freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

20xx年8月成都水井坊形象概念定位報(bào)告ppt(編輯修改稿)

2024-11-19 22:29 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)5萬(wàn)元/平米,最高售價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/平米。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好,最高租金可達(dá)300元/平米月。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價(jià)值類比二:春熙商圈,春熙商圈是成都最知名的商圈,在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù),區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越,該商圈一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)15萬(wàn)元/平米,最高售價(jià)達(dá)到25萬(wàn)元/平米。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價(jià)值類比三:一環(huán)路沿線,以金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例,該樓盤(pán)一層售價(jià)達(dá)到均價(jià)6萬(wàn)元/平米,最高售價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元/平米,且供不應(yīng)求,租金暫定為400元/平米(最高500元/平米),投資回報(bào)率8%。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,從商業(yè)地位上講,本案區(qū)域與建設(shè)路商圈相比略優(yōu),而與春熙商圈相比則較為遜色,其商業(yè)價(jià)值應(yīng)與一環(huán)路沿線的金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更為接近。,因此,從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價(jià)值來(lái)看,本案的價(jià)格應(yīng)高于建設(shè)路(5萬(wàn)/平米)而低于春熙路(15萬(wàn)/平米)。也就是說(shuō),其價(jià)格應(yīng)在5—15萬(wàn)/平米之間,更為接近金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(6—10萬(wàn)/平米)的售價(jià)。,那么,假設(shè)本案的平均售價(jià)(一層)在6—10萬(wàn)/平米的話,本案周邊的商鋪?zhàn)饨鹗欠衲軌蛑危?trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們?cè)倏匆粋€(gè)例子!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項(xiàng)目案名:蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝,總建面4.3萬(wàn)平方米,由19棟商業(yè)建筑構(gòu)成,項(xiàng)目有地下兩層車(chē)庫(kù),商業(yè)地面12層,局部3層,由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理,商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主(70%餐飲和酒吧),搭配少量的零售商業(yè)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其目前租金為150—300元/平米月,為13層整租價(jià),若按6%的年回報(bào)率回算,則該物業(yè)售價(jià)可達(dá)6萬(wàn)元/平米,基本與本案的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)。,我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算,得出其售價(jià)預(yù)計(jì):,值得注意的是,蘭桂坊消費(fèi)偏高,目標(biāo)客群直指社會(huì)名流,加上其良好的品牌拉動(dòng)力,因此其經(jīng)營(yíng)和生存能力相對(duì)較強(qiáng)。而放眼成都商業(yè)市場(chǎng),能達(dá)到或超過(guò)蘭桂坊收費(fèi)能力和經(jīng)營(yíng)檔次的商家,比較稀少。,作為本案,要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此,有較大的難度。,本案的預(yù)計(jì)售價(jià)能夠得到商家租金的支撐, 但從實(shí)際的運(yùn)營(yíng)角度考慮,本案有明顯的壓力。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因此,對(duì)于本案而言,其首要問(wèn)題是如何解決銷(xiāo)售的壓力。,值得注意的是,盡管成都市場(chǎng)上不乏如:龍湖長(zhǎng)橋郡、蔚藍(lán)卡地亞等千萬(wàn)級(jí)物業(yè),但是,成都從未出現(xiàn)過(guò)起價(jià)3000萬(wàn)元/套的物業(yè)。,我司認(rèn)為:要順利實(shí)現(xiàn)本案的銷(xiāo)售,有兩種方案不妨一試。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第一種方案:劃小面積,分戶經(jīng)營(yíng)。,將本案的各個(gè)院落拆分成獨(dú)立商業(yè)形態(tài),劃小產(chǎn)權(quán)面積,降低銷(xiāo)售總價(jià),達(dá)到銷(xiāo)售去化的目的。,從銷(xiāo)售的角度考慮,這種模式能夠?qū)N(xiāo)售物業(yè)的總價(jià)控制在2000萬(wàn)以內(nèi),目標(biāo)受眾更為廣泛,比較容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。,從經(jīng)營(yíng)的角度考慮,通過(guò)后期經(jīng)營(yíng)管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理,這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài),業(yè)態(tài)易于互補(bǔ),同時(shí)商業(yè)面積自由搭配,可大可小,可操作性較強(qiáng)。,但是,我司不建議采用這種方案。,其原因,有三點(diǎn):,分戶經(jīng)營(yíng),會(huì)破壞院落式物業(yè)的在后期經(jīng)營(yíng)上的整體感和統(tǒng)一性;,劃小產(chǎn)權(quán)面積,雖然降低了商業(yè)門(mén)檻,但本案商業(yè)口岸的局限未能解決,后期經(jīng)營(yíng)依然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。,這種方案,與成都市政府打造城市名片的思路相悖,破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊(yùn)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,商業(yè)口岸無(wú)法解決,如果劃小面積,通過(guò)經(jīng)營(yíng)的租金來(lái)支撐銷(xiāo)售,同時(shí)也會(huì)遇到地塊本身的局限問(wèn)題:,交通問(wèn)題無(wú)法解決,人流動(dòng)線無(wú)法解決,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)法明確,——如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)用地來(lái)思考,明顯會(huì)遇到上述難以化解的問(wèn)題。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,更重要的是,第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價(jià)值,無(wú)疑于暴殄天物!,難道就不能既保存水井坊的珍稀價(jià)值, 同時(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的豐厚回報(bào)? 我們來(lái)看第二種方案。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,提高本案的文化附加值,將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè),通過(guò)文化價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,第二種方案:塑造文化底蘊(yùn),打造奢侈型稀有物業(yè)。,從銷(xiāo)售的角度考慮,奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實(shí)質(zhì)性用途,而更多的是附加值的一種展現(xiàn),因此該類物業(yè)從來(lái)不缺買(mǎi)家。,從經(jīng)營(yíng)的角度考慮,奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在,是主人身份的符號(hào)和象征,而對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)本身的物業(yè)條件要求不高。,√,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,如何才能打造出奢侈型物業(yè)?,讓我們先了解什么是奢侈品!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,在國(guó)際上被定義為“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的,具有獨(dú)特、稀缺、珍奇等特點(diǎn)的消費(fèi)品”,又稱為非生活必需品。 奢侈品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,指的是價(jià)值/品質(zhì)關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。 從另外一個(gè)角度上看,奢侈品又是指無(wú)形價(jià)值/有形價(jià)值關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。奢侈品的消費(fèi)是一種高檔消費(fèi)的行為。,奢侈品(Luxury),關(guān)鍵詞:,稀缺 Rare,時(shí)尚 Fashion,身份 Status,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,世界著名的奢侈型物業(yè),利奧波德別墅,赫斯特城堡,愛(ài)敦閣,利斯之花,由世界經(jīng)理人集團(tuán)、世界地產(chǎn)研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評(píng)選的2011年《世界10大超級(jí)豪宅》,印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍,法國(guó)的利奧波德別墅(Villa eopolda)以7.5億美元位居第二,排名第三的則是價(jià)值4億美元的美國(guó)白宮。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其它奢侈品,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,一言以蔽之,本案要打造奢侈型物業(yè),其必備條件是:獨(dú)占和稀有!,地塊和環(huán)境資源獨(dú)占。 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性稀有。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我司認(rèn)為:一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功,本案價(jià)值必將大幅提升。,地塊和環(huán)境資源毋庸置疑! 文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性亟待挖掘!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,想不想賣(mài)得更貴些?,假設(shè)我們更懂水井坊……,邊鋒觀點(diǎn):文化決定價(jià)值!,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,接下來(lái),讓我們從了解本案的文化精髓開(kāi)始!,每個(gè)成都人的心中,都藏著一座水井坊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxo
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1