【正文】 等城西原住民， 75% ?溫江、彭州等周邊郊縣、二級城市客戶，15% ?其他投資客戶 保利金香檳、建發(fā)金沙里、中海金沙府、華潤城西一號 750022022元 /㎡ 外雙楠 傳統(tǒng)雙楠宜居圈層延伸 雙楠板塊的延伸發(fā)展區(qū)域，受武侯大道及傳統(tǒng)物流基地影響，區(qū)域品質(zhì)認(rèn)知受到影響 ?雙楠原居民， 40% ?城西原住民， 25% ?金花鎮(zhèn)、簇橋等周邊區(qū)縣客戶， 20% ?二級城市客戶 ,10% ?其他區(qū)域客戶， 5% 保利花園、華宇 〃 楠苑 700010000元 /㎡ 光華 城市西中心生活圈 舊城改造區(qū)域，光華板塊近 5年得到較明顯的發(fā)展，主要牽引力在于城市外擴驅(qū)趕、商業(yè)價值提升、高校及政務(wù)經(jīng)濟 ?城西原住民， 65% ?城市驅(qū)趕外溢客群25% ?溫江及其他周邊區(qū)縣客戶 ,10% 成都花園、天合凱旋城、優(yōu)品道、天際灣 800019000元 /㎡ 【 板塊競爭競爭態(tài)勢 】 光華 PK羊西 競爭優(yōu)勢： 發(fā)展更早 商業(yè)更成熟 校園經(jīng)濟 交通便利 光華 PK外雙楠 競爭優(yōu)勢： 外雙楠受武侯大道及物流基地影響，宜居氣候尚未形成，同時，往外拓為金花鎮(zhèn)、簇橋等傳統(tǒng)“臟亂差”生產(chǎn)區(qū)域，周邊市貌較差。 兩年初創(chuàng)，五年初定，七年初成 區(qū)域發(fā)展特性： 拆遷基本完成，房地產(chǎn)項目明顯增多，以 博瑞、天合、仁和、大地地產(chǎn)為代表，開發(fā)了系列改善型產(chǎn)品，并開始引入集中商業(yè)，打造商業(yè)氛圍。 【 本項目可能面臨的問題 】 1 2 3 明年的政策環(huán)境怎樣？ 周邊普通住宅項目平均價格約為 75008500元 /平米，本項目6000元 /平米的樓面地價，怎么來突破此價格體系？ 我們?nèi)绾蚊鎸ξ磥碇苓吰放崎_發(fā)商項目的供應(yīng)，競爭策略是什么？ 4 項目定位方向的可行性及解決方案 5 如何解決項目定位、快速回籠資金與銷售速度的問題？ 思考 1 consider 明年的房產(chǎn)市場預(yù)期 2022年政策現(xiàn)狀 —— 政策頻出，打壓高房價的決心不減 調(diào)控力度走勢 國務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知 》 中國人民銀行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 國土資源部出臺《 關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》 國資委責(zé)令 78家央企限時推出房地產(chǎn)行業(yè) 《 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》 出臺 央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率% 17省市追繳750億土地款 國土部聯(lián)手銀監(jiān)會密查 1436宗閑置土地，同時修改招拍掛制度 房產(chǎn)稅改革持續(xù)推進 2022年 1月 2022年 8月主要政策調(diào)控節(jié)點 首套房 3成以上 二套房 5成以上 3套房不放貸 房產(chǎn)稅試點 現(xiàn)象 2： 新政后僅北京、深圳等部分城市出臺細(xì)化政策，眾多城市幵未出臺細(xì)化政 策， 新政貫徹不力亦是導(dǎo)致本輪調(diào)控作用不持續(xù)的重要原因； 現(xiàn)象 3： 各地房地產(chǎn)市場 供應(yīng)不足，需求被壓抑 ，也是造成市場反彈的重要因素； 現(xiàn)象 1： ，政策調(diào)控在 57月份起到作用，但 迚入 8月各地 樓市的迅速反 彈， 政策 影響力持續(xù)減弱； 現(xiàn)象盤點 目前已有三大城市出臺細(xì)化政策，對其調(diào)控的城市影響較將較為嚴(yán)重；而目前成都市場整體穩(wěn)定，不屬于漲幅過高、供應(yīng)緊張的城市，是否出臺細(xì)化政策還有待觀察，但根據(jù)目前的情況， 成都出臺限購政策的可能性較小，強調(diào)前期政策執(zhí)行可能性較大。 ?4大公園、 3大文化設(shè)施、 3大商業(yè)賣場。 ?文化設(shè)施： 金沙遺址博物館、工人文化宮、西南財經(jīng)大學(xué) ?商業(yè)配套： 樂賓百貨、人人樂、西單商場、仁和春天、醉江湖 【 公共配套 】 區(qū)域各項公共配套設(shè)施齊備且成熟，屬 高成熟度的城市稀缺地塊。 清水河公園 東坡體育公園 工人文化宮 金沙遺址博物館 西南財經(jīng)大學(xué) 樂賓百貨 人人樂 西單商場 休閑配套 文化配套 商業(yè)配套 4大公園匯聚，居住舒適度高。 南側(cè)臨貝森路、荷塘月色、博瑞都市花園。 邊界清晰，方正，道路通達(dá)性好，地塊鬧中取靜。 東側(cè)臨中國電信成都樞紐及工人文化宮。有一條以餐飲為主的社區(qū)商業(yè)街。 文化配套設(shè)施豐富，文化底蘊濃厚。 地塊資源綜合評價 ?整體規(guī)模不大， ，最大建筑面積 8萬余方。 ?道路通達(dá)性好，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，驅(qū)車出行便利。 城市 城市級別 政策內(nèi)容 上海 一線 限購政策：暫定在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 深圳 一線 限購政策： 暫時實行深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購一套住房 廈門 二線 臨時性限購政策：從 2022年 10月 1日起至 2022年 12月 31日，同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房。 區(qū)域開發(fā)成熟期 代表項目： 仁和時代產(chǎn)品、成都花園、天合凱旋城、優(yōu)品道、水木光華 區(qū)域發(fā)展特性： 大地新光華、光華馨地、成都花園等大型社區(qū)的商業(yè)進駐，區(qū)域生活氛圍成熟，但住宅供應(yīng)相對不足。 光華勝 光華勝 光華 PK金沙 規(guī)劃 金沙借遺址之勢，規(guī)劃為高尚居住片區(qū) 配套 交通 產(chǎn)品 金沙片區(qū)純居性突出，但主要商業(yè)及生活配套依靠羊西線和光華板塊。曦岸 占地面積 41 建面 容積率 總戶數(shù) 597 建筑形態(tài) 多層、高層 樓層狀況 7F、 18F 梯戶比 2梯 4戶 綠化率 25% 交房時間 2022年 開發(fā)商 成都雙新科技 開盤時間 2022522 車位 720個 裝修狀況 清水 主力面積 7090 雙璽 該項目與本案經(jīng)濟指標(biāo)相似，但該項目 由于品牌、產(chǎn)品力等因素，價格始終未能拔高 ，處于區(qū)域較低水平； 余部分三房在售 余部分兩方在售 ? 該項目 主力戶型為 8190平米兩房產(chǎn)品 ，目前余量約 100余套，以 5月開盤計算，除團購?fù)庠戮セ?7080套左右，為光華板塊銷量最高的項目； 開盤均價僅 7500，目前均價 8450，項目溢價能力不強； 面積段 贈送率 套型 套數(shù) 建面均 價 總價 備案 套數(shù) 50 1015% 1房 1廳 1衛(wèi) 138 8450 40 138 5160 2440% 2房 2廳 1衛(wèi) 43 44 43 6170 / / 1 / 1 7180 18% 2房 2廳 1衛(wèi) 23 66 23 8190 1645% 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 246 6775 210 91100 30% 2房 2廳 1衛(wèi) 1 / 1 101120 25% 3房 2廳 2衛(wèi) 128 95 70 121140 14% 4房 2廳 2衛(wèi) 17 103 10 合計 597 496 雙璽 凱旋 云鼎 該項目 以精裝品質(zhì)小戶定位，實現(xiàn)項目高溢價； 占地面積 22 建面 容積率 總戶數(shù) 831 建筑形態(tài) 高層 樓層狀況 2 31F 梯戶比 4梯 16戶 綠化率 25% 交房時間 2022 開發(fā)商 藍(lán)光 開盤時間 2022821 車位 593 裝修狀況 精裝（ 2500標(biāo)準(zhǔn)） 主力面積 一期 50以下 在售 11層以上未售 2棟未售 1棟部 分在售 1棟戶型配比 1棟戶型配比 建筑面積 實得面積 產(chǎn)品類型 套數(shù) 建面均價 總價 備案 套數(shù) 48 53 1房 1廳 1衛(wèi) 406 12500 60 47 83 91 2房 2廳 1衛(wèi) 50 103 10 合計 456 57 ? 該項目 1批次以小戶型精裝產(chǎn)品入市，單價 12500，總價在 60萬左右， 從 8月開盤至今，累計備案僅 57套，月均去化低于 35套，銷售情況不理想； 藍(lán)光 金沙里 利用地塊稀缺性， 規(guī)劃板式高層、層高 ， 實現(xiàn)項目高品質(zhì) 占地面積 42 建面 容積率 總戶數(shù) 住宅 614戶 建筑形態(tài) 板式高層 樓層狀況 2 31F 梯戶比 2梯 4戶 綠化率 30% 交房時間 2022下半年 開發(fā)商 建發(fā)房產(chǎn) 開盤時間 2022年 車位 1044個 裝修狀況 清水 主力面積 80160 建収 建収 ?再改產(chǎn)品值得我們注意的是面積段在 140160平米，總價段在 60100萬的中低品質(zhì)改善產(chǎn)品的份額卻很小，反倒是總價 為 100150萬的產(chǎn)品的市場份額最大，總銷量達(dá)到為 221套，其中有 80%均為金沙鷺島的市場份額。 ?再次，向空中要容積率，減小建筑密度，弱化項目容積率不占優(yōu)勢的弊端，強化中庭園林的尺度感 從競爭和品質(zhì)趨同的角度出収理想中的規(guī)劃布局 高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方） 合理性 （日照、通風(fēng)） 宜居性 （景觀、均好性） 本著品質(zhì)趨同的原則，本項目理想中的建筑單體應(yīng)以 2梯 2戶板式和 2梯 3型為主 競爭項目 建筑單體 梯戶比 中海金沙府 板式 2梯 2戶 +2梯 3戶 建發(fā)金沙里 板式 2梯 2戶 +2梯 4戶 金沙云庭 板式 +塔樓 2梯 2戶 2梯 4戶 西貴金沙 板式 2梯 3戶 金沙鷺島 板式 2梯 22梯 4戶 基于地塊現(xiàn)狀的落地規(guī)劃布局