【正文】 構(gòu)成一條橫穿的生態(tài)中庭小花園，為小區(qū)營造出情調(diào)豐富、功能多樣、景觀層疊的公共活動(dòng)空間營造出情調(diào)豐富、功能多樣、景觀層疊的公共活動(dòng)空間 。賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃類似效果：類似效果：賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃綠化建議：綠化建議：由于樓間距較小，間距較小處采用高大喬木遮擋，緩和視線的由于樓間距較小，間距較小處采用高大喬木遮擋，緩和視線的局促感覺。賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃安全保障功能建議：安全保障功能建議： 24小時(shí)巡邏制度小時(shí)巡邏制度人性化物管功能建議：人性化物管功能建議：；代收繳水、電、氣、電話等費(fèi)用代收代繳公共事業(yè)費(fèi)；代收繳水、電、氣、電話等費(fèi)用、雜志、票務(wù)等代定各類報(bào)刊、雜志、票務(wù)等、租賃、中介服務(wù)代為本小區(qū)業(yè)主提供本小區(qū)房屋買賣、租賃、中介服務(wù)、衛(wèi)生保持及維護(hù)小區(qū)內(nèi)日常清潔、衛(wèi)生保持及維護(hù)賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃立面建議：立面建議： 該項(xiàng)目立面基本符合所構(gòu)思的歐洲風(fēng)情元素，但在立面材該項(xiàng)目立面基本符合所構(gòu)思的歐洲風(fēng)情元素，但在立面材質(zhì)的選擇上，需要慎重考慮，由于項(xiàng)目地處工業(yè)開發(fā)區(qū)，揚(yáng)塵質(zhì)的選擇上，需要慎重考慮，由于項(xiàng)目地處工業(yè)開發(fā)區(qū)，揚(yáng)塵與降水將對(duì)漆面涂料產(chǎn)生影響。 公共空間（中心綠地）公共空間（中心綠地） ———— 半公共空間（健身綠地）半公共空間（健身綠地） ————私有空間（住宅）私有空間（住宅） 項(xiàng)目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集項(xiàng)目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的干擾中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的干擾，又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性，與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性，外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺。最大限度滿足人、景觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者工者 10%，企業(yè)員工，企業(yè)員工 20%，機(jī)關(guān)干部與教師，機(jī)關(guān)干部與教師 20%。此類人群潛在購買力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的換房需此類人群潛在購買力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的換房需求，對(duì)于商品房認(rèn)知片面，消費(fèi)觀念模糊，求，對(duì)于商品房認(rèn)知片面，消費(fèi)觀念模糊，容易引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品要求不苛刻。裝修風(fēng)格：裝修風(fēng)格： 由于該區(qū)域的銷售中心，風(fēng)格較多樣性，那么我們?cè)谘b修由于該區(qū)域的銷售中心，風(fēng)格較多樣性，那么我們?cè)谘b修盡量減少成本浪費(fèi)，在不失檔次的情況下力求風(fēng)格時(shí)尚簡約，盡量減少成本浪費(fèi)，在不失檔次的情況下力求風(fēng)格時(shí)尚簡約，減少吸塑及高檔廣告材料的使用面積，建議采用布噴，木工板減少吸塑及高檔廣告材料的使用面積，建議采用布噴，木工板等材質(zhì)，內(nèi)部緊湊、溫馨，保證充足光源。 整體周期 步驟 以達(dá)到口碑相傳項(xiàng)目主體墻面，廣告發(fā)布在樓體上加上大面積廣告，體現(xiàn)整體形象，再次實(shí)現(xiàn)輿論的關(guān)注。持銷期總價(jià)區(qū)間區(qū)間 3035萬萬總均價(jià)總均價(jià) 2100元元 /平方米平方米賣點(diǎn)策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 無論保守與積極，定價(jià)必須遵循價(jià)格規(guī)律，以較低的無論保守與積極，定價(jià)必須遵循價(jià)格規(guī)律，以較低的價(jià)格入市，在取得市場(chǎng)認(rèn)可后穩(wěn)步調(diào)整價(jià)格，以上揚(yáng)走價(jià)格入市，在取得市場(chǎng)認(rèn)可后穩(wěn)步調(diào)整價(jià)格，以上揚(yáng)走勢(shì)來取得價(jià)格成功。總價(jià)區(qū)間區(qū)間 2832萬萬總均價(jià)總均價(jià) 1950元元 /平方米平方米賣點(diǎn)策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃價(jià)格策略：（若明年二月發(fā)售）價(jià)格策略：（若明年二月發(fā)售） 積極定價(jià)積極定價(jià)1）普通多層：）普通多層： 19002100元元 /平方米平方米 ,均價(jià)均價(jià) 2023元元 /平方米；總價(jià)平方米；總價(jià)區(qū)間區(qū)間 19萬萬 23萬萬2）躍層洋房：）躍層洋房： 21002300元元 /平方米，均價(jià)平方米，均價(jià) 2200元元 /平方米。強(qiáng)銷期（ 1個(gè)月）道幅廣告 高調(diào)宣布樓盤即將選房的信息，引起恐慌關(guān)注樓書，小禮品預(yù)定進(jìn)行樓書及資料索要預(yù)定，再次進(jìn)行分類與綁定團(tuán)體看盤活動(dòng) 周末團(tuán)體看盤，加強(qiáng) SP公關(guān)OPEN健康、現(xiàn)代、精致而有異域風(fēng)情的健康、現(xiàn)代、精致而有異域風(fēng)情的賣點(diǎn)策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃銷售中心形象建議銷售中心形象建議賣點(diǎn)策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃選址選址 : 在銷售中心選址的問題上，選擇在銷售中心選址的問題上，選擇 100平米左右臨街底商作平米左右臨街底商作為銷售中心為銷售中心 ,選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢(shì)將對(duì)選擇位置合適的鋪面，依托其臨大街的優(yōu)勢(shì)將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售起到有利的輔助作用。其中職業(yè)為，外出打工者。賣點(diǎn)策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃客戶群深入分析：客戶群深入分析：縣城居民、縣城居民 50%。業(yè)賣點(diǎn)提煉建議，在此略。以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā)以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā)點(diǎn)，景觀、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人點(diǎn)，景觀、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人性化，不浪費(fèi)、不夸張、不失品位與精致。精致生活表露無疑，享受小社區(qū)帶來的完備生活體驗(yàn)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證 ““ 人性人性 —— 自然自然 ”” 這一這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。植物選擇以美觀、實(shí)用為主，建議多采用細(xì)長而筆直的云杉等植物選擇以美觀、實(shí)用為主，建議多采用細(xì)長而筆直的云杉等類似的寒帶植物。在小區(qū)中庭空間，可設(shè)置揚(yáng)聲器，白天播放小區(qū)背景輕音在小區(qū)中庭空間，可設(shè)置揚(yáng)聲器，白天播放小區(qū)背景輕音樂樂區(qū)內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中在人流量較大的區(qū)內(nèi)主入口處，區(qū)內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中在人流量較大的區(qū)內(nèi)主入口處，以聚人氣，幫助區(qū)內(nèi)住戶彼此接觸交流，創(chuàng)造和諧的生活以聚人氣，幫助區(qū)內(nèi)住戶彼此接觸交流，創(chuàng)造和諧的生活氛圍。并考慮充分利用自然條件，降低建造成本。健康設(shè)施：健康設(shè)施：有多部健身器械的室外健身場(chǎng)。本項(xiàng)創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。標(biāo)消費(fèi)群體的需求達(dá)到協(xié)調(diào)。賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)的分析正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)的分析項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃優(yōu)勢(shì)（ S）交通路網(wǎng)完善擁有投資群體開發(fā)商海外背景產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高現(xiàn)房銷售，擁有一定吸引力機(jī)會(huì)（ O）該區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費(fèi)主流區(qū)域內(nèi)無參照項(xiàng)目運(yùn)營模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域劣勢(shì)（ W）缺乏居住氛圍城市配套缺少工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū)域，居住環(huán)境受限產(chǎn)品體量過小，缺少賣點(diǎn)吸引區(qū)域消費(fèi)心理與產(chǎn)品特性不吻合周邊噪音揚(yáng)塵較大威脅（ T）國家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi)者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望南面區(qū)域新項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生區(qū)域吸引賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃賣點(diǎn) 策劃增加項(xiàng)目增加項(xiàng)目小賣點(diǎn)小賣點(diǎn)從細(xì)節(jié)入手從細(xì)節(jié)入手提高提高產(chǎn)品內(nèi)涵產(chǎn)品內(nèi)涵品質(zhì)品質(zhì)給項(xiàng)目給項(xiàng)目穿漂亮穿漂亮“衣服衣服 ”商業(yè)部分商業(yè)部分謀定后動(dòng)謀定后動(dòng)Sw戰(zhàn)略營銷售手段營銷售手段多樣化多樣化項(xiàng)目包裝項(xiàng)目包裝上檔次上檔次團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)銷售能力強(qiáng)能力強(qiáng)小盤規(guī)模小盤規(guī)模大盤運(yùn)做大盤運(yùn)做營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 第三部分：形象包裝第三部分：形象包裝通過對(duì)產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、體通過對(duì)產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢(shì)。三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境 ▲ 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 ▲ 產(chǎn)品園林產(chǎn)品園林 ▲ 產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項(xiàng)目在建形象項(xiàng)目在建形象賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積： 5842㎡建筑面積： 11496㎡住宅面積： 10669㎡商業(yè)面積： 692㎡門衛(wèi)室面積： 7㎡其他配套用房： 128㎡容積率： ㎡綠地率： 30%機(jī)動(dòng)車停車位： 43個(gè)賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃地塊周圍景觀情況 衛(wèi)生、治安情況 社區(qū)交通 配套噪音、遠(yuǎn)景缺乏美感 揚(yáng)塵、臨近安置區(qū)線路少、僅一條菜市、醫(yī)療、生活購物、學(xué)校賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部 觀看項(xiàng)目總平圖觀看項(xiàng)目總平圖賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃小區(qū)大門：小區(qū)大門在項(xiàng)目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對(duì)街面，缺乏小區(qū)大門：小區(qū)大門在項(xiàng)目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對(duì)街面，缺乏形象與氣勢(shì)；形象與氣勢(shì)；樓間距：最近處，僅樓間距：最近處，僅 12米，相比大邑其他項(xiàng)目，樓間距過短；米，相比大邑其他項(xiàng)目，樓間距過短；景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項(xiàng)目體量過小，缺乏有新意的小景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項(xiàng)目體量過小，缺乏有新意的小區(qū)景觀區(qū)景觀周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性不周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性不能得到保證能得到保證建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑物。目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國科學(xué)院有機(jī)公目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國科學(xué)院有機(jī)公司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集團(tuán)等投資團(tuán)等投資 1000萬元以上項(xiàng)目近萬元以上項(xiàng)目近 50家，逐步形成了以電子通訊、食家，逐步形成了以電子通訊、食品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的 ““ 四大產(chǎn)業(yè)集群四大產(chǎn)業(yè)集群 ”” 。賣點(diǎn) 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃樓 盤 名稱 上城地 址 大邑大道旁開 發(fā) 商 大邑 銀 都房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司物 業(yè)類 型 住宅 +社區(qū) 鄰 街商 鋪工程 進(jìn)