【文章內(nèi)容簡介】 ，小高層部分為 140多 m2的 3房和150多 m2的 4房 3房為主，占 70%， 2房占 20%， 4房占 10% 客戶 以青山湖周邊客戶為主，向南昌客戶輻射，也有江西省內(nèi)客戶 客戶來源范圍較廣，主要看重青山湖景觀環(huán)境、政府規(guī)劃及產(chǎn)品素質(zhì) 銷售狀況 別墅 1300020220元 /平方米，洋房 60007000 均價為 54005500元 /平米 ，開盤當(dāng)天即賣 90% 賣點 加州文化社區(qū)，北美加州風(fēng)格、大環(huán)境、園林風(fēng)格 正青山湖，生態(tài)毫宅 配套 商業(yè)街，周邊有 50萬平米湖景資源 會所、幼兒園、泳池、商務(wù)中心、健身房、屋頂網(wǎng)球場、超市等 點評 產(chǎn)品形象較高，規(guī)模較大，外部資源豐富 產(chǎn)品規(guī)模較大，素質(zhì)較高，湖景資源相對豐富 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 43 艾溪湖區(qū)域：市場較封閉，以區(qū)域客戶為主，客戶交叉少，競爭弱 樓盤名稱 世紀風(fēng)情（三期有少量別墅） 萬科四季花城 位臵 青山湖區(qū)北京東路 1588號世紀風(fēng)情大街 南昌國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新七路 999號 規(guī)模 占地 35萬平米，總建筑面積 50萬平米，綠化率 50％ 占地 41000 平方米，建筑面積 25萬平米 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、 SOHO辦公樓、聯(lián)排及獨棟別墅 洋房、多層、高層 戶型配比 二期主力戶型： Mini小戶 40~70平米 3房 108~138平米 4房 147~162平米 5房 258平米 6房 252~295平米 北區(qū)共 3400套房子，洋房約 1500套 一房 69左右，二房 9096，三房 110147平米，四房 160平米 主力戶型為三房、四房及復(fù)式，面積 127至 166平方米 客戶 以周邊客戶為主，職業(yè)范圍較大，前期投資客較多，生意人 以周邊企業(yè)員工為主，泰康軟件園等企業(yè)員工 銷售狀況 二期銷售均價 43004350元 /平米，銷售率接近 90% 起價： 50007000元 /平方米均價；年消化量 10萬左右 賣點 高品質(zhì)產(chǎn)品，高品質(zhì)園林環(huán)境 藍岸會所、湖景資源 配套 商業(yè)街、商業(yè)街區(qū)、超級大賣場、室外健身跑道、羽毛球場、兒童活動中心、老人休閑中心 湖濱公園、學(xué)校、會所、市政、金融 點評 產(chǎn)品素質(zhì)很高，園林環(huán)境細節(jié)突出 品牌項目、物業(yè)服務(wù)周到、但產(chǎn)品素質(zhì)不高 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 44 象湖南區(qū)域：將與項目構(gòu)成一定的競爭，項目具備未來的城市屬性區(qū)位優(yōu)勢 樓盤名稱 南昌居住主題公園 綠地蘭宮 位臵 南昌縣區(qū)象湖新城中心區(qū)金沙大道 南昌縣區(qū)迎賓大道上海莊園路 100號 規(guī)模 占地面積，建筑面積，容積率，總套數(shù) 總占地面積： 1250畝 總建筑面積 :40萬平方米 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 47% 居民總戶數(shù)： 1762戶 產(chǎn)品形式 高層、多層、花園洋房、聯(lián)排別墅 獨棟、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 戶型配比 主力戶型為三房， 116M2左右，三房占 3/5，有部分頂層復(fù)式。 連排別墅，面積 200M2左右 獨棟別墅，面積最小為 320M2 客戶 客戶主要是商業(yè)人，居住在南昌市區(qū)。 客戶主要是生意人、公務(wù)員以及部分收入穩(wěn)定人群。 銷售狀況 該樓盤一個月可以銷售 80— 100套。目前在推的高層均價 3300元 /M2， 2600元 /M2起價，主要以小戶型為主，銷售情況較好。多層的均價 3450元 /M2。 2022年一期開盤，已推出多次，每次推出 100多套。喜歡連排別墅的客戶多，面積 200M2 左右，總價 100萬左右，均價 4100元 /M2。即將開盤的連排別墅均價為 4800元 /M2，雙拼 別墅價格為 5200元 /M2，共 240套。獨棟為 9000元 /M2，面積最小為 320M2。 賣點 規(guī)模大且小區(qū)自身配套齊，而且靠近象湖風(fēng)景區(qū)。 綠地品牌的認可以及價格，其次覺得地段也還可以，還有就是小區(qū) 是純別墅社區(qū)。 配套 中小學(xué) :京山小學(xué)，迎賓中學(xué)，江鈴中小學(xué)，南昌市定山小學(xué)，南昌九中，南昌市第十三中學(xué)，青云譜學(xué)校、外國語學(xué)校 幼兒園 :江鈴保育院 量販超市 :好又多 銀行 :農(nóng)業(yè)銀行，商業(yè)銀行，建設(shè)銀行，中國銀行等多家銀行 醫(yī)院 :武警醫(yī)院，江醫(yī)二附院，江西省皮膚病?？漆t(yī)院，南昌市第五醫(yī)院等多家醫(yī)院 內(nèi)部配套：６班制幼兒園一所、３６班制小學(xué)一所 中小學(xué)：師大附二中、現(xiàn)代外國語學(xué)校 綜合商場：迎賓集貿(mào)市場 醫(yī)院：武警醫(yī)院 休閑娛樂：翠林高爾夫度假酒店、象湖公園、希爾頓大酒店 內(nèi)部配套：幼兒園（ 4200平方米） 點評 的品質(zhì)，純別墅社區(qū)保證了居住品質(zhì)，不過交通非常不方便． 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 45 香溢花城實現(xiàn)了市場價格的高峰，未來萬科青山湖項目有望成為新的高峰，將對高端市場形成進一步支撐 萬科地塊 香溢花城 天賜良園 銘雅歐洲城 ?相對低密度物業(yè)中，香溢花城是市場價格的頂峰，創(chuàng)造了雙拼別墅 1500020220元 /平米的價格； ?萬科在青山湖北側(cè)拿地，項目擁有較好的自然資源，容積率小于 ，預(yù)計將會成為繼香溢花城之后的另一個價格頂峰，將會使南昌的豪宅市場進一步發(fā)展； 機會分析 本報告是嚴格保密的。 46 天賜良園聯(lián)排物業(yè)暢銷，銘雅歐洲城價格高企，對片區(qū)高端市場起到很好的引導(dǎo)和支撐作用 萬科地塊 香溢花城 天賜良園 銘雅歐洲城 ?銘雅歐洲城（高爾夫別墅）項目雖然在市場上有很多說法，但它高企的價格（ 1300015000元 /平米），成為區(qū)域市場價格的標桿和參照，成為其它項目價格高與低的一個衡量標尺； ?天賜良園聯(lián)排別墅比較暢銷，已賣到 7000元 /平米，對于項目區(qū)域的高端市場有較強的支撐作用； ?天賜良園聯(lián)排供應(yīng)少，基本與項目不構(gòu)成競爭； 機會分析 本報告是嚴格保密的。 47 已入市的樓盤中，預(yù)計未來三年內(nèi)出售的低密度（包含退臺洋房）物業(yè)，主要集中于七個盤，約有 13001500套，預(yù)計年供應(yīng)量為 400500套，供應(yīng)量不大 樓盤名稱 :天賜良園 獨棟別墅 :剩下 200套 ,面積區(qū)間 :180280㎡ 雙拼 :剩下 2套 ,面積區(qū)間 :280㎡ 連排 :剩下 200多套 ,面積區(qū)間 :180280㎡ 樓盤名稱 :洪城比華利 樓盤還未還未開盤 花園洋房 :500套 , 面積區(qū)間 :110160㎡ 樓盤名稱 :中大青山湖花園 將推出 獨棟別墅 和 連排 ，共 28套 , 兩種物業(yè)的面積區(qū)間 :280600㎡ 樓盤名稱 :香溢花城 少量聯(lián)排 /雙拼別墅 樓盤名稱 :南昌居住主題公園 獨棟別墅 :30套 ,面積區(qū)間 :500600㎡ 雙拼 :42套 ,面積區(qū)間 :330㎡ 左右 樓盤名稱 :綠地蘭宮 將推出 雙拼 和 連排 共 240套 , 連排 面積 :200㎡ 左右 ， 雙拼 面積區(qū)間 :240260㎡ 樓盤名稱 :江西奧林匹克花園 花園洋房 :約有 300多套 面積區(qū)間 :110180㎡ 機會分析 本報告是嚴格保密的。 48 在已出讓但尚未面世的地塊中，可能與項目構(gòu)成競爭的有 8塊地，其中有 3塊地在區(qū)位條件上與項目比較類似，但項目的容積率更低，且具備自然資源優(yōu)勢 宗地位臵 ： 灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)紅灣公路旁 宗地面積 ： 畝 容積率： R≤ 宗地位臵 ： 青云譜朱橋東路以南 宗地面積 ： 容積率： R≤1. ５ 宗地位臵 ： 南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廣蘭大道以西、黃家湖西路以南 宗地面積 ： 畝 容積率： R≤1. ５ 宗地位臵 ： 紅角洲控規(guī) B08部分地塊 宗地面積 ： 容積率 ： R≤ 宗地位臵 ： 高新區(qū)城東一路以南 ,艾溪湖長堤以東（中興） 宗地面積 ： 容積率 ： R≤1. ３ 宗地位臵 ： 青山湖北岸原塘山養(yǎng)雞場及周邊 宗地面積 ： 145（畝） 容積率： R≤ 競得人 :萬科企業(yè)股份有限公司 宗地位臵 ： 昌北開發(fā)區(qū)中環(huán)路以東、黃家湖路以南（金嘉房地產(chǎn) ） 宗地面積 ： 250 （畝） 容積率 ： R≤ 宗地位臵 ： 灣里區(qū)磨盤山南路以北、新華醫(yī)院用地以東 宗地面積 ： （畝） 容積率： R≤ 競爭界定： ?R ≤ ， S≧ 200畝 ?R ≤ ， S≧ 100畝 此類型地塊可出現(xiàn)一定量的低密度物業(yè) 機會分析 本報告是嚴格保密的。 49 低密度產(chǎn)品的設(shè)計，還處于較初級的階段，產(chǎn)品設(shè)計較粗糙，品質(zhì)感不強 ?南昌的低密度產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計還處于相對初級的階段，產(chǎn)品設(shè)計較粗糙，品質(zhì)感不強；圖為： ?綠地蘭宮 ?南昌居住主題公園 ?四季花城 機會分析 本報告是嚴格保密的。 50 園林景觀的處理，多以硬質(zhì)景觀為主，輔以簡單的綠化，缺乏足夠的生活氛圍的營造 ?園林景觀的處理，多以硬質(zhì)景觀為主，輔以簡單的綠化，缺乏營造居家氛圍和生活的品質(zhì)感，圖為： ?南昌居住主題公園 ?香溢花城 ?四季花城 ?綠地蘭宮 機會分析 本報告是嚴格保密的。 51 低密度市場研判 香溢花城及萬科青山湖項目，將帶動南昌高端市場持續(xù)向高端發(fā)展，高端市場面臨新的機遇； 高端物業(yè)供應(yīng)量不大，未來相對稀缺； 象湖南區(qū)域與項目構(gòu)成一定的競爭； 低密度產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計、園林景觀水平較低； 高端產(chǎn)品稀缺，競爭弱，使項目在開發(fā)策略、檔次定位上具備較大的操作空間； 高端市場面臨新的機遇，項目可望實現(xiàn)較大的市場溢價； 項目設(shè)法在區(qū)域價值營造上，強化城市屬性的地位； 通過產(chǎn)品價值的營造，提升附加值，增加亮點； 本報告是嚴格保密的。 52 項目愿景 CBD高檔生態(tài)公園住區(qū) 項目 ，現(xiàn)針對低密度物業(yè)和普通城市住宅做競爭和機會分析 宏觀市場的機會分析 低密度物業(yè)競爭與機會分析 普通城市住宅競爭與機會分析 市場有哪些經(jīng)驗 /案例可借鑒 本報告是嚴格保密的。 53 未來紅角洲、新建縣物業(yè)將與城市住宅形成直接的競爭 ?城市普通住宅的競爭，主要來自地緣、價格的競爭； ?從地緣看，紅角洲、紅谷灘、鳳凰洲和新建縣將成項目城市住宅的主要競爭對手； ?從地塊具備的資源條件分析，項目的競爭將主要是沿江物業(yè)、紅角洲大環(huán)境較好的物業(yè)； ?紅谷灘可開發(fā)住宅用地不多，未來供應(yīng)量小，預(yù)計競爭將主要集中于紅角洲和新建縣 紅谷 灘 紅角洲 新建 聯(lián)發(fā)江岸匯景 聯(lián)泰香域濱江 金融街紫金園 新里梵頓公館 紅谷凱旋 萬達星城 洪城比華利 麗水佳園 萊卡小鎮(zhèn) 城開國際學(xué)園 都市未來花園 本報告是嚴格保密的。 54 紅角洲：房產(chǎn)開發(fā)的重點，推出量大，區(qū)域知名度高 板塊 紅角洲 均價（元 /平米） 4000－ 4300 資源 江景、規(guī)劃 特征 規(guī)模中大、高層、開發(fā)商實力強 建筑類型及戶型 小高層、高層 。90平米左右的 2房， 110~140平米的 3房 消費者 周邊高校，紅谷灘公務(wù)員以及市區(qū)部分投資客 主要依托 江景、規(guī)劃、品牌 主要劣勢 配套較差，生活氛圍不濃 代表樓盤 梵頓公館、江岸匯景、金融街紫金園、聯(lián)泰香域濱江 簡述 紅角洲依托江景資源、前湖區(qū)域的高校園區(qū)及較好的環(huán)境，定位為居住、文教、休閑、旅游區(qū)域，是繼紅谷灘之后的又一發(fā)展重點 本報告是嚴格保密的。 55 紅谷灘與鳳凰洲板塊：價格上漲快，有望成為新的價格高峰，目前供應(yīng)量減少 板塊 紅谷灘中心 鳳凰洲 均價（元 /平米） 4000－ 4800 3500－ 4600 資源 新市政府，贛江景觀、政府規(guī)劃 政府規(guī)劃，部分湖景 特征 小高層、高層為主，覆蓋率高，中等規(guī)模 小高層、高層、洋房、聯(lián)排別墅，中大規(guī)模 建筑類型及戶型 高層、小高層為主； 2房 85～110平米， 3房 120～ 140平米 高層、小高層； 90～ 100平米 2房、110～ 140平米 3房 消費者 來源地較散，職業(yè)主要包括公務(wù)員、生意人等，前期投資客較多，現(xiàn)在自住型客戶增多，但空臵率多數(shù)在 60％以上 主要來自周邊企業(yè)，紅谷灘公務(wù)員以及市區(qū)部分投資客 主要依托 規(guī)劃、資源 便捷，便利、價格 主要劣勢 配套尚不齊全，人氣不足 距離較遠，配套較少 代表樓盤 紅谷凱旋、萬達星城、洪城比華利等 天賜良園、豐和新城、鳳凰城、銘雅歐洲城 ?紅谷灘是規(guī)劃中未來南昌 CBD，經(jīng)過幾年建設(shè)，已具備一定規(guī)模 ?現(xiàn)紅谷灘可出讓土地減少，樓