【正文】 2009成都樓市年度報告第一部分 09年主要政策盤點經(jīng)歷了08年的經(jīng)濟低谷，09年是中國房地產(chǎn)市場迅速回暖的一年。中央和地方出臺的一系列穩(wěn)定市場的政策、適度寬松的貨幣政策，但由于09年下半年各地房價大幅反彈，天價地王不斷制造，非理性購房再現(xiàn)樓市，在這樣的大環(huán)境之下，抑制投機性和投資性需求與為政策調(diào)控的對象，政策呈收緊態(tài)勢。一、中央經(jīng)濟刺激政策政策要點：時間政策名稱主要內(nèi)容中央經(jīng)濟工作會議要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ；要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制 ；增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求國務院常務會議將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施國務院常務會議一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。政策點評：房地產(chǎn)市場運行環(huán)境相對穩(wěn)定，政策仍將支持居民自住性需求。政府將在促進住房消費的同時，對于投機性的購房行為將通過政策予以打壓，以平抑房價。從該政策的出臺，可以看出2010年的政策從“保市場”轉變?yōu)椤氨Ｃ裆?，希望通過市場杠桿來遏制高房價，通過穩(wěn)定房價，來維護市場的健康發(fā)展；政策中重點提了抑制投機性購房，防止市場的過度炒作，過度投機形成的泡沫，以使市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。二、保障性住房政策政策要點：3月，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥稱，今年要在全國范圍內(nèi)要新增解決260萬戶低收入家庭的住房困難，為了完成這個目標，主要有增加廉租房等五項措施。第一是資金保證；第二是土地供應保證；第三是要采取多種渠道增加廉租住房的房源；第四，進一步強化地方政府在做好這項工作方面的責任，堅持省級負總責，市縣抓落實。第五，要嚴格地按照工程建設程序和國家相關的質(zhì)量標準來保證質(zhì)量。政策點評：年初，中央提出財政加大投入，五措施保證保障房建設。年底中央經(jīng)濟工作會議，提出普通商品房供應量增加，保障性住房建設仍是重點。政府對中低收入者的廉租房、農(nóng)村的危房改造、普通商品房的供給都給予了重視和支持。讓中低收入者能安居樂業(yè)，基本生活住房有所保障。三、土地政策政策要點：發(fā)布時間政策名稱主要內(nèi)容1月21日《單位GDP和固定資產(chǎn)投資增長的新增建設用地消耗考核辦法》國土部強調(diào)2009年土地政策創(chuàng)新要封閉運行。所謂封閉運行，就是指全國用地計劃和規(guī)模都要在保障18億畝耕地紅線的原則內(nèi)進行。3月24日新的《土地管理法》農(nóng)村宅基地只能在集體居民內(nèi)部流轉，宅基地進入公開市場流轉不在適用范圍內(nèi)，集體建設用地的流轉和抵押亦受到一定程度限制。5月13日《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的調(diào)整各省(區(qū)、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應《標準》的70%執(zhí)行。5月15日《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》對廉租房和經(jīng)濟適用房用地將給予減免費用的政策支持。同時，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應計劃的制定。9月1日《關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知》對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場項目用地。9月26日《關于集約用地的通知》我國必須切實保護耕地，大力促進節(jié)約集約用地，并提高土地使用效率。12月17日《進一步加強土地出讓收支管理的通知》明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。政策點評：土地是國家的命脈，國家對土地的政策，對房產(chǎn)行業(yè)有最直接的影響。宅基地不可放開流轉，農(nóng)村集體建設用地要有條件流轉，不得改變土地用途。調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準，各地要嚴格執(zhí)行工業(yè)用地招標拍賣掛牌制度，同時，安排一定比例的土地用于中小企業(yè)開發(fā)利用。企業(yè)擅自變更土地用途不能參加招拍掛；國土部嚴禁保障房地改商用，未按期交房禁購新地；知盡快利用閑置地；嚴查違法新建小產(chǎn)權房和高爾夫球場；征收閑置土地增值地價；拿地首付不低于50%等政策，是國家對土地市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，也是對房產(chǎn)調(diào)控打出的重拳。四、金融信貸政策政策要點：發(fā)布時間政策名稱主要內(nèi)容3月24日關于進一步加強信貸結構調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導意見意見的第六條專門針對房地產(chǎn)信貸，要求落實好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。積極支持符合貸款條件的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設項目。5月6日第一季度貨幣政策執(zhí)行報告下一階段，要堅定不移地落實適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，在引導信貸結構優(yōu)化的基礎上，采取靈活、有力的措施加大金融支持經(jīng)濟發(fā)展的力度，保證貨幣信貸總量滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要。6月26日《金融穩(wěn)定報告》銀行業(yè)處理好經(jīng)濟發(fā)展和防范金融風險的關系，要加強房地產(chǎn)信貸風險管理。對于房地產(chǎn)的信貸風險管理，要密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格波動，積極開展壓力測試，動態(tài)評估房地產(chǎn)信貸風險。7月30日《流動資金貸款管理暫行辦法》規(guī)范銀行業(yè)金融機構流動資金貸款業(yè)務行為，加強流動資金貸款業(yè)務審慎經(jīng)營管理，有效防范風險，促進流動資金貸款業(yè)務健康發(fā)展，防止流動資金貸款被挪用。10月20日《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》應在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。政策點評：央行的一系列金融信貸政策的出臺，可以看出，央行堅定不移落實適度寬松的貨幣政策。對中低價位、中小套型普通商品住房建設、特別是在建項目的信貸支持力度加大。做好對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務，繼續(xù)支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。而且在消費信貸里，也是將汽車、住房的信貸列為首位。支持居民首次購買普通自住房，加大對城市低收入居民廉租房、經(jīng)濟適用房建設和棚戶區(qū)改造的信貸支持。利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設貸款，必須定向用于經(jīng)濟適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房 建設，禁