【正文】 、浣箋亭、五云仙館、流杯池和泉香榭等，,視角向南,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域四：錦江新外灘。 四川大學(xué)是四川境內(nèi)最優(yōu)秀的大學(xué)，望江校區(qū)占地3000余畝。,視角向東,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向南,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向南,區(qū)域一：培根路酒吧休閑一條街。由于她填補了我國酒坊遺址專題考古的空白，被國家文物局授予“1999年中國十大考古新發(fā)現(xiàn)”； 有名對云： 望江樓 望江流 望江樓上望江流 江樓千古 江流千古 水井坊 水井酒 水井坊中水井酒 井酒百味 井坊百味,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？,水井坊，中國高尚生活元素！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,水井坊酒，從歷史人文的角度， 將中國傳統(tǒng)的酒文化發(fā)揮到了極致！ 作為本案，是否能支撐這一高端形象？,我們先審視一下項目周邊的環(huán)境。 下圖為本案中院落的參考效果圖。 項目B、C、D組團將保留原有的中式院落風(fēng)貌，其中B組團無地下室。 除臨近香格里拉酒店及錦江一側(cè)的人氣稍顯旺盛外，項目周邊人氣較差，商業(yè)氛圍并不濃郁。 這個項目，是成都三大歷史文化保護區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產(chǎn)地。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,窖釀歲月，館藏歷史,水井老街,中國 2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場拍賣會中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。,申明,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,圖為1957年款法拉利250 Testa Rossa賽車，只有21臺成品駛離生產(chǎn)線。trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,成都水井坊形象概念定位報告,邊鋒營銷,2011年8月,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺，分析結(jié)果僅供參考。2009年5月，全球經(jīng)濟危機時期，以1220萬美元拍賣售出。,這件服飾，價值幾何？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的家。鑒賞級,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目描述,交通動線圖；區(qū)域人流動線圖； 外觀鳥瞰圖；組團分布圖。 根據(jù)政府意愿，項目將采用中式建筑風(fēng)格（川西民居風(fēng)格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。 本案各組團由于受基腳影響，動線設(shè)計明顯受制約，商業(yè)口岸價值被明顯削弱。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,很顯然，這是一個具有濃厚中式人文底蘊的項目。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向東,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域一：國際金融東大街 作為最具潛力的金融大道，東大街正向著中國西部的華爾街靠攏； 多家國內(nèi)外專業(yè)機構(gòu)一致認為，東大街將是中國西部最貴的地方，這里將誕生中國西部的第一高樓。 成都最具知名度的酒吧文化聚集地，這里集中了“回歸、芭比”等特色酒吧。 這里主要是碩士研究生在讀。 九眼橋東側(cè)匯聚了“外灘、凌江峰閣、南府錦、晶藍半島”等高檔社區(qū)，被譽為成都的新外灘。 安順廊橋最初可以追溯到元代，是馬可 香格里拉大酒店位于錦江一側(cè)，酒店和相連的三十層高的香格里拉寫字樓完美結(jié)合，成為這個繁華、現(xiàn)代的都市內(nèi)又一嶄新地標。 四川音樂學(xué)院，全國九大音樂學(xué)院之一，因近年來選秀節(jié)目的興盛而名聲在外，是中國頂尖的音樂殿堂。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向北,區(qū)域二：成都蘭桂坊。 浣花已成往事，望江唯余水井坊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,中國的，高尚生活元素！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因為矜貴，所以不茍于世； 因為稀有，所以待價而沽。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比二：春熙商圈,春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內(nèi)享有盛譽，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價達到均價15萬元/平米，最高售價達到25萬元/平米。也就是說，其價格應(yīng)在5—15萬/平米之間，更為接近金牛萬達廣場（6—10萬/平米）的售價。,我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進行回算，得出其售價預(yù)計：,值得注意的是，蘭桂坊消費偏高，目標客群直指社會名流，加上其良好的品牌拉動力，因此其經(jīng)營和生存能力相對較強。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因此，對于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。,將本案的各個院落拆分成獨立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權(quán)面積，降低銷售總價，達到銷售去化的目的。,其原因，有三點：,分戶經(jīng)營，會破壞院落式物業(yè)的在后期經(jīng)營上的整體感和統(tǒng)一性；,劃小產(chǎn)權(quán)面積，雖然降低了商業(yè)門檻，但本案商業(yè)口岸的局限未能解決，后期經(jīng)營依然會出現(xiàn)問題。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,提高本案的文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè)，通過文化價值來實現(xiàn)項目價值。,√,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,如何才能打造出奢侈型物業(yè)？,讓我們先了解什么是奢侈品！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimw