【正文】 ，如果因特殊原因確實要轉(zhuǎn)讓，也是由市住房保障機構(gòu)原價回購，不能在市場上自主交易。 ■ 嚴格 “審核關 、使用關、動態(tài)監(jiān)管關 ”，依法拆遷是實現(xiàn)陽光拆遷的關鍵。 政策點評： ■ “以人為本 ”是《辦法》制定的出發(fā)點與落腳點，也是核心指導思想。 5 月 1 日將正式實施的該《辦法》是成都自實施大規(guī)模舊城改造以來，首次針對拆遷安置房出臺的規(guī)范性文件，對五城區(qū)及高新區(qū)拆遷安置房的性質(zhì)、使用、監(jiān)管等均作出明確規(guī)定。同時還將依法查處囤積土地現(xiàn)象，嚴厲打擊炒地行為。 為健全節(jié)約集約利用土地資源機制，今年四川還將建立低效用地退出機制，逐步淘汰占地多和效益較差的項目。加大城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點力度，探索符合規(guī)定的農(nóng)村集體土地建設非公益項目，同時允許農(nóng)民依法參與開發(fā)和經(jīng)營的有效措施。 八 、 川國土資源廳：暫停別墅類房產(chǎn)項目土地供應 政策要點： 為保障廉租房、經(jīng)濟適用房及中低價和中小套型普通商品住房用地的有效供給，四川省國土資源廳將堅決停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的大土地供應，同時嚴格限制低密度及大套型商品房土地供應。 但是由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設，沒有經(jīng)過國有化收購， 非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。 政策點評： 在商品房價持續(xù)走高、經(jīng)濟適用房欲購無望的情況下，目前一些打著 “小產(chǎn)權(quán) ”、 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) ”旗號的項目在一些大城市中熱銷起來。 國土資源部 6 月 9 日強調(diào)指出 ,“小產(chǎn)權(quán)房 ”實質(zhì)是違法建筑 ,違反土地管理法律 ,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理 的法律 ,違反相關政策 ,各地要嚴格依法查處大量存在的 “小產(chǎn)權(quán)房 ”等違法用地、違法建筑行為。 ”而從市場效果上看 ,二套房貸的松緊直接關乎投機者成本高低 ,是調(diào)控最重要的環(huán)節(jié) ,效果也最明顯 ,因此 ,在后續(xù)細則上非常可能對二套房貸施行從緊的政策。 國四條中規(guī)定 ,“要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費 ,抑制投資投機性購房。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。要嚴格執(zhí)行 “二套房 ”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率 。 4 月 3 日， 《國家住房建設制度（ 2021—2050）（建議稿）》提出 ， 國家支持有條件的城鄉(xiāng)居民改善居住條件、購置第二套住房，并對第二套住房擠占城市公共資源的情況進行必要的限制。 國務院總理溫家寶 3 月 5 日在十一屆全國人大二次會議上作政府工作報告時說，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策；促進普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。 六 、二套房政策 政策要點： 2 月，銀監(jiān)會主席 劉明康表示要嚴格實施 “二套房 ”政策，積極防范房地產(chǎn)金融風險 。 政策點評： 社科院建議征房地資產(chǎn)持有稅 ， 兩類房產(chǎn)可減免 ； 財政部、稅務總局明確 3 種無償受贈房情況免征個稅 ； 開征物業(yè)稅，雖然減少了交易環(huán)節(jié)的稅種，但增加了持有房產(chǎn)的成本，這對囤積房產(chǎn)進行投機炒房是一個打擊，因而從房價上看，該政策對樓市的影響還是 利空 的。 5 月 25 日， 國務院正式公布《關于 2021 年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》 ，其中要求研究開征物業(yè)稅。 五、稅收政策 政策要點： 4 月 23 日， 《房地產(chǎn)藍皮書》建議，對開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅；對于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅，其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免：一是 國家認定的標準以下的自住房，二是租賃性住房。 支持居民首次購買普通自住房 ，加大對城市低收入居民廉租房、經(jīng)濟適用房建設和棚戶區(qū)改造的信貸支持 。做好對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務，繼續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 政策點評： 央行的一系列金融信貸政策的出臺，可以看出， 央行堅定不移落實適度寬松的貨幣政策 。 7 月 30 日 《流動資金貸款管理暫行辦法》 規(guī)范銀行業(yè)金融機構(gòu)流動資金貸款業(yè)務行為，加強流動資金貸款業(yè)務審慎經(jīng)營管理，有效防范風險，促進流動資金貸款業(yè)務健康發(fā)展，防止流動資金貸款被挪用。 6 月 26 日 《金融穩(wěn)定報告》 銀行業(yè)處理好經(jīng)濟發(fā)展和防范金融風險的關系，要加強房地產(chǎn)信貸風險管理。積極支持符合貸款條件的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設項目。 企業(yè)擅自變更土地用途不能參加招拍掛 ；國土部嚴禁保障房地改商用，未按期交房禁購新地； 知盡快利用閑置地 ； 嚴查違法新建小產(chǎn)權(quán)房和高爾夫球場 ； 征收閑置土地增值地價 ；拿地首付不低于 50%等政策，是國家對土地市場的統(tǒng)一 規(guī)范 管理，也是對房產(chǎn)調(diào)控打出 的重拳。 宅基地不可放開流轉(zhuǎn) ， 農(nóng)村集體建設用地要有條件流轉(zhuǎn)，不得改變土地用途。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的 土地出讓交易。 9 月 26 日 《關于集約用地的通知》 我國必須切實保護耕地，大力促進節(jié)約集約用地，并提高土地使用效率。 9 月 1 日 《關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地 利用的通知》 對取得土地后滿 2 年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。 5 月 15 日 《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》 對廉租房和經(jīng)濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。 3 月 24 日 新的《土地管理法》 農(nóng)村宅基地只能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進入公開市場流轉(zhuǎn)不在適用 范圍內(nèi)，集體建設用地的流轉(zhuǎn)和抵押亦受到一定程度限制。 三 、土地政策 政策要點： 發(fā)布時間 政策名稱 主要內(nèi)容 1 月 21 日 《單位 GDP 和固定資產(chǎn)投資增長的新增建設用地消耗考核辦法》 國土部強調(diào) 2021 年土地政策創(chuàng)新要封閉運行。政府對中低收入者的廉租房、農(nóng)村的危房改造、普通商品房的供給都給予了重視和支持。 政策點評： 年初， 中央 提出 財政加大投入 ， 五措施保證保障房建設 。第一是資金保證；第二是土地供應保證；第三是要采取多種渠道增加廉租住房的房源；第四，進一步強化地方政府在做好這項工作方面的責任，堅持省級負總責，市縣抓落實。從該政策的出臺，可以看出 2021年的政策從 “ 保市場 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 保民生 ” ，希望通過市場杠桿來遏制高房價，通過穩(wěn)定房價，來維護市場的健康發(fā)展；政策中重點提了抑制投機性購房，防止市場的過度炒作，過度投機形成的泡沫，以使市場平 穩(wěn)、健康發(fā)展。 政策點評： 房地產(chǎn)市場運行環(huán)境相對穩(wěn)定，政策仍將支持居民自住性需求。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。 三要加強市場監(jiān)管。 二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。 一、 中央經(jīng)濟刺激 政策 政策要點： 時間 政策名稱 主要內(nèi)容 中央經(jīng)濟工作會議 要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ；要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐 步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制 ；增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求 國務院常務會議 將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2 年恢復到 5 年，其他住房消費政策繼續(xù)實施 國務院常務會議 一要增加普通商品住房的有效供給。2021 成都樓市年度報告 第一部分 09 年主要政策盤點 經(jīng)歷了 08年的經(jīng)濟低谷， 09年是中國房地產(chǎn)市場迅速回暖的 一年。中央和地方出臺的一系列穩(wěn)定市場的政策、適度寬松的貨幣政策， 但由于 09年 下半年 各地房價大幅反彈， 天價地王不斷制造，非理性購房再現(xiàn)樓市，在這樣的大環(huán)境之下，抑制投機性和投資性需求與為政策調(diào)控的對象，政策呈收緊態(tài)勢。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。 四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。政府將在促進住房消費的同時，對于投機性的購房行為將通過政策予以打壓，以平抑房價。 二、保障性住房政策 政策要點： 3 月，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥稱，今年要在全國范圍內(nèi)要新增解決 260 萬戶低收入家庭的住房困難，為了完成這個目標，主要有增加廉租房等五項措施。第五，要嚴格地按照工程建設程序和國家相關的質(zhì)量標準來保證質(zhì)量。年底中央經(jīng)濟工作會議，提出普通商品房供應 量增加，保障性住房建設仍是重點。讓中低收入者能安居樂業(yè)，基本生活住房有所保障。所謂封閉運行，就是指全國用地計劃和規(guī)模都要在保障 18 億畝耕地紅線的原則內(nèi)進行。 5 月 13 日 《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》 的調(diào)整 各省 (區(qū)、市 )確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《標準》的 70%執(zhí)行。同時，各地被要求在6 月 30 日前，完成未來 3 年保障性住房用地供應計劃的制定 。嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 和高爾夫球場項目用地。 12 月 17 日 《進一步加強土地出讓收支管理的通知》 明確開發(fā)商以后拿地時， “ 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 政策點評： 土地是國家的命脈，國家對土地的政策，對房產(chǎn)行業(yè)有最直接的影響。調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準 ，各地要嚴格執(zhí)行工業(yè)用地招標拍賣掛牌制度，同時，安排一定比例的