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正文內(nèi)容

2009成都樓市年度報(bào)告(編輯修改稿)

2025-04-02 10:25 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 積 商住用地面積20212021 由于房產(chǎn)市場(chǎng)自今年下半年開始不斷回暖,土地市場(chǎng)各方也開始逐漸積極。 09 年全年,主城區(qū)共成交土地 66 宗,約 4407 畝;其中,商住用地就成交了約 4058 畝,占成交總面積的 92%。 相比 2021 年,主城區(qū)成交數(shù)量和面積均有所上升,分別增加了 26 宗、約 1379 畝。其中商住用的較去年增長了約 3219 畝,增幅達(dá) 384%;但同時(shí),商業(yè)用的的成交有所下降,較去年減少了 1840 畝,下降了 84%。 ? 地價(jià)情況 成交地價(jià)情況2081334045571895890100200300400500600700綜合地價(jià) 商業(yè)用地 商住用地地價(jià)(萬/畝)20212021 走過 08 年的“寒冬”, 09 年地價(jià)有較大回升,但總體仍大大低于 07 年。 09 年商業(yè)用地地價(jià)、商住用的地價(jià)分別較去年增長了 42%和 46%。由于商住用地占 09 年土地供應(yīng)的比例大大增加,而其土地均價(jià)高于商業(yè)用地均價(jià)較多,今年綜合地價(jià)較去年也就有了更大的增長,其增長率達(dá) 168%。 ? 成交價(jià)比率分析 拍賣成交比率分布起價(jià)成交40%21%30%1以上9%起價(jià)成交1以上 開發(fā)商態(tài)度較去年積極,土地市場(chǎng)了競(jìng)爭(zhēng)也較去年激烈,以起價(jià)成交的土地所占比重較去年的 60%下降了 20%,以低于 的拍賣成交價(jià)比率成交的土地也有所減少;拍賣成交價(jià)比率在 - 1 的土地所占比 重增加了 21%,而 1 以上了也增加了 6%,達(dá)到 6 宗。 ? 住宅用地樓面地價(jià)分析 住宅用地樓面地價(jià)分布2 0 0 0 元/ 平方米以下13%20212999元 /平方米16%30003999元 /平方米40%40004999元 /平方米29%5 0 0 0 元/ 平方米及以上2% 09 年成交住宅用地樓面地價(jià)集中在 3000- 5000 元 /平方米,這一區(qū)間所占比重近 70%;而樓面地價(jià)在 3000 元 /平方米以下的住宅用地所占比重由去年的 93%下降到了 29%。 ? 拿地開發(fā)商分析 09 年主城區(qū)土地市場(chǎng)上大鱷活躍,保利、中糧、中海、華潤 等行業(yè)大鱷均有所作為。 開發(fā)商 數(shù)量(宗) 面積(畝) 總價(jià)(億元) 分布 區(qū)域 保利地產(chǎn) 8 武侯區(qū)順江組團(tuán)、高新區(qū)大源組團(tuán)、青羊區(qū) IT 大道旁 華潤地產(chǎn) 3 金牛區(qū)五塊石、錦江區(qū)東光街、青羊區(qū)三環(huán)外以西 中海地產(chǎn) 2 武侯區(qū)龍井村、七里村、金牛區(qū)營門口 藍(lán)光地產(chǎn) 2 金牛區(qū)營門口、高新區(qū)南部豐收片區(qū) 龍湖地產(chǎn) 1 金牛區(qū)五塊石 中糧地產(chǎn) 1 13 武侯區(qū)簇錦街 ? 可建面積分析 根據(jù)今年成交地塊的指標(biāo)測(cè)算,可建面積約 1284 萬平方米,其中商業(yè)物業(yè)約 202 萬平方米,商住物業(yè)約 1082 萬平方米。 各郊區(qū)縣土地狀況 各郊縣土地供應(yīng)狀況 09 年各郊區(qū)縣共供應(yīng) 345 宗、約 畝。 ? 各郊縣土地供應(yīng)分析 各郊區(qū)縣土地供應(yīng)情況010203040506070數(shù)量(宗)010002021300040005000600070008000900010000面積(畝)數(shù)量(宗) 36 41 48 30 11 6 15 24 17 58 6 34 19面積(畝) 3197 3135 5861 1175 1804 1198 1478 1074 909 9499 284 1540 2045崇州 大邑都江堰金堂龍泉驛彭州 郫縣 蒲江青白江雙流 溫江 新都 新津 各郊區(qū)縣中,雙流繼 08 年之后仍是供地規(guī)模最大的郊縣,全年供地 58 宗、約 9499畝;都江堰在經(jīng)歷了 08 年地震影響帶來的供地低潮之后,本年都供地 48 宗,面積超過五千畝,居于各郊區(qū)縣第二。 本年度,除青白江、溫江外,其它各郊區(qū)縣供地均過千畝。 ? 供地用途分析 各用途土地供應(yīng)情況050100150200250數(shù)量(宗)0500010000150002021025000面積(畝)數(shù)量(宗) 30 96 219面積(畝) 2824 7233 23142其他 商業(yè)(服) 商住 商住用地仍然是主要的供應(yīng)類型,全年各郊區(qū)縣商住用地的供應(yīng)量達(dá)到了 219 宗、 23142畝,約為總量的 70%;商業(yè)或商服用地約占總量的 22%。 各郊區(qū)縣土地 成交狀況 09 年各郊區(qū)縣成交土地 296 宗、約 27640 畝。 ? 各郊縣土地成交分析 各郊區(qū)縣土地成交情況01020304050數(shù)量(宗)01000202130004000500060007000面積(畝)數(shù)量(宗) 36 32 44 23 10 6 15 24 16 36 4 32 18面積(畝) 2785 2535 5229 968 1774 1198 1478 1074 905 6208 95 1389 2021崇州 大邑都江堰金堂龍泉驛彭州 郫縣 蒲江青白江雙流 溫江 新都 新津 從成交情況來看,雙流成交規(guī)模居于第一,全年共成交土地 36 宗、約 6208 畝;都江堰以 44 宗成交,共計(jì) 5229 畝居于第二。 ? 拿地開發(fā)商分析 09 年進(jìn)軍各郊區(qū)縣土地市場(chǎng)的多為四川本地企業(yè),各行業(yè)大鱷僅在幾個(gè)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域有所作為,如:花樣年繼續(xù)“蒲江戰(zhàn)略”,在蒲江拿地近千畝,保利、龍湖也分別在新都、新津有所斬獲。 開發(fā)商 數(shù)量(宗) 面積(畝) 總價(jià)(億元) 區(qū)域 花樣年 20 蒲江 置信地產(chǎn) 2 郫縣 永進(jìn)合能 1 龍泉驛 上海綠地 1 郫縣 保利地產(chǎn) 1 150 新都 龍湖地產(chǎn) 1 新津 二、樓市狀況 09年成都 商品房供銷在波動(dòng)中,整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì),年末達(dá)到頂峰。 從供應(yīng)量看, 34月是第一波供應(yīng)高峰, 89月是第二波, 12月達(dá)到供應(yīng)量最大;從銷售量看, 35月是第一波銷售高峰, 710月銷售量平穩(wěn)增長, 1112月達(dá)到年度成交量最高峰。 從區(qū)域分析, 供應(yīng)量最大的是金牛區(qū),銷售量最 大的是 成華區(qū) ;從方位分析, 城西的供應(yīng)量最大, 從環(huán)域分析, 二三環(huán)的供應(yīng)最大 ,市中區(qū)的供應(yīng)量很少。 從價(jià)格分析, 09年成都房?jī)r(jià)是在平穩(wěn)中上升,年底達(dá)到 7000的最高均價(jià)。 (一)、 主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 供銷 總體供應(yīng) 0 7 0 9 年成都市主城區(qū)供銷對(duì)比0500100015002021面積(萬㎡)供應(yīng) 1630 銷售 1350 07年 08年 09年 2021年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為 ㎡,同比下降 %(減少 萬㎡),相較 07年同期下降 %(減少 ㎡)。共計(jì)成交 ㎡,同比增長%(增加 ㎡),相較 07年同期增長 %(增加 ㎡)、 供應(yīng)量 下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大,為減少新開發(fā)量銷售存量房,因而減緩了推出新盤的速度;而經(jīng)過了 08年一年的市場(chǎng)調(diào)整, 09年受到一系列優(yōu)惠購房政策和開發(fā)商調(diào)價(jià)的影響,市場(chǎng)的剛 性 需井噴和投資客戶的重新入市,使得市場(chǎng)銷售量大幅增長,甚至超過了歷史同期最高水平。 供銷情況 09 年各月商品房供銷比05010015020025000 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 8供應(yīng) 4 2 . 3 3 3 . 2 109 139 59 9 3 . 7 74 109 167 66 85 146銷售 5 9 . 8 9 9 . 4 109 120 129 8 0 . 1 104 9 9 . 5 102 109 151 222供銷比 0 . 7 1 0 . 3 3 1 1 . 1 6 0 . 4 6 1 . 1 7 0 . 7 1 1 . 1 1 . 6 4 0 . 6 0 . 5 6 0 . 6 61 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 圖中顯示,今年春節(jié)后剛 性 需 求 井噴導(dǎo)致交易量迅速恢復(fù),市場(chǎng)聚集了較高的人氣,交易量在 3月份達(dá)到 160萬㎡的高峰; 5月份因?yàn)榇杭痉拷粫?huì)的到來市場(chǎng)成交量再次升到了創(chuàng)新高的 萬㎡的頂峰;之后 6 月份開始因?yàn)閯?性 需 求 有所疲軟,同時(shí)因?yàn)榻灰椎?的到來,市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)正常的調(diào)整期; 10 月份秋季房交會(huì)開始后,市場(chǎng)有一個(gè)短暫的回暖的小高峰,但成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及春季房交會(huì)。但之后的 11月份,隨著年末優(yōu)惠政策可能到期的言論四起,不少購房者急于搭上末班車,因此交易量再次上升,形成了年末購房高峰期, 12月成交量遠(yuǎn)超歷史最高水平,創(chuàng)下了新成交高峰。 主城區(qū)各類物業(yè)供應(yīng) 0 9 年各用途物業(yè)供應(yīng)其他28%商業(yè)3%辦公9%住宅60% 不同用途物業(yè)來看,住宅依然是最主要的供應(yīng)物業(yè),但較 08 年相比,減少了 12 個(gè)百分點(diǎn)。 占供應(yīng)量第二位的是其他類型物業(yè),占到了市場(chǎng)總供應(yīng)量的 28%,同比增加了 11 個(gè)百分點(diǎn)。 辦公類物業(yè)占 9%,同比增加 3個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)類物業(yè)占 3%,同比減少 2個(gè)百分點(diǎn); 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)今年雖有反彈跡象,但受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇緩慢的影響,因此在市場(chǎng)購買力上,投資者更傾
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