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正文內(nèi)容

20xx年8月成都水井坊形象概念定位報告ppt(編輯修改稿)

2024-11-19 22:29 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 其一層售價達(dá)到均價5萬元/平米,最高售價達(dá)到10萬元/平米。目前經(jīng)營狀況良好,最高租金可達(dá)300元/平米月。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比二:春熙商圈,春熙商圈是成都最知名的商圈,在國內(nèi)享有盛譽,區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越,該商圈一層售價達(dá)到均價15萬元/平米,最高售價達(dá)到25萬元/平米。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比三:一環(huán)路沿線,以金牛萬達(dá)廣場為例,該樓盤一層售價達(dá)到均價6萬元/平米,最高售價達(dá)到10萬元/平米,且供不應(yīng)求,租金暫定為400元/平米(最高500元/平米),投資回報率8%。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,從商業(yè)地位上講,本案區(qū)域與建設(shè)路商圈相比略優(yōu),而與春熙商圈相比則較為遜色,其商業(yè)價值應(yīng)與一環(huán)路沿線的金牛萬達(dá)廣場更為接近。,因此,從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價值來看,本案的價格應(yīng)高于建設(shè)路(5萬/平米)而低于春熙路(15萬/平米)。也就是說,其價格應(yīng)在5—15萬/平米之間,更為接近金牛萬達(dá)廣場(6—10萬/平米)的售價。,那么,假設(shè)本案的平均售價(一層)在6—10萬/平米的話,本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐?,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們再看一個例子!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目案名:蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝,總建面4.3萬平方米,由19棟商業(yè)建筑構(gòu)成,項目有地下兩層車庫,商業(yè)地面12層,局部3層,由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主(70%餐飲和酒吧),搭配少量的零售商業(yè)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其目前租金為150—300元/平米月,為13層整租價,若按6%的年回報率回算,則該物業(yè)售價可達(dá)6萬元/平米,基本與本案的商業(yè)價值相當(dāng)。,我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算,得出其售價預(yù)計:,值得注意的是,蘭桂坊消費偏高,目標(biāo)客群直指社會名流,加上其良好的品牌拉動力,因此其經(jīng)營和生存能力相對較強。而放眼成都商業(yè)市場,能達(dá)到或超過蘭桂坊收費能力和經(jīng)營檔次的商家,比較稀少。,作為本案,要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此,有較大的難度。,本案的預(yù)計售價能夠得到商家租金的支撐, 但從實際的運營角度考慮,本案有明顯的壓力。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因此,對于本案而言,其首要問題是如何解決銷售的壓力。,值得注意的是,盡管成都市場上不乏如:龍湖長橋郡、蔚藍(lán)卡地亞等千萬級物業(yè),但是,成都從未出現(xiàn)過起價3000萬元/套的物業(yè)。,我司認(rèn)為:要順利實現(xiàn)本案的銷售,有兩種方案不妨一試。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第一種方案:劃小面積,分戶經(jīng)營。,將本案的各個院落拆分成獨立商業(yè)形態(tài),劃小產(chǎn)權(quán)面積,降低銷售總價,達(dá)到銷售去化的目的。,從銷售的角度考慮,這種模式能夠?qū)N售物業(yè)的總價控制在2000萬以內(nèi),目標(biāo)受眾更為廣泛,比較容易實現(xiàn)項目的成功銷售。,從經(jīng)營的角度考慮,通過后期經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理,這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài),業(yè)態(tài)易于互補,同時商業(yè)面積自由搭配,可大可小,可操作性較強。,但是,我司不建議采用這種方案。,其原因,有三點:,分戶經(jīng)營,會破壞院落式物業(yè)的在后期經(jīng)營上的整體感和統(tǒng)一性;,劃小產(chǎn)權(quán)面積,雖然降低了商業(yè)門檻,但本案商業(yè)口岸的局限未能解決,后期經(jīng)營依然會出現(xiàn)問題。,這種方案,與成都市政府打造城市名片的思路相悖,破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,商業(yè)口岸無法解決,如果劃小面積,通過經(jīng)營的租金來支撐銷售,同時也會遇到地塊本身的局限問題:,交通問題無法解決,人流動線無法解決,經(jīng)營業(yè)態(tài)無法明確,——如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)用地來思考,明顯會遇到上述難以化解的問題。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,更重要的是,第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價值,無疑于暴殄天物!,難道就不能既保存水井坊的珍稀價值, 同時實現(xiàn)銷售的豐厚回報? 我們來看第二種方案。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,提高本案的文化附加值,將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè),通過文化價值來實現(xiàn)項目價值。,第二種方案:塑造文化底蘊,打造奢侈型稀有物業(yè)。,從銷售的角度考慮,奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實質(zhì)性用途,而更多的是附加值的一種展現(xiàn),因此該類物業(yè)從來不缺買家。,從經(jīng)營的角度考慮,奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在,是主人身份的符號和象征,而對商業(yè)經(jīng)營本身的物業(yè)條件要求不高。,√,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,如何才能打造出奢侈型物業(yè)?,讓我們先了解什么是奢侈品!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的,具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”,又稱為非生活必需品。 奢侈品在經(jīng)濟學(xué)上講,指的是價值/品質(zhì)關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。 從另外一個角度上看,奢侈品又是指無形價值/有形價值關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。奢侈品的消費是一種高檔消費的行為。,奢侈品(Luxury),關(guān)鍵詞:,稀缺 Rare,時尚 Fashion,身份 Status,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,世界著名的奢侈型物業(yè),利奧波德別墅,赫斯特城堡,愛敦閣,利斯之花,由世界經(jīng)理人集團、世界地產(chǎn)研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評選的2011年《世界10大超級豪宅》,印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍,法國的利奧波德別墅(Villa eopolda)以7.5億美元位居第二,排名第三的則是價值4億美元的美國白宮。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其它奢侈品,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一言以蔽之,本案要打造奢侈型物業(yè),其必備條件是:獨占和稀有!,地塊和環(huán)境資源獨占。 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性稀有。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我司認(rèn)為:一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功,本案價值必將大幅提升。,地塊和環(huán)境資源毋庸置疑! 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性亟待挖掘!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,想不想賣得更貴些?,假設(shè)我們更懂水井坊……,邊鋒觀點:文化決定價值!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,接下來,讓我們從了解本案的文化精髓開始!,每個成都人的心中,都藏著一座水井坊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxo
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