【正文】 ▲ 產(chǎn)品生活半徑產(chǎn)品生活半徑賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃▲產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃三條主要入城通道：三條主要入城通道： 由由 ““ 邑新大道邑新大道 ”” 出城，出城， ““ 經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至成都需要成都需要 40分鐘左右；分鐘左右； 由由 ““ 邑新大道邑新大道 ”” 向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江光華大道直達成都的青羊?qū)m光華大道直達成都的青羊?qū)m 。在咫尺的自然與民俗的旅游資源。 平方米建筑面積： 80000 平方米容 積 率 1． 68物 業(yè)類 型 多 層 +電 梯公寓銷 售價格 1288~~1600租金水平 40—50 元 /平方米賣 點分析 首家 電 梯公寓； 25米 寬 景 觀 生活走廊，交通 暢 達，生活配套完善， 360度全景 觀 花園社區(qū)，空中 別 墅概念，地理位置 優(yōu) 越，住宅功能 齊 全，陽臺多種形式，； 緊鄰 斜江河。多 層整體 為 框架 結(jié) 構(gòu)（開 發(fā) 商 對戶 型的可 調(diào) 性 強 ），大型超市和綜 合樓，功能 齊 全，后期 規(guī) 劃中的學(xué)校。萬畝。 區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺等公共區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺等公共服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種服務(wù)。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃圖圖賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項目周邊情況項目周邊情況賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）物。類產(chǎn)品在本區(qū)域市場需求較為旺盛。左右。的最直接體現(xiàn)。我們對于項目的形象的建立就量、環(huán)境上都存在一定的劣勢。位。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃市場形象：、市場形象： 大邑大邑 純多層純多層 ， 北歐現(xiàn)代風(fēng)情北歐現(xiàn)代風(fēng)情 洋房社區(qū)洋房社區(qū)在項目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開在項目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開發(fā)商形象。尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目標(biāo)消費群體的需求達到協(xié)調(diào)。 因此，在本項目中應(yīng)重點突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國風(fēng)情化、標(biāo)準(zhǔn)物因此，在本項目中應(yīng)重點突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國風(fēng)情化、標(biāo)準(zhǔn)物管等元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項目的最大的優(yōu)勢管等元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項目的最大的優(yōu)勢和賣點。 ““ 小社區(qū)，也有大智慧小社區(qū)，也有大智慧 ””賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項目主題概念、項目主題概念1）主題概念之一）主題概念之一 : 北歐風(fēng)情居住社區(qū)北歐風(fēng)情居住社區(qū) 根據(jù)項目實際情況，本項目將包裝成為一個根據(jù)項目實際情況，本項目將包裝成為一個 ““ 風(fēng)情與建筑、風(fēng)情與建筑、精致與生活有機結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì)精致與生活有機結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì)小社區(qū)小社區(qū) ”” ，使其成為東門區(qū)域的唯一性標(biāo)志社區(qū)。 因此，在本項目的所有規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計中，因此，在本項目的所有規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計中，均應(yīng)突顯精致、品質(zhì)這兩個主題氛圍和特點，使該項目具有鮮明均應(yīng)突顯精致、品質(zhì)這兩個主題氛圍和特點，使該項目具有鮮明的形象特色，從而具備強烈的吸引力，以保證項目的成功運作。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃2）主題概念之二：特有的）主題概念之二：特有的 ““ 小社區(qū)小社區(qū) ”” 文化文化人與人之間的和諧氛圍，是小康時代居住社區(qū)的重要特征人與人之間的和諧氛圍，是小康時代居住社區(qū)的重要特征 ,是是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。本項目的健康文化應(yīng)以人與人之間的交流，以親情和交流為重點目的健康文化應(yīng)以人與人之間的交流，以親情和交流為重點，體現(xiàn)出強烈的小社區(qū)文化氛圍和對人的尊重與關(guān)懷。這是本項目這是本項目 ““ 以小博大以小博大 ”” 和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使項目開發(fā)、銷售、占領(lǐng)市場的強有力支撐。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 案名建議案名建議恒豐恒豐 .歐風(fēng)苑歐風(fēng)苑 恒豐恒豐 .曉北歐曉北歐恒豐恒豐 .歐度小筑歐度小筑恒豐恒豐 .世家世家恒豐恒豐 .奧丁郡奧丁郡小社區(qū)格調(diào)案名小社區(qū)格調(diào)案名恒豐小筑恒豐小筑恒豐恒豐 幸福時光幸福時光恒豐佳苑恒豐佳苑恒豐名居恒豐名居中庸格調(diào)案名中庸格調(diào)案名恒豐恒豐 .秀舍秀舍恒豐恒豐 .美景美景恒豐恒豐 .銘居銘居恒豐恒豐 .欣園欣園恒豐恒豐 .云杉居云杉居賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：現(xiàn)代化資訊小區(qū)：現(xiàn)代化資訊小區(qū)：區(qū)內(nèi)除了設(shè)有常規(guī)的電話交換站、光纖電視外還應(yīng)設(shè)有寬帶網(wǎng)絡(luò)區(qū)內(nèi)除了設(shè)有常規(guī)的電話交換站、光纖電視外還應(yīng)設(shè)有寬帶網(wǎng)絡(luò)線路，且容量以每戶線路，且容量以每戶 1條的規(guī)格。健康、休閑、功能：健康、休閑、功能：改居委會、物管房為小會所改居委會、物管房為小會所 : 設(shè)棋牌室、乒乓球室、桌球室、健設(shè)棋牌室、乒乓球室、桌球室、健身房等類似康娛設(shè)施，打造一個充滿活力的健康社區(qū)身房等類似康娛設(shè)施，打造一個充滿活力的健康社區(qū) 。有多部健身器械的室外健身場。為積極空間，使小區(qū)內(nèi)充滿動感活力。結(jié)合。并考慮充分利景觀設(shè)計要精致且突出本項目的特色。用自然條件，降低建造成本?；▓@有寒帶花草，小噴泉，小徑，幼兒游樂設(shè)施，座椅。小亭，歐式花盆等。米，避免小孩戲水失足。氛圍。局促感覺。米。喬木和藤蔓植物搭配合理，并考慮驅(qū)蚊驅(qū)蟲類植物。類似的寒帶植物。與降水將對漆面涂料產(chǎn)生影響。傳、營銷進行支撐。體現(xiàn)了居由外向內(nèi)的圍合布局形成層次分明的綠化系統(tǒng)。設(shè)計意念的實現(xiàn)。又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。純筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一個精致的智能生態(tài)住宅社區(qū)。精致生活表露無疑，享受歐風(fēng)精致中心花園，輔以康健設(shè)施。小社區(qū)帶來的完備生活體驗。外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺?，F(xiàn)出完整分區(qū)關(guān)系，實現(xiàn)異國風(fēng)情與當(dāng)?shù)厝宋墓踩诘挠^念。使人與人之間的交流更順暢，交流暢則人脈通。最大限度滿足人、景性化，不浪費、不夸張、不失品位與精致。觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。本項目開發(fā)中融入了很的趣味，使得景致建筑具備更強的吸引力。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 由于由于 道路系統(tǒng)規(guī)劃道路系統(tǒng)規(guī)劃 、 停車場規(guī)劃停車場規(guī)劃 、 公建設(shè)施規(guī)劃公建設(shè)施規(guī)劃 、 戶型戶型設(shè)計設(shè)計 等需與開發(fā)單位和建筑設(shè)計單位進行緊密溝通后提出專等需與開發(fā)單位和建筑設(shè)計單位進行緊密溝通后提出專業(yè)賣點提煉建議，在此略。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝 賣點策劃宏觀概況 營銷策劃 第五部分：營銷策劃第五部分：營銷策劃前面幾部分的所有工作，最終仍然是為我們的營銷工作尋找支前面幾部分的所有工作，最終仍然是為我們的營銷工作尋找支撐點，無論什么樣的前期規(guī)劃與產(chǎn)品包裝，最終落實到實際的撐點，無論什么樣的前期規(guī)劃與產(chǎn)品包裝，最終落實到實際的，仍是最重要的關(guān)鍵點，仍是最重要的關(guān)鍵點 ———————— 如何營銷如何營銷產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃S—Segmentation（市場細(xì)分）T— Targeting（目標(biāo)市場選擇）P—— Positioning（產(chǎn)品定位）目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位在營銷工作開始之前，對產(chǎn)品的目標(biāo)客在營銷工作開始之前，對產(chǎn)品的目標(biāo)客戶進行準(zhǔn)確定位是銷售戰(zhàn)斗的第一步驟戶進行準(zhǔn)確定位是銷售戰(zhàn)斗的第一步驟初步建議初步建議：： 縣城居民、縣城居民 50%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者10%，企業(yè)員工，企業(yè)員工 20%，機關(guān)干部與教師，機關(guān)干部與教師 20%。其中職業(yè)為，外出打工者。外縣到大邑投資、居住占、外縣到大邑投資、居住占 15%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打。 此類人群擁有最佳的購買力，該區(qū)域很大部分此類人群擁有最佳的購買力，該區(qū)域很大部分項目被這類人群所消化。此類人群兼?zhèn)渚幼∨c投資消費心理，對項目品質(zhì)有較高要求。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃客戶群深入分析：客戶群深入分析：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占 35%。其中職業(yè)為，外出打工者 10%；其次；其次是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師 20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員 5%。容易引導(dǎo)，對產(chǎn)品要求不苛刻。前面部分的分析，我們也發(fā)現(xiàn)，由于區(qū)域投資發(fā)前面部分的分析，我們也發(fā)現(xiàn)，由于區(qū)域投資發(fā)展遠(yuǎn)景較強，該區(qū)域?qū)ι唐纷≌顿Y具有市場，展遠(yuǎn)景較強，該區(qū)域?qū)ι唐纷≌顿Y具有市場，該類型客戶，大部分來自成都區(qū)域，購買力較強該類型客戶，大部分來自成都區(qū)域，購買力較強，但對產(chǎn)品要求較高。賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃目標(biāo)消費者心理分析目標(biāo)消費者心理分析目標(biāo)消費者的需要目標(biāo)消費者的需要 本案能給予的本案能給予的居住感居住感 生活的改善生活的改善投資空間投資空間樓盤的綜合素質(zhì)樓盤的綜合素質(zhì)品位與虛榮品位與虛榮多層，純北歐風(fēng)情洋房社區(qū)多層，純北歐風(fēng)情洋房社區(qū)生態(tài)工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，享受工業(yè)文明帶來的變化生態(tài)工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，享受工業(yè)文明帶來的變化開發(fā)熱土、潛力城市與區(qū)域開發(fā)熱土、潛力城市與區(qū)域以以 “人性化、自然化、舒適化人性化、自然化、舒適化 ”作為開發(fā)概念的社區(qū)作為開發(fā)概念的社區(qū)純歐風(fēng)，精致社區(qū)純歐風(fēng)，精致社區(qū)賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項目主推個性項目主推個性整個項目的銷售起到有利的輔助作用。等材質(zhì)，內(nèi)部緊湊、溫馨，保證充足光源。選現(xiàn)房，通采取排號交納定金方式，開盤前，項目完全呈現(xiàn)。主題 內(nèi)容、時間 “純多層，純多層，北歐風(fēng)情北歐風(fēng)情洋房社區(qū)洋房社區(qū)全現(xiàn)房公全現(xiàn)房公開預(yù)定開預(yù)定 ”項目蓄水，前期預(yù)熱期（ 1個月）道幅廣告 提高宣傳，擴大影響銷售中心設(shè)立設(shè)立銷售中心，誘發(fā)輿論關(guān)注。訂金選房 進行客戶鎖定賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 整體周期 步驟 DAY 開放選房賣點策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 整體周期 步驟 最后?？們r平方米。總價平方米。勢來取得價格成功。本次提稿完畢，以上為策略思路簡要，本次提稿完畢，以上為策略思路簡要， 供討論參考，謝謝！供討論參考，謝謝！演講完畢，謝謝觀