主流 ，在開發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都； ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計 ； ? 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場認同度較好。 營銷推廣 ? 市場推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動組織能力較弱； ? 項目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功樓盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高端市場 目前，高檔住宅需求相對旺盛，市 場上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場售價在 3000— 4500 元 /平米之間，聯(lián)排戶型面積在 180250 平米左右，獨幢別墅在 250400 平米左右。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場差距，但由于有限的市場供給，銷售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場進入機會。 多層市場 石家莊市目前多層住宅產(chǎn)品市場存量較大，在二環(huán)線以內(nèi)，有大量的現(xiàn)樓多層 產(chǎn)品供應(yīng)，售價在 1500 元 /㎡ 左右。同時，市場上多層產(chǎn)品的綜合質(zhì)素一般，戶型、結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品的差異性較小。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場較認同。 四、對石家莊房地產(chǎn)市場的綜合評述 石家莊房地產(chǎn)市場基本處于國內(nèi)二級城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場發(fā)展初期至成熟階段的市場征狀，在此皆能看到，與其省會城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)： 石家莊房地產(chǎn)市場有什么樣的特點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 政府對市場的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對開發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場信息資源披露等方面比較缺位； —— 大部分發(fā)展商皆熱衷 克隆北京、深圳等成熟市場的產(chǎn)品及推廣模式，無創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國際城、蘋果城等近年銷售較成功的項目； —— 南北派風(fēng)格皆能被市場所認同，如水榭花都和國際城整體風(fēng)格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場風(fēng)格特色。差異性較大，但被市場接納度較高，現(xiàn)二個項目一期銷售率很高，正在開發(fā)二期。由此看來，消費主體市場處于較被動的接受狀態(tài)，但消費者對于綜合質(zhì)素較好的項目有很高的認同； —— 消費者對于石家莊房地產(chǎn)品牌的認同度較低，在相關(guān)的消費調(diào)查中，消費者購房時對 于品牌的選擇僅占 15%左右。這在成熟的地產(chǎn)市場是不常見的現(xiàn)象，說明石家莊有較高知名度及美譽度的地產(chǎn)品牌較少。 —— 規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運營開發(fā)理念； —— 成熟的強勢性房地產(chǎn)開發(fā)運營品牌的樹立； —— 石家莊創(chuàng)新型地產(chǎn)項目品牌的及時導(dǎo)入； —— 為市場提供品質(zhì)更優(yōu)、性價比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)； —— 滿足城市高端消費人群對高檔物業(yè)的需求。 石家莊房地產(chǎn)市場需要什么 石家莊房地產(chǎn)市場的市場機會有哪些 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最