【正文】 trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,成都水井坊形象概念定位報(bào)告,邊鋒營(yíng)銷,2011年8月,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,本報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)，分析結(jié)果僅供參考。 報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。 本報(bào)告版權(quán)歸邊鋒公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。,申明,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,在開篇之前，請(qǐng)先估計(jì)一下這三件商品的價(jià)格？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,圖為1957年款法拉利250 Testa Rossa賽車，只有21臺(tái)成品駛離生產(chǎn)線。2009年5月，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，以1220萬美元拍賣售出。,這輛車，價(jià)值幾何？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,圖為瑪麗蓮夢(mèng)露在電影《七年之癢》中身穿的白色連身裙。 2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場(chǎng)拍賣會(huì)中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。,這件服飾，價(jià)值幾何？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國(guó)總統(tǒng)夫人布呂尼小時(shí)候的家。 2009年2月，沙特富豪塔拉勒購(gòu)得此古堡，成交價(jià)2800萬美元。,這座古堡，價(jià)值幾何？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,文化無價(jià)！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,愈稀世，愈無價(jià)； 愈高貴，愈平淡。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,窖釀歲月，館藏歷史,水井老街,中國(guó)鑒賞級(jí)傳統(tǒng)公館文化典范,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,中國(guó)的，才是世界的！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,,第六部分 產(chǎn)品特性,第七部分 客群研判,第八部分 營(yíng)銷思路,第四部分 建筑特點(diǎn),第五部分 板塊布局,CONTENTS,目錄,第三部分 文化審視,第二部分 區(qū)域價(jià)值,第一部分 項(xiàng)目環(huán)境,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們先了解一下項(xiàng)目情況。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 1 項(xiàng)目環(huán)境,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸； 本項(xiàng)目周邊云集了九眼橋、合江亭、望江公園、紅瓦寺等極具文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)區(qū)域； 項(xiàng)目離春熙路，鹽市口主要商圈分別有2.3公里和2.8公里； 項(xiàng)目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國(guó)以至世界發(fā)現(xiàn)的最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨(dú)創(chuàng)性的古代釀酒作坊。 這個(gè)項(xiàng)目，是成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產(chǎn)地。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項(xiàng)目描述,交通動(dòng)線圖；區(qū)域人流動(dòng)線圖； 外觀鳥瞰圖；組團(tuán)分布圖。,項(xiàng)目由A、B、C、D四個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，其中B地塊與C地塊之間為水井坊遺址博物館。 項(xiàng)目的交通動(dòng)線由五橫兩縱構(gòu)成，橫線由黃傘巷、孫家巷、大同巷、藥檢所通道和存古巷構(gòu)成，縱線則為景觀驛路、雙槐街（金泉街）構(gòu)成。 除臨近香格里拉酒店及錦江一側(cè)的人氣稍顯旺盛外，項(xiàng)目周邊人氣較差，商業(yè)氛圍并不濃郁。 根據(jù)政府意愿，項(xiàng)目將采用中式建筑風(fēng)格（川西民居風(fēng)格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。 項(xiàng)目地塊，形似一個(gè)盛酒的酒勺。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項(xiàng)目細(xì)部,B地塊,C地塊,D地塊,本案A組圖已明確規(guī)劃為一所七星級(jí)的高檔酒店。 項(xiàng)目B、C、D組團(tuán)將保留原有的中式院落風(fēng)貌，其中B組團(tuán)無地下室。 本案各組團(tuán)由于受基腳影響，動(dòng)線設(shè)計(jì)明顯受制約，商業(yè)口岸價(jià)值被明顯削弱。 本案各個(gè)院落均由正房、倒座房、東廂房、西廂房組成，面積大多集中在500平米—800平米，是標(biāo)準(zhǔn)的中式庭院構(gòu)造。 本案院落總數(shù)不超過100戶。 下圖為本案中院落的參考效果圖。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,很顯然，這是一個(gè)具有濃厚中式人文底蘊(yùn)的項(xiàng)目。 這種底蘊(yùn)，與水井坊的歷史文化密切相關(guān)。,因此，讓我們認(rèn)識(shí)一下水井坊！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,水井坊上起元末明初，歷經(jīng)明清，下至當(dāng)今，呈“前店后坊”布局，延續(xù)五、六百年從未間斷生產(chǎn)，“是我國(guó)發(fā)現(xiàn)的古代釀酒作坊和酒肆的唯一實(shí)例”，有力地佐證了明朝李時(shí)珍在《本草綱目》中“燒酒非古法也，自元時(shí)始創(chuàng)之”的觀點(diǎn)； 此考古發(fā)現(xiàn)被考古界、史學(xué)界、白酒界專家認(rèn)定為“中國(guó)最古老的酒坊”、“中國(guó)濃香型白酒的一部無字史書”、“中國(guó)白酒行業(yè)的‘秦始皇兵馬俑’”、“中國(guó)白酒第一坊”。由于她填補(bǔ)了我國(guó)酒坊遺址專題考古的空白，被國(guó)家文物局授予“1999年中國(guó)十大考古新發(fā)現(xiàn)”； 有名對(duì)云： 望江樓 望江流 望江樓上望江流 江樓千古 江流千古 水井坊 水井酒 水井坊中水井酒 井酒百味 井坊百味,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？,水井坊，中國(guó)高尚生活元素！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,水井坊酒，從歷史人文的角度， 將中國(guó)傳統(tǒng)的酒文化發(fā)揮到了極致！ 作為本案，是否能支撐這一高端形象？,我們先審視一下項(xiàng)目周邊的環(huán)境。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向東,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域一：國(guó)際金融東大街 作為最具潛力的金融大道，東大街正向著中國(guó)西部的華爾街靠攏； 多家國(guó)內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，東大街將是中國(guó)西部最貴的地方，這里將誕生中國(guó)西部的第一高樓。,視角向東,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域二：時(shí)代豪庭與蓉上坊。 隨著東大街的形象提升，以及香港地產(chǎn)企業(yè)的入駐，