【文章內(nèi)容簡介】 %，占消費(fèi)支出比重 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，但醫(yī)療保健品中 的保健器具消費(fèi)猛增，人均 元，而上年同期僅為 元，運(yùn)動(dòng)型保健器具正成為越來越多的家庭需要。 ? 居住環(huán)境繼續(xù)改善 2020 年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)支出 元，同比增長 %，占消費(fèi)支出比重 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中用于住房裝潢的人均支出 元，是上年同期的 倍，占居住消費(fèi)支出 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民對家庭居住內(nèi)環(huán)境越來越重視。 ? 雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)平穩(wěn)增長 2020 年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均用于雜項(xiàng)商品和服務(wù)的消費(fèi)支出 元，同比增長 %，占消費(fèi)支出比重 %，與上年同期持平，其中用于理發(fā)和美容 ，同比增長 %，占雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)支出比 重 %，同比提高 4 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年吳中區(qū)社會(huì)消費(fèi)品快速增長的原因 2020 年， 吳中區(qū) 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 997137 萬元，比上年增長 %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅比全市提高 個(gè)百分點(diǎn)。 限額以下零售企業(yè)增長明顯高于限額上企業(yè)。由于吳中區(qū)大部分居民是分布在各鎮(zhèn)區(qū)，各鎮(zhèn)區(qū)鮮有大的零售企業(yè)，故限額以下的增長形勢明顯好于限額以上單位。 2020 年，全區(qū) 33 家限額以上貿(mào)易單位實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 312200 萬元，同比增長 %；限額以下貿(mào)易單位和個(gè)體戶實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 684037 萬元，同比增長 %。其中個(gè)體戶實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全區(qū)比重達(dá) %，比上年增長 %。 消費(fèi)品零售額較快增長主要有以下幾點(diǎn)成因： ? 人口規(guī)模擴(kuò)大、人民群眾收入的穩(wěn)步增長是拉動(dòng)消費(fèi)品市場內(nèi)需的主要因素 2020 年我區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配收入 20432 元，比上年增長 %；農(nóng)村居民純收入 9652 元，同比增長 %。居民收入的穩(wěn)步增長是拉動(dòng)消費(fèi)增長的主要力量。人口規(guī)模 快速擴(kuò)張，消費(fèi)品市場人氣足。 2020 年底吳中區(qū)外來人口已達(dá) 萬，差不多已接近 萬本地戶籍人口這一數(shù)目，形成了超過百萬的消費(fèi)人群。吳中區(qū)消費(fèi)品市場持續(xù)保持較高增長，人口規(guī)模的擴(kuò)大也是一個(gè)重要因素。 ? 旅游業(yè)加快發(fā)展，助推消費(fèi)品市場興旺 2020 年吳中區(qū)吸引中外游客 649 萬人，旅游收入 億元，增長%。特別是黃金周帶來的商機(jī)更為明顯，據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，黃金周游客的消費(fèi)，有一半能形成社會(huì)消費(fèi)品零售額。旅游對餐飲住宿拉動(dòng)特別明顯， 2020 年 吳中 區(qū)住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億，同比增長%。旅游業(yè)是拉動(dòng)消費(fèi)增長的助推器。 ? 商貿(mào)流通載體建設(shè)亮點(diǎn)多，專業(yè)市場形成特色 2020 年吳中區(qū)圍繞商貿(mào)流通 “ 六大板塊 ” 和 “ 十大市場 ” ，加快建設(shè)步伐。城市中心商貿(mào)區(qū)建設(shè)升級(jí)全面啟動(dòng)，木瀆和郭巷汽車交易市場的初具規(guī)模，南環(huán)橋農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場移至吳中，糧食批發(fā)市場，花卉苗木市場，羊肉交易市場，書畫市場，汽車配件市場等各具特色，占有 一 定的 市場份額。此外，甪直甫里商業(yè)中心，陽明山花園酒店開門迎客，易初蓮花、百聯(lián)超市落戶木瀆。這些專業(yè)市場不僅給商貿(mào)流通帶來了商機(jī)，也為零售市場帶來了生機(jī)和活力。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年批發(fā)業(yè) 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上年翻了一翻多。 ? 消費(fèi)升級(jí)成為市場增長的主要拉力 隨著我市城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，中等收入群體正在不斷壯大，有力地推動(dòng) 了 我市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)。城鄉(xiāng)市場變化主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：近幾年吳中商家根據(jù)市民消費(fèi)需求的變化，普遍實(shí)行品牌經(jīng)營戰(zhàn)略，營造品牌消費(fèi)氛圍，居民消費(fèi)行為中對品牌的認(rèn)同感日益強(qiáng)化，品牌商品的質(zhì)量、獨(dú)特的風(fēng)格、氣質(zhì)、文化特質(zhì)正在越來越多地影響著人們的消費(fèi)行為。目前，無論是住房、汽車、耐用消費(fèi)品還是日用消費(fèi)品的消費(fèi)，名車、名表、名牌服裝、名牌化妝品等正越來越多地進(jìn)入大眾的 消費(fèi)視野，品牌消費(fèi)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，各種名牌產(chǎn)品的消費(fèi)量正節(jié)節(jié)上升。 ? 商家營銷手段層出不窮，激發(fā)市民消費(fèi) 商家營銷手段層出不窮，激發(fā)市民消費(fèi)。許多商家充分利用 中國傳統(tǒng)節(jié)日和流行節(jié)日 舉行了形式多樣的促銷活動(dòng) ，對 拉動(dòng)消費(fèi)增長 很有成效 。 小結(jié) 吳中區(qū)近年來取得了較快的發(fā)展， GDP 持續(xù)保持快速的增長，第三產(chǎn)業(yè)增加值逐年大幅度上升，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售總額都取得了跳躍式的發(fā)展，人民生活水平逐步提高，有利于吳中區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 4. 越溪副中心概況 越溪副中心現(xiàn)狀及規(guī)劃 越溪副中心區(qū)域界定 越溪副中心將東至西塘河，南至蘇州市繞城高速公路，西至龍翔路，北至越湖路，總用地面積約 平方公里，由越溪老鎮(zhèn)區(qū)、核心區(qū)和擴(kuò)展區(qū)三部分組成 。 整體發(fā)展情況綜述 越溪 板塊 可謂是吳中區(qū)的一片處女地，房產(chǎn)開發(fā)還尚處于起步階段，只是由于區(qū)政府在該區(qū)的安家落戶才帶動(dòng)了該區(qū)域的發(fā)展。目前該 板塊已經(jīng)被規(guī)劃為 未來吳中區(qū)的副中心，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。而從區(qū)域的產(chǎn)品上來看，該區(qū)的產(chǎn)品以別墅和住宅為主。不過隨著政府的改造， 該區(qū)域的商業(yè)開發(fā)也逐漸開展起來 。 越溪板塊的 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，友新 高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道等優(yōu)質(zhì)高效的交通動(dòng)脈，使得這塊尚處于起步階段的板塊已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。友新高架向北 15 分鐘車程快速對接城區(qū)，向南連接吳江蘇震桃一級(jí)公路，繞城高速實(shí)現(xiàn)了板塊與城市外的快速交通，經(jīng)由東太湖大道，向西連接太湖風(fēng)景度假區(qū)，承擔(dān)了生態(tài)走廊的任務(wù)。 同時(shí)，從政府規(guī)劃上來說，在這片約 10 平方公里的土地上，友新高架路兩側(cè)將形成東西兩大片區(qū)，兩大片區(qū)中又規(guī)劃了五大居住區(qū)域。 雖然目前該區(qū)域的人口僅為 萬人左右，但政府規(guī)劃中已將該區(qū)域人口設(shè)定為 12萬，規(guī) 劃居住用地 400 公頃左右，占整個(gè)規(guī)劃用地的 %。除了配套國際教育園以及幾大住宅區(qū)的商業(yè)區(qū)域，該區(qū)塊還規(guī)劃有 4所小學(xué)（其一為九年一貫制）和兩所中學(xué)（含初高中）。相信不久的將來該地區(qū)的居住氛圍是非常濃郁的。該板塊向南與吳江徹底聯(lián)通之后，吳江的住房需求也會(huì)被吸引過來。 越溪板塊的商業(yè)配套情況 目前越溪板塊的商業(yè)配套基本以街鋪的形式為主，只有在國際教育園內(nèi)有著相對集中的商業(yè)設(shè)施。街鋪主要分布在越城西路、越翔路、越城東路以及莫舍社區(qū)的吳山街上，另外越湖路上也有一些旅館、洗浴中心、餐飲等配套設(shè)施。其 中越城西路和越翔路上的商鋪?zhàn)顬槌墒?，空臵率也 最低，莫舍社區(qū)的吳山街上的商鋪目前入住經(jīng)營的商家比較少，大多數(shù)鋪面處于空臵狀態(tài)。 從經(jīng)營業(yè)態(tài)上來看，越溪板塊的商業(yè)配套基本以滿足周邊居民和國際教育園的學(xué)生日常生活需要為主，主要業(yè)態(tài)包括餐飲、服飾、日用百貨、飾品、五金、雜貨店、果蔬、便利店、游戲廳、洗浴中心和電信、銀行等營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主。其中餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)了絕大部分的比重，這在一定程度上反映出，越溪板塊存在著較大的深層次需求。 圖 4－ 1：越溪板塊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況 35%15%20%5%5%10%10%餐飲服飾日用百貨五金建材休閑娛樂銀行、電信其它 數(shù)據(jù)來源：上海中原 從經(jīng)營面積來看， 50～ 100 平方米 的商鋪面積成為目前越溪商鋪供應(yīng)的主力面積段，而 100～ 200 平方米的商鋪面積緊隨其后。 圖 4－ 2：越溪板塊商業(yè)經(jīng)營面積段分布情況 5%20%35%30%10%5 ～1 5 m 21 5 ～5 0 m 25 0 ～1 0 0 m 21 0 0 ～2 0 0 m 22 0 0 m 2 以上 數(shù)據(jù)來源：上海中原 從租金水平來看，由于越溪板塊的商鋪大都集中在越城西路、越翔路以 及國際教育園，且空臵率較低，因此其租金水平始終保持在一個(gè)理想的狀況，目前租金水平基本在 2－ 3元 /平方米〃天之間。但是在一些位臵稍微偏遠(yuǎn)的區(qū)域，以及面積較大的商鋪，其租金水平則比較低，基本在1－ 2 元 /平方米〃天之間。 越溪副中心規(guī)劃 整個(gè)越溪副中心規(guī)劃的形態(tài)可概括為 “ 一軸、二心、五片 ” 。 “ 一軸 ” 為東西貫通的綠化景觀軸，也是城市的一條發(fā)展方向軸，位于整個(gè)規(guī)劃區(qū)的中心部位，通過該軸的設(shè)臵使東西兩側(cè)在空間景觀上銜接。 “ 二心 ” 分別為友新路兩側(cè)的公共設(shè)施用地，位于規(guī)劃區(qū)中心部位，主要集中行政辦公、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施、商業(yè)金融等，二心也是越溪新城的購物，休閑、文化娛樂的主要場所。 “ 五片 ” 即為五個(gè)居住片區(qū)，以建設(shè)一些多層和小高層住宅為主，并根據(jù)各自用地規(guī)模設(shè)臵相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施用地（如中小學(xué)、鄰里中心、公共綠地等）。 功能定位：越溪城市副中心是蘇州吳中區(qū)西南片區(qū)中心，具有商業(yè)、金融、 文化娛樂、行政辦公和居住功能的城市綜合功能區(qū)；是景觀及生態(tài)環(huán)境良好的城市形象標(biāo)志性區(qū)域；是體現(xiàn)城市文化發(fā)展與歷史時(shí)空延續(xù)的現(xiàn)代城市風(fēng)貌區(qū)。 總體目標(biāo)：規(guī)劃將越溪城市副中心建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、富有江南水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化片區(qū)中心。在城市形象上，代表著蘇州吳中的發(fā)展成就，并反應(yīng)了蘇州吳中城市特色，能順應(yīng)城市南擴(kuò)，能完善吳中城區(qū)功能，塑造吳中新景。 圖 4－ 3：越溪副中心功能規(guī)劃 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 4：越溪副中心土地用途規(guī)劃 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 5：越溪副中心交通規(guī)劃 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 6：越溪副中心未來發(fā)展方向示意圖 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 圖 4－ 5：越溪副中心未來全景圖 資料來源：中國城市規(guī)劃行業(yè)信息網(wǎng) 國際教育園情況 截至日前，國際教育園 南北兩區(qū)入駐院校已達(dá)到 13所，整個(gè)國際教育園師生數(shù)超過 8 萬人 ，距離 2020年全面建成后的規(guī)劃總?cè)丝谥徊?2萬人。 蘇州國際教育園 2020 年 3 月奠基，分南北兩區(qū)開工建設(shè)，總投資為70 億元 ，目前 已完成 億元 的 工程量，占總投資的 80%，累計(jì)完成和在建建 筑總面積 約 180 萬平方米，其中教學(xué)用房 81萬平方米，生活用房 44 萬平方米，學(xué)生公寓及商業(yè)配套 56 萬平方米，南區(qū)已基本建成，北區(qū)初具規(guī)模。 旺山工業(yè)區(qū) 旺山工業(yè)園北靠石湖景區(qū)，東接蘇州吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，南臨吳江市，西近太湖。規(guī)劃范圍東依蘇州友新路、西至橫涇蘇旺河，北起越湖路，與上方山石湖風(fēng)景區(qū)以及蘇州國際教育園區(qū)為鄰，南臨太湖，總用地 平方公里 (含越溪建成區(qū) )。主要發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)具有高品質(zhì)環(huán)境的綜合片區(qū)。 越溪標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)坊：位于旺山工業(yè)園的中心，地處越湖路之南、繞城高速公路之北，龍翔 路之西，工業(yè)坊內(nèi)主體標(biāo)準(zhǔn)廠房有兩種套型，一種套型是：車間一層，辦公樓；二層，沿口高度 米，建筑高度 ，總面積約 3090㎡，（其中辦公樓約 860 ㎡、車間約 2160㎡），另一種套型是：車間二層，辦公樓三層，度層沿口高度 米，二層沿口高度 5米，建筑高度 米，總面積約 5480 ㎡（其中辦公樓約 1150 ㎡，車間約 4350 ㎡）。二期標(biāo)準(zhǔn)廠房正在籌建中 。 工業(yè)坊配套設(shè)施用地約 77 畝，規(guī)劃建設(shè)較大規(guī)模的高、中、低不同檔次和類型的打工樓住宅小區(qū)、商業(yè)區(qū)，總建筑面積 ㎡，綠化率 58%，目前一期工程 已經(jīng)啟動(dòng)并即將竣工。整個(gè)工業(yè)坊精細(xì)規(guī)劃，布局合理，吸引了越來越多的中外投資商前來進(jìn)駐，與越溪人攜手共進(jìn)，共創(chuàng)越溪的美好未來。 越溪高科技創(chuàng)業(yè)園：位于旺山光電高科技工業(yè)園的南側(cè)，地處東太湖路之南，蘇旺路之東， 30 幢標(biāo)準(zhǔn)廠房聳立于綠色環(huán)抱之中，兩旁道路四通八達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 其中 A 型廠房建筑面積 3000－ 8000m2；B 型廠房建筑面積 10000－ 12020m2。 越溪副中心周邊住宅市場情況 越溪副中心周邊的住宅市場，近兩年來開發(fā)建設(shè)了眾多大規(guī)模的住宅項(xiàng)目，其中包括石湖之韻、石湖華城、錦悅苑、錦和 加州、水岸清華、石湖庭園、石湖小鎮(zhèn)、越湖名邸等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目未來兩到三年的時(shí)間內(nèi)，將供應(yīng) 170 多萬平方米的住宅、別墅和商業(yè)面積，其中絕大部分面積為普通住宅，且其房型集中在三室二廳和二室二廳，面積大約在 80－130 平方米之間。 另外，這些項(xiàng)目的商業(yè)部分基本為沿街社區(qū)商鋪的形式，其中石湖華城擁有將近 15 萬平方米的沿街商鋪面積，錦悅苑有約 1萬平方米的商業(yè)面積，越湖名邸同樣有較大的商業(yè)體量。 目前，該區(qū)域的住宅項(xiàng)目由于規(guī)劃的明確并實(shí)施、產(chǎn)品物美價(jià)廉，交通環(huán)境優(yōu)越等因素支撐，其銷售情況都相對比較理想，目前銷售均價(jià)基本在 4000－ 4500 元 /平方米。 表 4－ 1：越溪副中心周邊住宅項(xiàng)目情況 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 總建筑面積 （萬平方米） 目前價(jià)格 （元 /平方米） 交房時(shí)間 錦悅苑 南溪江路明溪路 5000 － 石湖庭園 南溪江路明溪路 － 錦和加州 越溪街道溪翔路 4500 石湖華城 越湖路 1083 號(hào) 46 4300 石湖之韻 越湖路 4500 越湖名邸 越湖路 56 － － 水岸清華 友新路越湖路 20 － － 石湖小鎮(zhèn) 越湖路與馬莊路 10 3300 數(shù)據(jù)來源：上海中原 小結(jié) 越溪副中心盡管目前的居住氛圍還不是非常的濃郁，商業(yè)配套設(shè)施不夠完善，但是其發(fā)展速度以及未來的前景都大大支撐了