【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 廳 2衛(wèi) 196 130 141160 8% 3房 2廳 2衛(wèi) / 4房 2廳 2衛(wèi) 222 158162 161180 / / 26 172 181200 / / 26 198 總套數(shù) 777 西貴金沙 項(xiàng)目 以利用低容積率指標(biāo)，規(guī)劃低密、低層、板式產(chǎn)品 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高端定位； 占地面積 45 建面 12（住宅 ） 容積率 總戶數(shù) 429 建筑形態(tài) 小高層、高層 樓層狀況 917F 梯戶比 2梯 3戶 綠化率 40% 交房時(shí)間 2022年 開發(fā)商 合能房產(chǎn) 預(yù)計(jì)開盤 2022年 11月 車位 1比 裝修狀況 清水 主力面積 130160 面積段 贈(zèng)送率 套型 套數(shù) 預(yù)計(jì)均價(jià) 總價(jià) 121140 10% 3房 2廳 2衛(wèi) 120 10500 135 141160 10% 4房 2廳 2衛(wèi) 280 152164 161180 10% 4房 2廳 2衛(wèi) 29 175 總套數(shù) 429 項(xiàng)目戶型全為再改類大戶型，預(yù)計(jì)單價(jià)在 1000011000之間，總價(jià)預(yù)計(jì)在 135萬(wàn)以上 西貴金沙 建収 金沙里 利用地塊稀缺性， 規(guī)劃板式高層、層高 ， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì) 占地面積 42 建面 容積率 總戶數(shù) 住宅 614戶 建筑形態(tài) 板式高層 樓層狀況 2 31F 梯戶比 2梯 4戶 綠化率 30% 交房時(shí)間 2022下半年 開發(fā)商 建發(fā)房產(chǎn) 開盤時(shí)間 2022年 車位 1044個(gè) 裝修狀況 清水 主力面積 80160 建収 金沙里規(guī)劃圖 ? 主力戶型（ 23房）占邊距，出面積。 ? 中庭點(diǎn)綴套四樓王產(chǎn)品。 ? 地塊邊緣規(guī)劃 SOHO產(chǎn)品。 建収 金沙里戶型配比 套二 套三 套四 五房 面積段 贈(zèng)送率 套型 套數(shù) 預(yù)計(jì)均價(jià) 總價(jià) 8190 14% 2房 2廳 1衛(wèi) 176 10500 86 101120 18% 3房 2廳 1衛(wèi) 28 105 121140 16% 3房 2廳 2衛(wèi) 150 130 141160 1418% 3房 2廳 2衛(wèi)4房 2廳 2衛(wèi) 144 151168 161180 20% 4房 2廳 2衛(wèi) 58 172 181200 20% 4房 2廳 2衛(wèi) 58 200 總套數(shù) 614 項(xiàng)目主力戶型為再改類大戶型，預(yù)計(jì)單價(jià)在1000011000之間，主力總價(jià)在130萬(wàn)以上 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)栺局對(duì)本案項(xiàng)目定位的啟示： ? 與本項(xiàng)目土地屬性和規(guī)劃指標(biāo)最相似的雙璽，以 75008500,2梯 4戶 首臵產(chǎn)品定位 為主，雖然能快銷，但 無(wú)法支撐高價(jià)格 ，按照雙璽的打造模式不支持與本項(xiàng)目 6000元 /平米的樓面地價(jià)； ? 走 精裝 房路線的天際灣、藍(lán)光云鼎等，雖然可以通過(guò)精裝達(dá)到溢價(jià)的目的，但由于高總價(jià)，導(dǎo)致 首臵類產(chǎn)品的去化速度過(guò)慢 ； ?潛在入市項(xiàng)目如西貴金沙、金沙云庭、建發(fā)金沙里、中海金沙府基本以高品質(zhì)舒居改善類產(chǎn)品為主，預(yù)售單價(jià)都在 10000以上，具備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)格的基礎(chǔ)；以上項(xiàng)目雖然還沒有開盤，其去化速度和市場(chǎng)的認(rèn)可度還有待觀察，但 入市項(xiàng)目趨同的高品質(zhì)舒居改善定位，值得我們深思 近 5年光華、金沙板塊特征 —— 關(guān)鍵詞： 板塊受政策影響相對(duì)較小、供銷持平、市場(chǎng)容量潛力巨大 ? 雖然 08年 是受政策影響最為嚴(yán)重的一年，這 2個(gè)板塊均能保證供銷持平的銷售態(tài)勢(shì)，較好的土地屬性及深度居家的板塊氛圍，使得其 受政策面的影響較小 ； ?07年和 09年 兩個(gè)板塊均出現(xiàn)了 供不應(yīng)求 的局面； ? 迚入 10年 ，光華和金沙板塊由于 供應(yīng)不足 ，銷售總量雖處于低位，但整體依舊處于 供銷持平態(tài)勢(shì)； ?近 2年由于 供應(yīng)嚴(yán)重不足 ， 導(dǎo)致 市場(chǎng) 銷售總量較低 ，但縱觀近 5年來(lái) 2個(gè)板塊在 1年內(nèi)市場(chǎng)容量，上限值高達(dá) 110萬(wàn)平米 ，說(shuō)明 2個(gè)板塊的 潛在市場(chǎng)容量巨大 。 2022年2022年上半年金沙板塊供銷總量36 39209304532227051015202530354045502022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 6 月供應(yīng)（萬(wàn)平）成交（萬(wàn)平）200 6 年 2 0 1 0 年上半年光華板塊供銷總量55 1332456311330102030405060702022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 6 月供應(yīng)（萬(wàn)平）成交（萬(wàn)平）2 0 0 9 年6 2 0 1 0 年6 月金沙板塊各面積段供銷數(shù)據(jù)0 072169112596 9339833964 36 771672131172958957320932226043 21 1602004006008001000120050 5160 6170 7180 8190 91100 101120121140141160161180181200200供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)2022年62022年6月光華板塊各面積段供銷數(shù)據(jù)2612882204430196 18617 0 0 0 0383222181 193773271712471451 5 3010020030040050060070080090050 5160 6170 7180 8190 91100 101120 121140 141160 161180 181200 200供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)?近一年數(shù)據(jù)顯示，光華和金沙板塊首置產(chǎn)品成交占據(jù)絕對(duì)主力，市場(chǎng)容量為 3439，占比高達(dá) 6470%；其次為再改產(chǎn)品，市場(chǎng)容量 1063，成交占比 1625%；成交結(jié)構(gòu)最小的為首改產(chǎn)品，市場(chǎng)容量 624，成交占比為 1114%； ?從 2個(gè)板塊的總的 成交面積段 來(lái)看， 8090平米首置 2房的占比 %，其次是 120140平米的再改 3房，占比 11% ?從 2個(gè)板塊的改善類產(chǎn)品的供銷比來(lái)看， 90平米以上的 改善類產(chǎn)品總體供應(yīng)較小，供應(yīng)總量約 1500套 。供應(yīng) 90120的首改 以及 120160的再改產(chǎn) 品的 供銷比值都相對(duì)較好 ； 首置 70% 首改 14% 再改 16% 首置 64% 首改 11% 再改 25% 0910年光華、金沙板塊特征 —— 剛需首置產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)過(guò)高、 100160平米改善類產(chǎn)品供少銷旺 %%%%%%%%%%%%% % % % % % % %50516061707180819091100101120121140141160161180181200200系列1光華和金沙近 1年成交結(jié)構(gòu)分析 25% 72% 69% 119% 137% 100% 118% 107% 131% 403% 151% 211% 華金 沙各總價(jià)段成交套數(shù)370736498853116241854949831 1102004006008001000120014002030萬(wàn) 3040萬(wàn) 4050萬(wàn) 5060萬(wàn) 6070萬(wàn) 7080萬(wàn) 80100萬(wàn) 100150萬(wàn)150200萬(wàn)200300萬(wàn)成交套數(shù)對(duì)應(yīng)總價(jià)的銷售套數(shù) 2030萬(wàn) 3040萬(wàn) 4050萬(wàn) 5060萬(wàn) 6070萬(wàn) 7080萬(wàn) 80100萬(wàn) 100150萬(wàn) 150200萬(wàn) 200300萬(wàn) 首置 50 222 314 14 5160 144 243 48 6170 4 65 157 57 9 6 7180 78 174 148 88 8190 36 87 599 766 50 82 48 首改 91100 18 39 225 58 4 101120 2 35 147 93 0 3 再改 121140 8 25 72 288 172 4 141160 14 85 80 221 4 1 161180 41 3 181200 2 13 9 2 200 11 8 光華、金沙板塊市場(chǎng)趨勢(shì)對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目的核心啟示 ?0910年兩板塊的供應(yīng)結(jié)構(gòu)以首置類產(chǎn)品為主，且 暢銷首置類產(chǎn)品的總價(jià)在 5070萬(wàn) ，本項(xiàng)目若 大面積的規(guī)劃首置產(chǎn)品 ，與本項(xiàng)目 10000以上的單價(jià)預(yù)期不符（ 總價(jià)在 80萬(wàn)歲以上首置客戶接納度較低，如天際灣和云鼎 ），同時(shí)也與保利速度相沖突。 ?再改產(chǎn)品值得我們注意的是面積段在 140160平米，總價(jià)段在 60100萬(wàn)的中低品質(zhì)改善產(chǎn)品的份額卻很小，反倒是總價(jià) 為 100150萬(wàn)的產(chǎn)品的市場(chǎng)份額最大，總銷量達(dá)到為 221套，其中有 80%均為金沙鷺島的市場(chǎng)份額。 0910年高品質(zhì)改善放量較少 ，主要為金沙鷺島， 供少銷旺 ，從這一點(diǎn)可看到 高品質(zhì)改善類產(chǎn)品在該片區(qū)的客戶接納度較高，潛在市場(chǎng)容量很大。 本項(xiàng)目的占地規(guī)模、容積率、樓面地價(jià)都不占優(yōu)勢(shì)， 如何突圍？ 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 建面 容積率 樓面 地價(jià) 建筑單體 形態(tài)層數(shù) 梯戶比 主力 面積 當(dāng)前或預(yù)計(jì)售價(jià) 庫(kù)存 月均去化 （套）