【文章內(nèi)容簡介】 積 商住用地面積20212021 由于房產(chǎn)市場自今年下半年開始不斷回暖，土地市場各方也開始逐漸積極。 09 年全年，主城區(qū)共成交土地 66 宗，約 4407 畝；其中，商住用地就成交了約 4058 畝，占成交總面積的 92％。 相比 2021 年，主城區(qū)成交數(shù)量和面積均有所上升，分別增加了 26 宗、約 1379 畝。其中商住用的較去年增長了約 3219 畝，增幅達 384％；但同時，商業(yè)用的的成交有所下降，較去年減少了 1840 畝，下降了 84％。 ? 地價情況 成交地價情況2081334045571895890100200300400500600700綜合地價 商業(yè)用地 商住用地地價（萬/畝）20212021 走過 08 年的“寒冬”， 09 年地價有較大回升，但總體仍大大低于 07 年。 09 年商業(yè)用地地價、商住用的地價分別較去年增長了 42%和 46％。由于商住用地占 09 年土地供應(yīng)的比例大大增加，而其土地均價高于商業(yè)用地均價較多，今年綜合地價較去年也就有了更大的增長，其增長率達 168％。 ? 成交價比率分析 拍賣成交比率分布起價成交40%21%30%1以上9%起價成交1以上 開發(fā)商態(tài)度較去年積極，土地市場了競爭也較去年激烈，以起價成交的土地所占比重較去年的 60％下降了 20％，以低于 的拍賣成交價比率成交的土地也有所減少；拍賣成交價比率在 － 1 的土地所占比 重增加了 21％，而 1 以上了也增加了 6％，達到 6 宗。 ? 住宅用地樓面地價分析 住宅用地樓面地價分布2 0 0 0 元/ 平方米以下13%20212999元 /平方米16%30003999元 /平方米40%40004999元 /平方米29%5 0 0 0 元/ 平方米及以上2% 09 年成交住宅用地樓面地價集中在 3000－ 5000 元 /平方米，這一區(qū)間所占比重近 70％；而樓面地價在 3000 元 /平方米以下的住宅用地所占比重由去年的 93％下降到了 29％。 ? 拿地開發(fā)商分析 09 年主城區(qū)土地市場上大鱷活躍，保利、中糧、中海、華潤 等行業(yè)大鱷均有所作為。 開發(fā)商 數(shù)量（宗） 面積（畝） 總價（億元） 分布 區(qū)域 保利地產(chǎn) 8 武侯區(qū)順江組團、高新區(qū)大源組團、青羊區(qū) IT 大道旁 華潤地產(chǎn) 3 金牛區(qū)五塊石、錦江區(qū)東光街、青羊區(qū)三環(huán)外以西 中海地產(chǎn) 2 武侯區(qū)龍井村、七里村、金牛區(qū)營門口 藍光地產(chǎn) 2 金牛區(qū)營門口、高新區(qū)南部豐收片區(qū) 龍湖地產(chǎn) 1 金牛區(qū)五塊石 中糧地產(chǎn) 1 13 武侯區(qū)簇錦街 ? 可建面積分析 根據(jù)今年成交地塊的指標(biāo)測算，可建面積約 1284 萬平方米，其中商業(yè)物業(yè)約 202 萬平方米，商住物業(yè)約 1082 萬平方米。 各郊區(qū)縣土地狀況 各郊縣土地供應(yīng)狀況 09 年各郊區(qū)縣共供應(yīng) 345 宗、約 畝。 ? 各郊縣土地供應(yīng)分析 各郊區(qū)縣土地供應(yīng)情況010203040506070數(shù)量（宗）010002021300040005000600070008000900010000面積（畝）數(shù)量（宗） 36 41 48 30 11 6 15 24 17 58 6 34 19面積（畝） 3197 3135 5861 1175 1804 1198 1478 1074 909 9499 284 1540 2045崇州 大邑都江堰金堂龍泉驛彭州 郫縣 蒲江青白江雙流 溫江 新都 新津 各郊區(qū)縣中，雙流繼 08 年之后仍是供地規(guī)模最大的郊縣，全年供地 58 宗、約 9499畝；都江堰在經(jīng)歷了 08 年地震影響帶來的供地低潮之后，本年都供地 48 宗，面積超過五千畝，居于各郊區(qū)縣第二。 本年度，除青白江、溫江外，其它各郊區(qū)縣供地均過千畝。 ? 供地用途分析 各用途土地供應(yīng)情況050100150200250數(shù)量（宗）0500010000150002021025000面積（畝）數(shù)量（宗） 30 96 219面積（畝） 2824 7233 23142其他 商業(yè)（服） 商住 商住用地仍然是主要的供應(yīng)類型，全年各郊區(qū)縣商住用地的供應(yīng)量達到了 219 宗、 23142畝，約為總量的 70%；商業(yè)或商服用地約占總量的 22%。 各郊區(qū)縣土地 成交狀況 09 年各郊區(qū)縣成交土地 296 宗、約 27640 畝。 ? 各郊縣土地成交分析 各郊區(qū)縣土地成交情況01020304050數(shù)量（宗）01000202130004000500060007000面積（畝）數(shù)量（宗） 36 32 44 23 10 6 15 24 16 36 4 32 18面積（畝） 2785 2535 5229 968 1774 1198 1478 1074 905 6208 95 1389 2021崇州 大邑都江堰金堂龍泉驛彭州 郫縣 蒲江青白江雙流 溫江 新都 新津 從成交情況來看，雙流成交規(guī)模居于第一，全年共成交土地 36 宗、約 6208 畝；都江堰以 44 宗成交，共計 5229 畝居于第二。 ? 拿地開發(fā)商分析 09 年進軍各郊區(qū)縣土地市場的多為四川本地企業(yè)，各行業(yè)大鱷僅在幾個熱點開發(fā)區(qū)域有所作為，如：花樣年繼續(xù)“蒲江戰(zhàn)略”，在蒲江拿地近千畝，保利、龍湖也分別在新都、新津有所斬獲。 開發(fā)商 數(shù)量（宗） 面積（畝） 總價（億元） 區(qū)域 花樣年 20 蒲江 置信地產(chǎn) 2 郫縣 永進合能 1 龍泉驛 上海綠地 1 郫縣 保利地產(chǎn) 1 150 新都 龍湖地產(chǎn) 1 新津 二、樓市狀況 09年成都 商品房供銷在波動中，整體呈現(xiàn)上升趨勢，年末達到頂峰。 從供應(yīng)量看， 34月是第一波供應(yīng)高峰， 89月是第二波， 12月達到供應(yīng)量最大；從銷售量看， 35月是第一波銷售高峰， 710月銷售量平穩(wěn)增長， 1112月達到年度成交量最高峰。 從區(qū)域分析， 供應(yīng)量最大的是金牛區(qū)，銷售量最 大的是 成華區(qū) ；從方位分析， 城西的供應(yīng)量最大， 從環(huán)域分析， 二三環(huán)的供應(yīng)最大 ，市中區(qū)的供應(yīng)量很少。 從價格分析， 09年成都房價是在平穩(wěn)中上升，年底達到 7000的最高均價。 （一）、 主城區(qū)房地產(chǎn)市場 供銷 總體供應(yīng) 0 7 0 9 年成都市主城區(qū)供銷對比0500100015002021面積（萬㎡）供應(yīng) 1630 銷售 1350 07年 08年 09年 2021年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為 ㎡，同比下降 %（減少 萬㎡），相較 07年同期下降 %（減少 ㎡）。共計成交 ㎡，同比增長%（增加 ㎡），相較 07年同期增長 %（增加 ㎡）、 供應(yīng)量 下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開發(fā)量銷售存量房，因而減緩了推出新盤的速度；而經(jīng)過了 08年一年的市場調(diào)整， 09年受到一系列優(yōu)惠購房政策和開發(fā)商調(diào)價的影響，市場的剛 性 需井噴和投資客戶的重新入市，使得市場銷售量大幅增長，甚至超過了歷史同期最高水平。 供銷情況 09 年各月商品房供銷比05010015020025000 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 8供應(yīng) 4 2 . 3 3 3 . 2 109 139 59 9 3 . 7 74 109 167 66 85 146銷售 5 9 . 8 9 9 . 4 109 120 129 8 0 . 1 104 9 9 . 5 102 109 151 222供銷比 0 . 7 1 0 . 3 3 1 1 . 1 6 0 . 4 6 1 . 1 7 0 . 7 1 1 . 1 1 . 6 4 0 . 6 0 . 5 6 0 . 6 61 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 圖中顯示，今年春節(jié)后剛 性 需 求 井噴導(dǎo)致交易量迅速恢復(fù)，市場聚集了較高的人氣，交易量在 3月份達到 160萬㎡的高峰； 5月份因為春季房交會的到來市場成交量再次升到了創(chuàng)新高的 萬㎡的頂峰；之后 6 月份開始因為剛 性 需 求 有所疲軟，同時因為交易淡季 的到來，市場進入一個正常的調(diào)整期； 10 月份秋季房交會開始后，市場有一個短暫的回暖的小高峰，但成交量遠遠不及春季房交會。但之后的 11月份，隨著年末優(yōu)惠政策可能到期的言論四起，不少購房者急于搭上末班車，因此交易量再次上升，形成了年末購房高峰期， 12月成交量遠超歷史最高水平，創(chuàng)下了新成交高峰。 主城區(qū)各類物業(yè)供應(yīng) 0 9 年各用途物業(yè)供應(yīng)其他28%商業(yè)3%辦公9%住宅60% 不同用途物業(yè)來看，住宅依然是最主要的供應(yīng)物業(yè)，但較 08 年相比，減少了 12 個百分點。 占供應(yīng)量第二位的是其他類型物業(yè)，占到了市場總供應(yīng)量的 28%，同比增加了 11 個百分點。 辦公類物業(yè)占 9%，同比增加 3個百分點；商業(yè)類物業(yè)占 3%，同比減少 2個百分點； 國內(nèi)經(jīng)濟今年雖有反彈跡象，但受全球經(jīng)濟形勢復(fù)蘇緩慢的影響，因此在市場購買力上，投資者更傾