【文章內(nèi)容簡介】 其一層售價達(dá)到均價5萬元/平米，最高售價達(dá)到10萬元/平米。目前經(jīng)營狀況良好，最高租金可達(dá)300元/平米月。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比二：春熙商圈,春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內(nèi)享有盛譽，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價達(dá)到均價15萬元/平米，最高售價達(dá)到25萬元/平米。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比三：一環(huán)路沿線,以金牛萬達(dá)廣場為例，該樓盤一層售價達(dá)到均價6萬元/平米，最高售價達(dá)到10萬元/平米，且供不應(yīng)求，租金暫定為400元/平米（最高500元/平米），投資回報率8%。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設(shè)路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相比則較為遜色，其商業(yè)價值應(yīng)與一環(huán)路沿線的金牛萬達(dá)廣場更為接近。,因此，從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價值來看，本案的價格應(yīng)高于建設(shè)路（5萬/平米）而低于春熙路（15萬/平米）。也就是說，其價格應(yīng)在5—15萬/平米之間，更為接近金牛萬達(dá)廣場（6—10萬/平米）的售價。,那么，假設(shè)本案的平均售價（一層）在6—10萬/平米的話，本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們再看一個例子！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目案名：蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬平方米，由19棟商業(yè)建筑構(gòu)成，項目有地下兩層車庫，商業(yè)地面12層，局部3層，由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其目前租金為150—300元/平米月，為13層整租價，若按6%的年回報率回算，則該物業(yè)售價可達(dá)6萬元/平米，基本與本案的商業(yè)價值相當(dāng)。,我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算，得出其售價預(yù)計：,值得注意的是，蘭桂坊消費偏高，目標(biāo)客群直指社會名流，加上其良好的品牌拉動力，因此其經(jīng)營和生存能力相對較強。而放眼成都商業(yè)市場，能達(dá)到或超過蘭桂坊收費能力和經(jīng)營檔次的商家，比較稀少。,作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。,本案的預(yù)計售價能夠得到商家租金的支撐， 但從實際的運營角度考慮，本案有明顯的壓力。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因此，對于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。,值得注意的是，盡管成都市場上不乏如：龍湖長橋郡、蔚藍(lán)卡地亞等千萬級物業(yè)，但是，成都從未出現(xiàn)過起價3000萬元/套的物業(yè)。,我司認(rèn)為：要順利實現(xiàn)本案的銷售，有兩種方案不妨一試。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第一種方案：劃小面積，分戶經(jīng)營。,將本案的各個院落拆分成獨立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權(quán)面積，降低銷售總價，達(dá)到銷售去化的目的。,從銷售的角度考慮，這種模式能夠?qū)N售物業(yè)的總價控制在2000萬以內(nèi)，目標(biāo)受眾更為廣泛，比較容易實現(xiàn)項目的成功銷售。,從經(jīng)營的角度考慮，通過后期經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)易于互補，同時商業(yè)面積自由搭配，可大可小，可操作性較強。,但是，我司不建議采用這種方案。,其原因，有三點：,分戶經(jīng)營，會破壞院落式物業(yè)的在后期經(jīng)營上的整體感和統(tǒng)一性；,劃小產(chǎn)權(quán)面積，雖然降低了商業(yè)門檻，但本案商業(yè)口岸的局限未能解決，后期經(jīng)營依然會出現(xiàn)問題。,這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,商業(yè)口岸無法解決,如果劃小面積，通過經(jīng)營的租金來支撐銷售，同時也會遇到地塊本身的局限問題：,交通問題無法解決,人流動線無法解決,經(jīng)營業(yè)態(tài)無法明確,——如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)用地來思考，明顯會遇到上述難以化解的問題。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價值，無疑于暴殄天物！,難道就不能既保存水井坊的珍稀價值， 同時實現(xiàn)銷售的豐厚回報？ 我們來看第二種方案。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,提高本案的文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè)，通過文化價值來實現(xiàn)項目價值。,第二種方案：塑造文化底蘊，打造奢侈型稀有物業(yè)。,從銷售的角度考慮，奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實質(zhì)性用途，而更多的是附加值的一種展現(xiàn)，因此該類物業(yè)從來不缺買家。,從經(jīng)營的角度考慮，奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在，是主人身份的符號和象征，而對商業(yè)經(jīng)營本身的物業(yè)條件要求不高。,√,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,如何才能打造出奢侈型物業(yè)？,讓我們先了解什么是奢侈品！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,在國際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”，又稱為非生活必需品。 奢侈品在經(jīng)濟學(xué)上講，指的是價值/品質(zhì)關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。 從另外一個角度上看，奢侈品又是指無形價值/有形價值關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。奢侈品的消費是一種高檔消費的行為。,奢侈品(Luxury),關(guān)鍵詞：,稀缺 Rare,時尚 Fashion,身份 Status,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,世界著名的奢侈型物業(yè),利奧波德別墅,赫斯特城堡,愛敦閣,利斯之花,由世界經(jīng)理人集團、世界地產(chǎn)研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評選的2011年《世界10大超級豪宅》，印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍，法國的利奧波德別墅(Villa eopolda)以7.5億美元位居第二，排名第三的則是價值4億美元的美國白宮。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其它奢侈品,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是：獨占和稀有！,地塊和環(huán)境資源獨占。 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性稀有。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我司認(rèn)為：一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價值必將大幅提升。,地塊和環(huán)境資源毋庸置疑！ 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性亟待挖掘！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,想不想賣得更貴些？,假設(shè)我們更懂水井坊……,邊鋒觀點：文化決定價值！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,接下來，讓我們從了解本案的文化精髓開始！,每個成都人的心中，都藏著一座水井坊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxo