【正文】 ?地塊周邊城市配套齊全。商業(yè)進(jìn)駐僅家樂(lè)福，居民多以原住民為主。 貼身肉搏 肉搏區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)分析： 以光華板塊在售項(xiàng)目及金沙可能造成競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為分析對(duì)象 在售項(xiàng)目 潛在項(xiàng)目 優(yōu)品道 金沙府 ： 該項(xiàng)目以 板式高層、結(jié)合豪裝及項(xiàng)目周邊資源 實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，號(hào)稱比肩譽(yù)峰 占地面積 72畝 建面 容積率 總戶數(shù) 852套 建筑形態(tài) 聯(lián)排、板式高層 樓層狀況 1 31層 梯戶比 2梯 2戶、 3戶 綠化率 30% 公攤 20% 交房時(shí)間 2022年 開(kāi)發(fā)商 中海鼎盛房地產(chǎn) 車(chē)位 1： （ 1400個(gè)） 物業(yè)公司 成都中海物業(yè) 裝修狀況 精裝（標(biāo)準(zhǔn) 5000） B B B B B B B B B B A A A A A C C 195 195 195 195 C C C C C C C C C C 315 315 315 135 ㎡ A B C 195 315 155 ㎡ 175 ㎡ 中央 195 ㎡ 聯(lián)排 315 ㎡ 編號(hào) 建筑 面積 實(shí)得面積 套型 套數(shù) 占比 預(yù)計(jì)總價(jià) A 135 145 3房 2廳 2衛(wèi) 150 18% 210 B 155 162 4房 2廳 2衛(wèi) 300 35% 250 C 175 186 4房 2廳 3衛(wèi) 260 31% 280 中央房源 195 / / 120 14% 310 聯(lián)排別墅 315 / / 22 3% 中海 2022年2022年上半年金沙板塊供銷(xiāo)總量36 39209304532227051015202530354045502022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 6 月供應(yīng)（萬(wàn)平）成交（萬(wàn)平）200 6 年 2 0 1 0 年上半年光華板塊供銷(xiāo)總量55 1332456311330102030405060702022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 6 月供應(yīng)（萬(wàn)平）成交（萬(wàn)平）2 0 0 9 年6 2 0 1 0 年6 月金沙板塊各面積段供銷(xiāo)數(shù)據(jù)0 072169112596 9339833964 36 771672131172958957320932226043 21 1602004006008001000120050 5160 6170 7180 8190 91100 101120121140141160161180181200200供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)2022年62022年6月光華板塊各面積段供銷(xiāo)數(shù)據(jù)2612882204430196 18617 0 0 0 0383222181 193773271712471451 5 3010020030040050060070080090050 5160 6170 7180 8190 91100 101120 121140 141160 161180 181200 200供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)?近一年數(shù)據(jù)顯示，光華和金沙板塊首置產(chǎn)品成交占據(jù)絕對(duì)主力，市場(chǎng)容量為 3439，占比高達(dá) 6470%；其次為再改產(chǎn)品，市場(chǎng)容量 1063，成交占比 1625%；成交結(jié)構(gòu)最小的為首改產(chǎn)品，市場(chǎng)容量 624，成交占比為 1114%； ?從 2個(gè)板塊的總的 成交面積段 來(lái)看， 8090平米首置 2房的占比 %，其次是 120140平米的再改 3房，占比 11% ?從 2個(gè)板塊的改善類產(chǎn)品的供銷(xiāo)比來(lái)看， 90平米以上的 改善類產(chǎn)品總體供應(yīng)較小，供應(yīng)總量約 1500套 。 ?項(xiàng)目占地： 畝 ?容積率 ≦ ?總建筑面積 ≦ 87916平米 本項(xiàng)目戶型配比建議 實(shí)得面積 贈(zèng)送率 建筑面積 產(chǎn)品類型 建筑高度 套數(shù)配比 合計(jì)配比 基地 面積 占地 面積 建筑密度 90 ≦ 20% 75 2房 2廳 1衛(wèi) 24層 10% 10% 約 3500 23136 15% 125 105 3房 2廳 2衛(wèi) 30% 60% 135 115 3房 2廳 2衛(wèi) 30% 145 125 3房 2廳 2衛(wèi) 20% 30% 160 135 4房 2廳 2衛(wèi) 10% 合計(jì) 考慮到快速啟動(dòng)項(xiàng)目的原則，可沿用保利現(xiàn)有的經(jīng)典戶型，以減少后期戶型設(shè)計(jì)的時(shí)間。 客戶 形象 產(chǎn)品定位 價(jià)格及 銷(xiāo)售周期 本項(xiàng)目入市價(jià)栺 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 建面 容積率 樓面 地價(jià) 建筑單體 形態(tài)層數(shù) 梯戶比 主力 面積 當(dāng)前或預(yù)計(jì)售價(jià) 庫(kù)存 月均去化 （套） 優(yōu)品道 / / / / 塔樓 高層 31F 3梯 6戶 90100 12022 約 620 5060 天際灣 15 5 6300 塔樓 高層 21F、 超高 35F 3梯 6戶 77220 13000 (精裝3500) 1批次余 60余套 34（多為124產(chǎn)品 雙璽 41 / 塔樓 多層 7F 高層 18F 2梯 4戶 8190 8450 余部分 三房 7080 金沙鷺島 45 一期 14 4 / 塔樓板樓 高層 26F 2梯 4戶 121160 8000 （清盤(pán)） 二期 1400套 藍(lán)光云鼎 22 4381 通廊 高層 28/31F 4梯 16戶 50以下 12500 (精裝2500) 1棟余 40 開(kāi)盤(pán)因素 西貴金沙 45 住宅 3600 板樓 小高層 911 高層 17F 2梯 3戶 130160 11000 429 （住宅） / 金沙云庭 63 16 / 塔樓板樓 小高層 113F 2梯 4戶 141160 11000 777 / 中海 金沙府 72 3 4750 板樓 別墅 板式高層 131F 2梯 3戶 155175 16000 (精裝5000) 830 / 建發(fā) 金沙里 42 16 5300 板樓 板式高層32F 2梯 2戶 80160 11000 614 （住宅） / 在土地屬性相當(dāng)，本項(xiàng)目占地規(guī)模和容積率不占優(yōu)勢(shì)的情況下 建議項(xiàng)目 入市價(jià)格為 10000元 /平米 ，實(shí)現(xiàn) 整盤(pán)價(jià)格 11000元 /平米 住宅部分實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)： 11000元 /平米 商業(yè) +住宅合計(jì)產(chǎn)值約合： 10億 銷(xiāo)售周期： 約 12個(gè)月 本項(xiàng)目單價(jià)控制及總價(jià)分布 ?項(xiàng)目占地： 畝 ?容積率 ≦ ?總建筑面積 ≦ 87916平米 產(chǎn)品類型 面積 均價(jià) 產(chǎn)值 住宅 84000 11000 924000000 1樓商業(yè) 1920 30000 57600000 2樓商業(yè) 1920 12022 23040000 合計(jì) 87840 1004640000 實(shí)得面積 建筑面積 產(chǎn)品類型 整盤(pán)均價(jià) 總價(jià) 總產(chǎn)值 首置 90 75 2房 2廳 1衛(wèi) 11000 825000 924000000 首改 125 105 3房 2廳 2衛(wèi) 1155000 135 115 3房 2廳 2衛(wèi) 1265000 再改 145 125 3房 2廳 2衛(wèi) 1375000 160 135 4房 2廳 2衛(wèi) 1485000 合計(jì) 本項(xiàng)目產(chǎn)品配比總價(jià)段分布與保利金香檳的對(duì)比分析 ?本項(xiàng)目實(shí)得面積在 125135的舒適首改配比為 60%，總價(jià)段在 115125萬(wàn)之間 ?金香檳實(shí)得面積在 140的再改類產(chǎn)品的配比約為 10%，總價(jià)段在 105115萬(wàn)之間 ?對(duì)于客戶而言，多付 10萬(wàn)元，換來(lái)的是居住在三環(huán)內(nèi)還是在三環(huán)外的本質(zhì)差別 ?金香檳的再改類產(chǎn)品若有市場(chǎng)，本項(xiàng)目的首改產(chǎn)品就有市場(chǎng)。百合花園 在目前已知的保利城西產(chǎn)品線中，保利百合花園占據(jù)傳統(tǒng)中心區(qū)域，生活配套已呈現(xiàn)幵成熟。 營(yíng)銷(xiāo)推盤(pán)鋪排 —— 通過(guò)前期行銷(xiāo)蓄客期，最大程度節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)期，確保開(kāi)盤(pán)成功熱銷(xiāo)，整體銷(xiāo)售期控制 12個(gè)月 【 行銷(xiāo)小區(qū) 】 ?成都花園、博瑞都市花園、金沙西園、齊力花園、龍灣半島、天合凱旋城、水木光華 【 行銷(xiāo)單位 】 ?西南財(cái)大、中國(guó)電信樞紐、成都總工會(huì)、水電十局 【 行銷(xiāo)商場(chǎng) 】 ?西單商場(chǎng)、仁和春天、樂(lè)賓百貨、優(yōu)品道人人樂(lè)、醉江湖 行銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)鋪設(shè)金香檳來(lái)訪客戶深度挖掘 關(guān)鍵點(diǎn)：媒體配合炒作，現(xiàn)場(chǎng)登記贈(zèng)票。確保各種戶型的均勻分布； ? 第一次放量 —— 開(kāi)盤(pán)前大規(guī)模推貨，消化前期積累客戶，達(dá)到快速銷(xiāo)售，引爆市場(chǎng)的目的； ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)，將綜合品質(zhì)相對(duì)差一些的戶型集中低價(jià)推出，并通過(guò)部份明星產(chǎn)品搭配，尋找性價(jià)比。 百合花園 城西中央生活樣板 首席精品文化家園 【 精品 】 【 文化 】 【 生活 】 “家” 保利 園林設(shè)計(jì)原則 —— 精致 ?由于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較小，景觀設(shè)計(jì)上盡可能做得精致，使景觀平面更具層次感。 ?再次，向空中要容積率，減小建筑密度，弱化項(xiàng)目容積率不占優(yōu)勢(shì)的弊端，強(qiáng)化中庭園林的尺度感 從競(jìng)爭(zhēng)和品質(zhì)趨同的角度出収理想中的規(guī)劃布局 高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方） 合理性 （日照、通風(fēng)） 宜居性 （景觀、均好性）