【正文】 開發(fā)形態(tài)可以包括星級酒店、旅館、度假村、酒店式公寓、寫字樓、商務(wù)公寓、購物中心、酒吧街、美食城、娛樂城等多種類型。 對于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標(biāo)志！216。同時，考慮到肇慶作為我省主要的旅游城市，每年接待的外來旅游、商旅會展等各類客戶超過500萬（據(jù)2005年統(tǒng)計，），而且超過七成（據(jù)旅游規(guī)劃文件統(tǒng)計）的旅游客戶為散客，大部分來自于廣州、深圳、佛山三地，以自駕游為主，收入相對豐厚但相關(guān)休閑娛樂項目開發(fā)滯后，導(dǎo)致肇慶的旅客人均花費在廣東省21個地級市中位列18，大量珠三角自駕游客的消費潛力沒有得到充分的重視和有效的挖掘，同時根據(jù)消費者問卷調(diào)查和旅行社訪談，我們也發(fā)現(xiàn)由于大量的特色餐飲和娛樂場所集中于西江北、北嶺、度假村等景區(qū)周邊，城區(qū)中心缺乏能讓游客逗留、休閑的場所，因此游客滯留城區(qū)的時間普遍較短，很少外來游客來天寧北路購物消費（據(jù)252樣本的攔截訪問統(tǒng)計，外來游客僅占天寧北消費群體的4％左右）。對本項目定位的啟示3) 受政府規(guī)劃的引導(dǎo)、商品住宅開發(fā)的推動以及包括本案在內(nèi)的大型商業(yè)網(wǎng)點的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè)擴(kuò)容、升級的浪潮，這恰是本案超越以前項目，樹立新商業(yè)地標(biāo)的極好契機(jī)。此外，仍有部分受訪者認(rèn)為目前主要商場價格偏貴、特色不明顯。購物中心的概念已經(jīng)深入人心，但結(jié)合目前好世界和廣百的情況，本案關(guān)鍵是要在餐飲的多元化、風(fēng)情化，娛樂項目的大眾化和推廣方面做得更加到位。 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場所分流了大量外來旅游客戶，但同時景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會城區(qū)住宿（以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。 超市主要是順客隆、昌大昌、惠豐、新一佳等超市，以中低端客戶為主，除了新一佳1萬平米左右以外，其他本地超市規(guī)模小、網(wǎng)點少、輻射力與競爭力弱，外資大型品牌超市（單體規(guī)模在2萬平米左右）還有很大市場拓展空間。216。酒吧目前主要分散在星湖西路、江濱中路、肇慶車城三地，星湖牌坊附近基本沒有，但星湖西路由于路基、停車等問題，難以長遠(yuǎn)經(jīng)營，而肇慶車城由于位置略偏，而且缺乏景觀支持，難以全面替代西堤酒吧街，此外江濱中路的酒吧分布比較散亂，整體氛圍不強(qiáng)，因此，考慮到本項目優(yōu)越的景觀資源、大休閑廣場的配置和牌坊廣場對于人流的帶動，可考慮在廣場或天臺規(guī)劃一部分開放式風(fēng)情酒吧，突出項目的經(jīng)營特色，也吸引外來自駕游客來此休閑、消費，同時與周邊項目盡可能錯位經(jīng)營。14) 按照市場價值來看，由高到低依次是：街鋪（月租金300－700元/平米，—6萬/平米）、內(nèi)鋪（月租金60－250元/平米）、酒店（房價150－300元/晚）、酒店式公寓（帶裝修可實現(xiàn)的銷售價格約在5000～7000元/平米）、寫字樓（平均租金30元/平米），建議本案的業(yè)態(tài)組合思路為：以商業(yè)為主體、酒店及酒店式公寓為補(bǔ)充、輔以商業(yè)街（街鋪）和風(fēng)情酒吧餐飲業(yè)態(tài)為特色。各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設(shè)定綜合考慮了市場的承接力、目標(biāo)商家的需求、競爭對手的規(guī)模以及各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價值等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為參考性的指引，具體需要根據(jù)商家的實際要求、設(shè)計合理性的考慮以及規(guī)劃指標(biāo)的是否許可等因素有所調(diào)整。178。 數(shù)碼電器：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進(jìn)駐肇慶意愿強(qiáng)烈，擬安排于二層，面積約3000㎡216。詳細(xì)的戶型配比/戶型設(shè)計/銷售策略/推廣和包裝計劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。 酒店式公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的均好性，可在設(shè)計上盡量體現(xiàn)東南亞等度假勝地的風(fēng)情。252。 戶型參考：主力戶型50—80平米為主（此處為計價面積，通過贈送面積，實際套內(nèi)面積可達(dá)60－90平方），包括單房公寓（35－45平米）、一房一廳（45－60平米）、兩房（60—80平米）及少量三房單位（80—90平米）等多種戶型單位，要求通風(fēng)采光和景觀好，戶型方面可有所創(chuàng)新（如假復(fù)式，夾層，露臺，入戶花園贈送面積等），宜商宜居。178。178。l 較好的將旅游觀光與商業(yè)經(jīng)營結(jié)合，演藝活動做的好，吸引大量人流，等，廣場內(nèi)形形色色的酒吧、濃濃的咖啡文化、琳瑯滿目的商品，國際化異域風(fēng)情，讓游客流連忘返。[單選]1000以下11000200022000300033000500045000800058000100006100001500071500020000820000以上9[出示卡片]M5. 請問您家的家庭結(jié)構(gòu)屬于哪一種呢？[單選]單身1夫婦+小孩3兩口之家2三代同堂4其他 9***************************感謝被訪者!***************************。12. 相關(guān)開發(fā)案例1) 中信城市廣場——城市中心綜合體開發(fā)案例l 緊鄰東西主干道——深南大道，城區(qū)中央地段（市政府對面）l 都市綜合體開發(fā)：寫字樓（中信大廈）、超市（吉之島）、高端百貨（西武）、電影院（新南國）、健身會（中航）、酒吧街等l 目前成為城市地標(biāo)與休閑景點：星光廣場、酒吧街l ，、星光廣場3萬平方米，地上、地下共719個停車位。178。178。 地下室擬設(shè)一層，其中16000平米預(yù)留給超市（），另劃出18000平米為地下車庫及設(shè)備間（車位約500）252。252。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設(shè)計效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“GREEN BELT 3,4期”的設(shè)計效果）。公寓開發(fā)的戶型不大，戶型面積以50—80平米，即一房一廳（50－60㎡）和小兩房（60－80㎡）為主，但可以數(shù)套打通以擴(kuò)大居住面積，帶精裝修出售,（帶精裝修、面積小總價少、檔次高、配套好等優(yōu)勢）。擬安排首層2000㎡，其余安排于負(fù)一層，㎡。 考慮到項目回籠資金的要求，酒店式公寓和可售商鋪面積盡可能做到最大化，按照目前的規(guī)劃，（，購物中心內(nèi)鋪5000平米，商業(yè)街街鋪5000平米），順利銷售預(yù)計可回籠資金近3億（酒店式公寓的目標(biāo)銷售均價為5000元/平方，商鋪折實平均售價為12000元/平方）178。5) 牌坊東區(qū)域項目錯位經(jīng)營的考慮東環(huán)廣場規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪做商業(yè)街，二層以上做辦公），深國投項目除了沃爾瑪之外，很可能引進(jìn)商場經(jīng)營，此外國際新天地項目擬引進(jìn)酒店、好又多超市（1－），考慮到周邊的項目定位，本項目可以引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營的同時，考慮適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓、風(fēng)情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來營造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開發(fā)的風(fēng)險。主要入駐企業(yè)包括三部分客戶，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務(wù)行業(yè)，如會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、顧問咨詢企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經(jīng)濟(jì)實惠，經(jīng)常加班，一般喜歡分戶式空調(diào)。216。 數(shù)碼電腦手機(jī)方面，雖有九天電腦城、八達(dá)電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有新天寧初具規(guī)模，引進(jìn)了許多品牌專賣店（聯(lián)想、sony、三星、華碩、神舟等），初步實現(xiàn)了品牌專賣店、配件經(jīng)銷、軟件銷售等全線電腦辦公產(chǎn)品的集成，目前招租進(jìn)展良好，租金相對也不貴（月租大多在40－100元/平米之間），經(jīng)營推廣也比較主動，充分利用有限的空間做展示和促銷，預(yù)計未來前景看好。12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場停車場配置高等優(yōu)勢，可以將外來游客作為項目的特色客戶群體加以針對性開發(fā)，可考慮以景區(qū)相對薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風(fēng)情商業(yè)街的經(jīng)營，吸引自駕游客，挖掘市場潛力。而按照肇慶旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，五年左右的時間，旅游收入、接待人數(shù)翻一番，市場前景好，潛力巨大。此外，受訪者對于新開張的商場也表現(xiàn)出良好的關(guān)注度（近60％表示一定會去看看）對本項目定位的啟示7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來游客，而且對于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強(qiáng)，為后續(xù)商業(yè)開發(fā)預(yù)留了大量的市場空間。2) 居住地及交通方式：大多在端州居?。ㄈ缍酥萑?、建設(shè)三路、康樂北路、明珠路、前進(jìn)路），出行以乘公交車最多（42％）、步行（22％）及摩托（20％）為主，交通距離在15分鐘車程以內(nèi)，私家車使用率不高（％）3) 人口特征：年齡大多不超過35歲，高中/大專學(xué)歷，一般職員居多4) 收入與支出：每月收入不超過2000元，平均月消費支出額902元，其中購物、用餐及休閑娛樂的比例大致為5：3：25) 最常光顧的商場：總體而言，好世界和新一佳的光顧頻率最高，廣百的光顧頻率一般，其他場所相對較少。此外，從肇慶城區(qū)近期建設(shè)用地規(guī)劃、近期建設(shè)用地供應(yīng)導(dǎo)向來看，端州大道以南的舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主（如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項目，現(xiàn)已規(guī)劃報建，總建面約5萬平方，裙樓6層為商業(yè)、餐飲等配套），城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪/裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心，近期城區(qū)大型商業(yè)項目主要有深國投項目、東環(huán)廣場、國際新天地（康樂北）、以及本案，主要集中于端州四路以及康樂北一帶。從官方2005年統(tǒng)計的社會消費品零售總額、人均收入與支出等基本指標(biāo)來看，肇慶的人均收入與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半的水平，從消費者調(diào)研情況來看，75％的目前商業(yè)區(qū)的消費者個人月收入在2000元以內(nèi)，平均每月的支出902元（包括購物、外出就餐和休閑娛樂），收入和支出的整體水平不高。2. 項目的戰(zhàn)略定位項目位于肇慶的中心區(qū)域（緊靠市區(qū)中心地標(biāo)牌坊廣場，距行政中心、商業(yè)中心均不超過200m），緊鄰端州大道這一貫通肇慶東、西的主干道，正對星湖大酒店和市客運(yùn)站，商業(yè)街的延伸段，而且背靠星湖，區(qū)位優(yōu)勢和景觀特色比較明顯?？紤]到本案的總體規(guī)模較大（目前規(guī)劃總建面不超過67200平方米，容積率還有提高的可能）、具有特殊景觀資源優(yōu)勢（西北向星湖景觀）、周邊兩大競爭商業(yè)項目（東環(huán)廣場擬定位于風(fēng)情商業(yè)街、深國投項目定位為超市＋百貨的業(yè)態(tài)組合，合計建面超過8萬平米）的特點，基于發(fā)揮優(yōu)勢、錯位經(jīng)營、分散風(fēng)險的定位原則，本案重點探討商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫字樓的綜合開發(fā)可行性。,僅相當(dāng)于廣州市海珠區(qū)的1/8，佛山順德區(qū)的1/3，與順德區(qū)容桂鎮(zhèn)大致相當(dāng)。東片則主要在城東新區(qū)，主要有是星湖灣、臻匯城、嘉湖、鴻景項目等多個大型住宅項目，此外，目前城區(qū)唯一的五星級酒店奧威斯酒店也建于此（建面12萬平米，6層，客房近600間，目前已封頂，擬于10月開業(yè)）。1) 消費群來源：中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設(shè)三路）的消費客戶85％以本地常住人口為主（54％是土生土長的本地人，30％是外來但常住本地），此外，外來游客和商旅消費客戶比例合計不到